商業地產招商計畫書 （一）
專案swot分析篇
經雙方確定合作關係後，我公司對本區域市場調查研究後，在以後的定位報告中詳細闡述。
一、專案優勢（s）
二、專案劣勢（w）
三、專案機會（o）
四、專案威脅（t）
五、專案關鍵不利因素及應對策略
專案定位篇
一、專案總體定位
專案總體定位是專案的運作方向，系統性的進行市場調查後，根據科學測算和我公司積累的豐富經驗及商業資源得出專案總體定位，之後的所有運作思路都根據總體定位來研究和制定。
二、形象定位
概念是整個專案的靈魂，體現了專案的氣質，當人們一看到它時就將了解到它所蘊涵的價值及訴求的目標。
三、功能定位
確定專案商業展示的主要功能
四、檔次定位
確定專案檔次、品位
※五、 業態定位
1、本專案業態定位理念
對寬泛的市場物件進行細分，在明確相應的目標市場的基礎上，創造需求、並引導需求，從而有針對性的進行業態的整體規劃，最大限度的提公升商業物業的價值。
2、業態規劃的原則
⑴ 有利於商家互補性的原則
⑵ 有利於商家共榮性的原則
⑶ 有利於商家競爭性的原則
⑷ 有利於物業可持續性發展的原則
⑸ 有利於物業公升級的原則
⑹ 預留新業態的原則
⑺ 有利於降低工程費用的原則
⑻ 有利於資產增值的原則
⑼ 有利於降低公攤率的原則
3、業態規劃建議
根據定位原則進行規劃。
招商運作篇
一、招商目標
運作4個月以內使招商率達到90%以上，形成旺場的局面。
二、招商階段劃分為
招商實施準備階段
招商強勢期
招商攻堅階段
第一部分招商階段性工作
第一階段——招商實施準備期
一、目標
1、完成專案市場調查工作，根據市調完成和完善專案定位、專案運作思路以及所欠缺的專案不利因素等。
2、調整業態規劃，根據甲方要求相應調整售價及租金方案；
二、重點工作
1、完成招商的基礎性工作；
2、完成現場招商處包裝及專案地盤包裝；
3、塑造專案形象；
4、確定目標商家資源，收集商家資訊；
5、篩選重點主題主力商家, 開展對重點商家的接觸;
6、設計完成招商資料；
7、完成布置招商現場用圖表；
8、儲備大量的目標商家資源，為後期強勢推廣做好鋪墊工作；
9、完成租賃合同的評審和定稿；
10、確定招商廣告宣傳方案；
11、完成專案現場廣告位及導識系統規劃方案；
12、協助甲方與業主簽定委託經營協議；
13、完善專案租金**體系。
第二階段——強勢招商階段
一、重點工作
1、完成招商任務分解和落實；
2、繼續收集商家資源,篩選商家資源；
3、與相關行業協會就本專案建立合作關係；
4、全面展開與意向商家的洽談,重點引進主題、主力商家,形成帶動作用和引導；
5、用優惠政策引進主題、主力品牌商家，形成樣板店並安排進場裝修；
6、形成對重點商家資源集中區的針對性招商；
7、完成輔助招商工作的現場氛圍烘托。
8、完成營銷推廣階段性計畫；
10、實施專案導識系統及廣告位的製作；
11、逐步完成對專案商業氛圍的營造,包括招商的現場包裝布置
運營管理與策略是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提公升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到乙個經營主題和資訊平台上。不能統一運營管理的商業房地產專案，會逐漸從「商業管理」蛻變成「物業管理」，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。
統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理」又是後面三個統一工作的基礎和起源。
這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期商業房地產專案商業運營的管理能否成功。
隨著商業房地產的發展，以mall為代表的商業房地產的招商工作已經不僅僅限於傳統的百貨商店和專賣店，服務性、娛樂性的專案比重不斷上公升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經營主題的選擇。
選擇依據
對於乙個大型的商業房地產專案，微觀經營主體包括的內容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務性設施，這方面比重在商業房地產中一直呈上公升趨勢。目前商業房地產中微觀經營主體的內容主要有以下一些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：
超級市場、熟食店、魚店、麵包店、乾果店、農產品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調料品店；服飾類：**店、**店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閒服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現代藝術品、陶器、電視架、室內裝修、特製家具、隔斷；五金類：
壁畫、牆紙、家用五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其他商店：
禮品店、相框、電器、音像製品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品和香水、菸店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；服務類：美容、理髮、修鞋、洗衣店、乾洗店……在確定了商業房地產可以由哪些微觀經營主體之後，就需要從中進行選擇。微觀經營主體選擇在商業房地產建設期間就應該有初步規劃，商業房地產的建築設計應該同微觀經營主體的選擇相配和。
微觀經營主體選擇的第乙個考慮因素是建築特點和建築條件。微觀經營主體的選擇的第二個依據是商業房地產的型別和特點和整個商業房地產專案的經營定位。同時，商業房地產的型別和特點也在很大程度上取決於微觀經營主體的組成。
不同的商業房地產的微觀商業經營主體組成千變萬化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發商有意識選擇的結果。他們在制定招商計畫時，已經確定了各種微觀商業經營主體的組成和數量，他們佔整個可出租面積的比例以及他們在商業房地產中的地位和位置。商業房地產微觀經營主體選擇的第一步是確定商業房地產專案的經營定位。
商業房地產專案可以根據各地區消費水平、消費結構、消費能力和商業房地產專案的經營規模進行經營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：
①業態定位：集購物、休閒、娛樂、文化、飲食等多功能服務於一體的一站式大型商業房地產專案；
②目標市場定位：滿足地區全客層消費者需要；地區或城市新型商業區的標誌性企業；
③主題特色：符合當地人群的經營主題設計；
④經營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、遊等專案的合理配置；
微觀經營主體選擇的第三點是要要考慮零售業的一些特點，這包括：
①經營組織形式（連鎖經營、合作經營還是特許經營）；
②銷售方式（自助服務、自選商店還是百貨商店）；
③經營規模（大百貨商店還是小貨亭）；
④經營範圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）；
⑤經營商品檔次（是**和流行商品、還是低價衝動購買商品）；
⑥商品本身特點（是否產生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛措施）。
需要商業房地產開發商在綜合平衡各種關係的基礎上制定招商政策，對微觀商業經營主體進行控制，最基本的目標是微觀商業經營主體在商業上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業房地產開發能夠獲得效益。
然後，在微觀經營主體組成確定之後，還需要根據各種微觀經營主體的需求和商業房地產自身的需要進行整合，最後確定它們在商業房地產的位置，以促進共同繁榮，給商業房地產帶來最佳效益。在整合中還應該注意一些問題。首先，核心微觀經營主體對於引導**起著關鍵作用，其布局直接影響到商業房地產的形態。
核心微觀經營主體的位置需要最先確定，大型商業房地產的核心商店適合放**性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才能達到組織**的效果。
其次，在微觀商業主體的布局上，應該考慮選擇一些微觀商業主體集中布置，因為購物者對商業房地產只有一家商店**某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便的進行款式、質量和**的比較。集中布置有利於擴大商品覆蓋範圍，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造「購物氣氛」。
接下來考慮普通微觀經營主體的位置，微觀經營主體的適當組合能夠在一定程度上提高銷售額。對於一些大型商業房地產專案微觀經營主體布局需要統一規劃和布置。各種微觀經營主體之間的親和力是不同的，一些經營專案的商店組成群體有助於加強吸引力，另一些經營專案的商店需要相互避開。
商店之間的位置關係受承租政策決定，研究發現，商店銷售額和經過商店的**數量有一定的比例關係，這個結果常常用於確定微觀經營主體的布置，乙個基本規則就是微觀經營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。
在大型商業房地產，四種主要商店型別需要互相聚集。第一類是男士用品商店，男鞋、**、運動用品應當集中布置。第二類是女士用品和兒童用品店，包括**、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便於在購買之前對商品款式、**和顏色進行比較。
第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、麵包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有效的增加銷量。此外，適合聚集的還有個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，並與其它微觀經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業房地產營業時間之外繼續營業。找房地產資料,到中國地產商
一些商店型別適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分開也有利於組織**，因為在這兩種型別的商店中，購物者的步行速度完全不同。超級市場需要能夠方便的進出停車場，有可能的話最好設定單獨的出入口，珠寶店和音像製品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。
如果商業房地產規模比較大，則可以考慮安排百貨商店。百貨商店往往成為大型商業房地產的核心，但是常常只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，並且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店則往往成為大型商業房地產的次級核心經營主體。
小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。
超級市場是商業房地產的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店。它有很好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對於吸引**的作用非常大。
因此，對於大型商業房地產而言，超級市場是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、麵包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，它們面積從50～200m2，並且有較好的銷售額。
綜合商店可以佔到整個商業房地產營業面積的4～9％。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。他們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。
對於服裝店的布局要盡量創造比較購物環境。大的**店和**店是重要成員。商店規模是影響租金的乙個重要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。
家具店對位置的要求不高，但是由於這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位於地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。
餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高階餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。
高階餐廳能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建築中，同時又不能脫離主要步行**。
禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響製品店和照相機商店通常只能由地方經營者經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業房地產的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。
服務設施包括理髮店、美容店、**沙龍、修鞋和修理店等等，在商業房地產專案中佔的比例很小，不超過2％。由於面積小，故抵押保證金比較低。
招商計畫書
鑑於目前中新國際創意設計產業園的發展形勢和招商壓力，需要制定乙個整體的招商計畫，來推動招商工作的順利進行。首先，讓我們一起來看看產業園目前的態勢分析，也許對制定乙個正確的招商計畫有點幫助。產業園swot分析如下 優勢 1 中新國際是龍崗區 重點扶持的文化產業園之一，進駐園區的企業可以享受 的各項優惠...
招商計畫書
一 概況簡介 二 商業分析 三 目標方向 四 戰略方針 五 行動方案 六 組織細則 七 執行前準備 八 管控修正 九 總結 一 概況簡介 為了準時 準確地達成開業目標，全面配合招商並控制各項工作的有序推進，特制定這份 開店招商作業計畫書 計畫書中對開店前所需了解 準備和分工的各項內容作以細緻劃分和說...
招商計畫書
一 招商策略 1 高舉高打，炒作，形成全市關注的熱點。2 以易吸引人氣和忠誠度高的業態為先導。通過該類客戶的成功入駐帶動整體的人氣。3 先招主力店，並在招商條件的基礎上給予優惠政策，以便為招商資訊宣傳創造懸念賣點。4 主動出擊，尋找意向客戶。通過不同渠道，點對點挖掘客戶，整合相關資源，深度挖掘投資客...