四季花城二期
目標成本
管理指導書
佛山市萬科房地產****
2023年8月
按照佛山市萬科房地產****3年經營規劃和利潤計畫，為了加大指導設計及前期成本控制的力度，結合市場現狀及成本具體情況，編制了《四季花城二期目標成本管理指導書》，指導專案的具體操作決策。現對成本指標予以發布，請相關部門遵照執行。
佛山市萬科房地產****總經理：
發布日期：2023年 8月 5 日
責任部門負責人簽字：
成本管理部
財務部設計部
工程管理部
四季花城專案管理部
專案發展部
目錄一、 專案概況 5
1、 總體規劃指標 5
2、 二期規劃建造指標 5
3、 專案總體投資及利潤 6
二、 土地成本控制 6
1、 責任部門——專案發展部、設計部、工程部、財務部 6
2、 現狀 6
3、 控制要點 6
三、 開發前期準備費控制 7
1、 勘察設計費控制——設計部 7
2、 報批報建費控制——專案發展部 7
3、 三通一平費控制——專案管理部 7
4、 臨時設施費控制——專案管理部、設計部 7
四、 主體建築工程費控制 8
1、 基礎工程控制——工程部設計部 8
2、 結構及粗裝修控制——工程部、設計部 8
3、 門窗工程費用控制——設計部、工程部 9
4、 公共部位裝修費用控制——設計部 10
5、 室內裝修費用控制——設計部 11
五、 主體安裝工程費控制 11
1、 室內水暖氣電――工程部 11
2、 裝置及安裝費――工程部 11
3、 弱電系統――設計部、工程部 12
六、 社群管網工程費控制 12
1、 室外給排水系統費用控制——工程部 12
2、 室外燃氣系統費用控制——工程部 12
3、 室外電氣及高低壓裝置費用控制——工程部 13
4、 室外智慧型化系統——工程部 13
5、 室外消防系統費用控制——工程部 14
七、 園林環境費成本控制 14
1、 綠化建設費成本控制——設計部 14
2、 建築小品成本控制——設計部； 15
3、 道路廣場建造費成本控制——設計部 15
4、 圍牆建造費成本控制——設計部 15
5、 室外照明成本控制——設計部 15
6、 室外零星設施費用控制——設計部 16
7、 變更簽證費用控制——設計部專案部 16
八、 配套設施費成本控制 16
1、 會所成本控制——設計部 16
2、 學校改造成本控制——設計部 16
3、 游泳池成本控制——設計部 16
4、 架空活動層成本控制——設計部 17
5、 大架空車位成本控制——設計部、專案發展部 17
九、 開發間接費成本控制 17
1、 工程管理費成本控制——各部門 17
2、 資本化利息成本控制——財務部 18
3、 營銷設施建造費成本控制——營銷部 18
十、 四季花城二期目標成本** 18
總占地面積：497,571.00 m2，其中：
原拍賣地塊：占地638畝、425,650.00平方公尺；
四季花城學校（原俊慧學校）：占地58畝、38,587.57平方公尺；
原地塊西側50畝：占地50畝、33,333.50平方公尺。
扣除俊慧學校占地後，可用於開發的土地面積為：458,983.00平公尺
總建築面積：458,983.00m2
計入容積率的總建築面積：458,983.00m2
容積率：1.0 建築覆蓋率：17.47%
總建築面積：95981.00 m2（包括5、8、9、6、7、13#組團及小高層）。
可售面積：77810.00m2；
其中：住宅：75613.29m2
架空商業：2196.73m2
不可售面積：18305.00 m2
其中：架空層活動：4084.65 m2
架空車位：4800.1 m2
大架空車位：9200.00m2
物業用房：220.39 m2
住宅總套數：715套。
二期建成車位：517個,其中:
架空層車位:153個，面積4800.1 m2
大架空層車位:194個，面積9200.00 m2
露天車位:170個，面積2550.00 m2
入夥日期：2023年8月30日。
二期專案總投資約23238.98萬元，其中土地成本4134.59萬元,稅後淨利潤約7707.04萬元。
按照已經簽署的有關協議，四季花城專案地塊位於佛山市南海區洵峰洲路8號，總地價為25773.83萬元。已經支付21241.
10萬元,尚餘4532.73萬元沒有支付,計畫本年度支付完畢。
紅線外市政設施費總控制目標2076.67萬元,由全區分攤到二期控制目標為380.15萬元,二期不發生,詳紅線外市政設施分攤明細表。
地價剩餘4532.73萬元是否可以延期考慮支付, 減輕利息負擔(財務部)。
紅線外市政設施中的三公里路已經施工完畢,高壓線埋地中的東線已經施工完畢,西線還未施工,在西線中需要採取以下控制措施：
工程部聯合外部資源優化高壓線埋地長度（工程部）；
高壓線材料甲供，或甲方指定品牌並限價（工程部）；
優化終端站及溝槽結構(工程部)；
高壓線埋地長度預留適合長度,避免出現中間接頭(工程部）；
高壓線專案壟斷工程,應預留充足談判時間；
高壓線埋地基本屬於壟斷，需要做好**及相關部門的公關工作（專案發展部）。
控制目標—72.85元/平公尺(可售面積),總造價控制在566.88萬元以內。
控制要點：
勘察丈量費控制在4.48元/平公尺(可售面積),總造價控制在34.84萬元以內（工程部）；
規劃設計費控制在68.38元/平公尺(可售面積),總造價控制在532.04萬元以內，從全期分攤到二期占用140.
19萬元，詳設計費分攤表，二期發生控制在391.85萬元（設計部）；
二期模型製作費控制在10萬元以內（設計部）。
控制目標—7.61元/平公尺（可售面積），總價控制在59.21萬以內。
控制目標---9.52元/平公尺（可售面積），總價控制在74.04萬元以內，從一期分攤了6.79萬元，二期發生控制在67.25萬元。
控制要點：
將臨時道路修在永久道路相同的位置上，並作為永久道路的路基（設計部、工程部）；
嚴格要求總包單位做好臨時施工道路、臨時施工場地、臨時生活區的硬化及永久路基的維護，避免道路返修（專案部）；
嚴格劃分好總包單位文明施工範圍，避免出現「三不管」地帶，造成不必要的簽證（工程部、專案部）；
總包的臨時設施、臨水、臨電的搭設範圍及搭設方式應考慮後期施工及銷售的需要，合理布置，避免「臨時設施、臨水、臨電拆除簽證的現象」（專案部）。
控制目標---5.30元/平公尺（可售面積），總造價控制在41.25萬元以內，由一期發生分攤佔20.55萬元，二期發生控制在20.7萬元。
控制要點:
考慮將永久圍牆作為臨時圍牆使用，減少臨時圍牆的修築（設計部、專案部）；
考慮重複利用一期圍板，減少材料費用（專案部）；
臨時圍板平公尺造價控制在150元以內。
萬科四季花城施工技術總結
吊運管樁 管樁由廠家運入施工現場，按輕吊輕放的要求，放置地墊木上，堆碼整齊，施工單位檢查出廠合格證明，按規定進行自檢，再請監理工程師和甲方現場代表進行複檢，按常規將進管樁的規格型號和資料填報資料 呈報監理工程師，如檢查出不合格的管樁即退回廠家。樁機就位 當地耐力滿足樁機要求，樁機就位至承臺處，校正機...
四季花城高層混凝土施工方案 修改後
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安全文明專項施工方案 一 工程概況 工程名稱 xx湖畔花城二期b區 建設單位 施工單位 監理單位 設計單位 勘察單位 工程位置及工程簡介 本工程坐落於yy 本工程由多層住宅 7 8 9 高層住宅 10 11 12 13 低層商鋪 14 15 及兩個半地下室 q d 3 q d 4 和大地下室b組成 ...