新《建築建築面積計算規範》已經實施15個月了。新版規範變化非常大大，對當前很多「偷面積」的絕招有秒殺力，為讓從事房地產研發工作的朋友不違反規範，不觸紅線，盡可能的偷面積。地產聯盟特邀請最牛專家對《新建築面積計算規範》進行逐條解讀，希望大家喜歡：
第一部分：新面積規範編制原則
修訂總體原則
1、 適用範圍：增加了「建設全過程」。本次修訂將適用範圍擴大到建設全過程，規劃、設計、施工、竣工結算等。但房屋產權面積不適用於本規範；
2、陽台面積計算以主體結構為主的原則；
3、可以利用（不論設計是否明確利用）的建築空間都計算建築面積，取消設計加以利用的說法；
4、一般計算原則：本規範中，一般的取定順序是：有圍護結構的，按圍護結構計算面積；有底板的無圍護結構（有圍護設施），按底板計算面積（室外走廊、架空走廊）；底板也不利於計算的，則取頂蓋（車棚、貨棚等）。
主體結構外的附屬設施按結構底板計算面積；
5、本規範涉及的所有建築部件，均應符合國家現行設計、施工、質量、安全等規範的要求。
第二部分：新面積規範修訂的內容
1.增加了建築物架空層，取消了深基礎架空層面積計算；
2.取消了有永久性頂蓋的面積計算，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定；
3.修訂了落地櫥窗、門斗、走廊等的面積計算規定；
4.增加了飄窗的建築面積計算要求；
5.修訂了圍護結構不垂直於水平面而超出底板外沿的建築物的面積計算規定；
6.刪除了原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求；
7.修訂了陽台的面積計算規定；
8.修訂了外保溫層面積計算規定；
9.修訂了裝置層、管道層的面積計算規定；
10.增加了門廊的面積計算規定；
11.增加了有頂蓋的採光井的面積計算規定。
第三部分：新面積規範術語解釋
舊版規範刪除的術語：迴廊、圍護性幕牆、裝飾性幕牆、眺望間、永久性頂蓋。刪除了按使用功能命名的術語。
新版規範新增的術語：建築面積、建築空間、結構淨高、結構層、門廊、樓梯、主體結構、露台、台階。
修改的部分原有術語：層高、架空層、走廊、陽台、飄窗、騎樓、過街樓等。
1.新增術語
明確了欄杆、欄板等不屬於圍護結構。圍護設施的設定應符合有關安全標準的規定。
主體結構即我們俗稱的承重結構或受力體系，是承受「所有上部荷載」的體系。
台階是指建築物出入口不同標高地面或同樓層不同標高處設定的供人行走的階梯式連線構件。室外台階還包括與建築物出入口連線處的平台。
2.修改的術語
陽台主要有三個屬性：一是陽台是附設於建築物外牆的建築部件；二是陽台應有欄杆、欄板等圍護設施或窗；三是陽台是室外空間。
陽台有兩種情況：一種是在外牆和主體結構外，屬於主體結構外的陽台；另一種是在外牆外、主體結構內，屬於主體結構內的陽台。
有時，設計將外牆內、主體結構內的部分也標註為陽台，但根據定義，陽台是外牆外的附屬設施，外牆內的陽台實際上不應稱呼為陽台。本規範為了能夠表述清楚不同情況的規則，避免大家混亂，故對此種情況歸為主體結構內的陽台。
四、新計算建築面積的規定
1.層高不同，面積計算有別
3.0.1 建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。
【舊規範】
3.0.1 單層建築物的建築面積，應按其外牆勒腳以上結構外圍水平面積計算，並應符合下列規定：
1 單層建築物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1/2面積。
3.0.3多層建築物首層應按其外牆勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層以上樓層應按其外牆結構外圍水平面積計算。
層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。
1、本規範不再區分單層建築與多層建築，其建築面積計算規則統一進行規定。
2、結構層高是指「樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離」。
上下均為樓面時，結構層高是相鄰兩層樓板結構層上表面之間的垂直距離。
建築物最底層，從「混凝土構造」的上表面，算至上層樓板結構層上表面。
分兩種情況：一是有混凝土底板的，從底板上表面算起（如底板上有上反梁，則應從上反梁上表面算起）；二是無混凝土底板、有地面構造的，以地面構造中最上一層混凝土墊層或混凝土找平層上表面算起。
建築物頂層，從樓板結構層上表面算至屋面板結構層上表面。
3、勒腳是指建築物外牆與室外地面或散水接觸部分牆體的加厚部分，不能代表整個外牆結構，故計算建築面積時不考慮勒腳。
4、當外牆結構本身在乙個層高範圍內不等厚時（不包括勒腳，外牆結構在該層高範圍內材質不變 ），以樓地面結構標高處的外圍水平面積計算。
5、下部為砌體，上部為彩鋼板圍護的建築物（俗稱輕鋼廠房），其建築面積的計算：
當h在0.45m以下時，建築面積按彩鋼板外圍水平面積計算；
當h在0.45m及以上時，建築面積按下部砌體外圍水平面積計算。
2.同樓層內有區域性二層及以上樓層面積計算規定
3.0.2 建築物內設有區域性樓層時，對於區域性樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.
20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。
【舊規範】
3.0.2 單層建築物內設有區域性樓層者，區域性樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。
層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。
1、本規範不再強調「單層建築物內設定」的概念，無論是單層、多層，只要是在乙個自然層內設定的區域性樓層都適用本條，例如複式房屋。
2、建築物內設有區域性樓層，其首層面積已包括在原建築物中不能重複計算。因此，應從二層以上開始計算區域性樓層的建築面積。
【例】以上圖為例。假設區域性樓層①、②、③層高均超過2.20m，計算該建築物建築面積。
解：首層建築面積=50×10=500m2
有圍護結構的區域性樓層②建築面積=5.49×3.49=19.16m2
無圍護結構（有圍護設施）的區域性樓層③建築面積=（5+0.1）×（3+0.1）=15.81m2
合計建築面積=500+19.16+15.81=534.97m2
問題：如③沒有欄杆是否可計算面積？
3.坡屋頂面積計算
3.0.3 形成建築空間的坡屋頂，結構淨高在2.
10m及以上的部位應計算全面積；結構淨高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構淨高在1.
20m以下的部位不應計算建築面積。
【舊規範】
3.0.1 單層建築物的建築面積，應按其外牆勒腳以上結構外圍水平面積計算，並應符合下列規定：
3.0.2利用坡屋頂內空間時，淨高超過2.
10m的部位計算全面積；淨高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積；淨高不足1.
20m的部位不應計算建築面積。
3.0.4 多層建築坡屋頂內和場館看台下，當設計加以利用時淨高超過2.
10m的部位應計算全面積；淨高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積；當設計不利用或室內淨高不足1.
20m時不應計算面積。
【例】某坡屋面下建築空間的尺寸如圖，建築物長50m，計算其建築面積。
解：全面積部分：s=50×（15-1.5×2-1.0×2）=500m2
1/2面積部分：s=50×1.5×2×1/2=75m2
合計建築面積：s=500+75=575m2
4.場館看台面積計算
3.0.4 場館看台下的建築空間，結構淨高在2.
10m及以上的部位應計算全面積；結構淨高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構淨高在1.
20m以下的部位不應計算建築面積。室內單獨設定的有圍護設施的懸挑看台，應按看台結構底板水平投影面積計算建築面積。有頂蓋無圍護結構的場館看台應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。
本條共分三層意思，都是針對場館的，但適用範圍有一定區別：
其一，關於看台下的建築空間，對「場」（頂蓋不閉合）和「館」（頂蓋閉合）都適用；
其二，關於室內單獨懸挑看台，僅對「館」適用；
其三，關於有頂蓋無圍護結構的看台，僅對「場」適用。
注意：有頂蓋無圍護結構的看台，必定有圍護設施。
室內單獨設定的有圍護設施的懸挑看台如下圖。無論是單層還是雙層懸挑看台，都按各自的「看台結構底板水平投影面積計算建築面積」。
「場」的看台
（1）有頂蓋無圍護結構的看台，按頂蓋計算1/2建築面積。計算建築面積的範圍應是看台與頂蓋重疊部分的水平投影面積。
（2）有雙層看台時，各層分別計算建築面積，頂蓋及上層看台均視為下層看台的蓋。
（3）無頂蓋的看台，不計算建築面積（看台下的建築空間按本條第一款計算建築面積）。
5.地下室面積計算
3.0.5 地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上應計算全面積；結構層高在2.20m以下應計算1/2面積。
【舊規範】
3.0.5 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外牆上口（不包括採光井、外牆防潮層及其保護牆）外邊線所圍水平面積計算。
層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。
1、由於地下室、半地下室與正常樓層的計算原則相一致，故實際在計算建築面積時，無需對地下室、半地下室進行嚴格意義的劃分。
2、地下室、半地下室按「結構外圍水平面積」計算，不再按「外牆上口」取定。當外牆為變截面時，按地下室、半地下室樓地面結構標高處的外圍水平面積計算。
6.室外坡道面積計算
3.0.6 出入口外牆外側坡道有頂蓋的部位，應按其外牆結構外圍水平面積的1/2計算面積。
【舊規範】
3.0.5 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外牆上口（不包括採光井、外牆防潮層及其保護牆）外邊線所圍水平面積計算。
層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。
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