序言2第一章綜合一體化管理設想3
第二章保安管理方案11
第三章清潔管理方案17
第四章員工餐廳管理服務方案22
第五章園區綠化管理方案33
第六章班車服務方案37
結束語38
序言一、 管理方案綜合說明
本公司應萬安特杭州作物科學****登報公開招標，並通過貴司人員對工業園區情況的介紹和帶領我司人員現場勘察，結合我司對工業園區積累的管理經驗與服務理念，草擬本管理方案。
本管理方案就貴司工業園區治安、消防、保潔、綠化、員工就餐及班車等委託管理服務內容，緊緊圍繞「以人為本」的服務理念，力求策劃出一套適合本工業園區的管理模式、組織架構，服務配套等方案。
旨在通過我們的專業管理和保安、保潔、綠化、餐飲及提供班車的綜合一體化管理服務，為杭州安萬特作物科學****工業園區的員工營造乙個安全、整潔、親情、舒適的工作和學習、生活環境。最終降低本物業的管理運作成本，使工業園區的物業得到保值、增值。
二、 公司簡介及方針、精神、目標
1. 公司簡介
杭州禾和物業管理****是一家專業從事各種型別物業管理的公司，是具物業管理國家一級資質上海新金橋物業管理****的下屬型企業。對開發區（工業園區、生活園區）、廠房、學校、醫院、高階住宅、酒店等物業的綜合管理具有豐富的經驗。我們所管理的榮鑫工宇、昌鑫工宇曾獲得「全國城市物業管理優秀工業區」的稱號，所有工業廠區均被評為「上海市優秀物業管理小區」和「浦東新區文明開發園區」。
公司機構下設辦公室（人事行政）、財務部、管理部（保安、保潔）、工程部、園林綠化部及市場發展部。在立足已有物業基礎上，以符合國際化慣例的酒店式物業管理為目標，規範企業運作機制，精心打造企業品牌，同時竭力拓展業務範圍，將先進的企業理念推向社會，實現可持續發展。
公司擁有大量具有豐富經驗的各類物業管理專業人才及經營人才。其中部分管理人員曾在上海先進工業園區學習、工作，豐富的工業園區綜合管理經驗及理念將是我們成功的最大保證。
2. 方針、精神、目標
公司總體方針：規範服務創精品，立足管理求生存；
科學管理上規模，拓展市場謀發展。
管理方針：創一流管理、創一流服務、創一流環境
公司精神：敬業、創新、團結、奉獻。
工作目標：打造精品，塑造品牌
服務口號：我們就在您身邊
第一章綜合一體化管理設想
一、 委託管理專案概況
園區名稱：安萬特杭州作物科學****；
位址：杭州市經濟開發區5號大街；
綠化：面積約20，000㎡；
員工餐廳：餐廳可容納30人左右，**午餐、晚餐及夜宵；
班車：需容納30人左右，配有空調；
保安：24小時值班；
保潔：園區路面、辦公樓內公共部位衛生、幕牆玻璃、草坪清潔等。
管理模式
（一）綜合化管理
通過貴司相關人員及有限資料的介紹，依託我司資源優勢及豐富管理經驗，對中貨航物業園區的管理設計了一套「綜合化管理」的方案設想。
1． 我司是國家物業管理一級資質上海新金橋物業管理****的下屬子公司，對貨物物流的物業管理具備有豐富的經驗，相信我們所提出和設計的「綜合一體化管理」模式是適合貴園區的，如果我司有幸中標，深信憑藉我們的經驗和實力可以出色的完成貴司委託於我們的管理專案，並通過我們的管理，協助貴司提公升「中貨航物業」的形象與品位。
2． 實行「綜合化管理」，保安、保潔、保綠、餐廳及班車五方面可以協調工作，更利於管理，可以分化分塊管理存在的各種矛盾。
3． 管理體制上接受園區業的的監督和指導。在具體的操作過程中，運用物業管理機制、服務機制、經營機制、用工機制實行勞動優化組合、合理配置各種專業人才；各種費用開支貫徹節約和公開的原則，高效管理、高效服務，最終實現雙贏的目標。
（二）管理模式的實現及目標
作為對物流物業園區、寫字樓專業管理有著豐富經驗的物業管理企業，我們知道，只有深入了解「園區業主喜歡什麼？園區業主擔心什麼？園區業主不滿什麼？
園區業主希望什麼？」才是物業公司高效服務的前提。
因此，本著「創一流管理、創一流服務、創一流環境」的服務宗旨，我們會始終將園區業主的利益放在首位，以《上海市城市物業管理條例》等相關法律為依據，以「管理職能社會化、管理組織企業化、管理形式專業化、管理過程規範化、管理關係契約化」為管理規範要求，為安萬**業園區營造乙個「安全、整潔、親情、舒適」的工作和生活環境。
在管理期內，通過雙方共同努力，力爭第一年達到杭州市物業管理達標工業園區；第二年，爭創省市物業管理示範工業園區。以使工業園區的管理向國家優秀工業園區的標準邁進，與國際接軌。
園區組織機構及人員培訓和管理
1. 管理組織機構圖
中貨航物業管理物流園區管理組織機構以精簡、高效、合理為原則，實行總經理負責制並垂直管理方式，分管理層、操作層兩個層次，具有縱向垂直領導、橫向協同運作的分級管理特點。人員配備以一專多能、精幹、高素質為主。
上海中貨航物業管理****
中貨航物業園區物業管理處
主任1名
2. 人員培訓
通過對員工的培訓，幫助員工與企業團隊融合，深入了解企業文化，掌握作業技能、提高員工的工作能力和工作效率，激發員工自我發展意識和增強對企業的認同感，從而達到通過一流的人才、一流的管理和一流的服務，實現企業質量方針和經營管理目標。
2.1基礎培訓
——園區概況培訓
——質量管理理念培訓
——管理制度培訓
——安全教育培訓
——儀容儀表、規範用語培訓
2.2技能培訓
——崗位責任培訓
——崗位操作技能培訓
——安保消防裝置系統和知識培訓
——佇列技防訓練
——裝置系統、工具使用培訓
——安全作業程式培訓
2.3綜合素質培訓
管理運作方式整體策劃
3. 目標管理責任制
管理處參照《上海市城市物業管理條例》及其《實施細則》的規定，物流園區管理指標，結合物流園區的具體實際，制定目標管理責任制，公司總經理與管理處簽訂責任書，並按責任書的內容檢查督導管理處的工作，進行考核、獎懲。
管理處設定值班主管，由經理及各崗領班輪流值班，行使管理處經理的日常管理工作指揮權，及時處理日常事務和突發事件，協調各崗位的工作，確保管理機制高效執行。
管理處及各班組嚴格按照工作流程實施物業管理工作，嚴格按照工作質量標準檢查、評比、考核，按獎懲辦法實施獎罰，通過有效的激勵機制保證為園區業主提供高質量的服務。
4. 工作過程的管理
（1） 經濟管理：管理處與員工簽訂勞動合同，明確員工的權利與義務，實行員工所在崗位和工作成績與工資掛鉤的制度，調動員工的積極性。
（2） 法規管理：制訂管理處的規章制度、工作流程與質量標準，規範員工的言行，提高員工的素質，保證工作效率和服務質量。
（3） 行政管理：堅持管理處經理每日上班前各領班會議，及時有效地處理存在的問題，及時將遺留的問題報告給公司，堅持月、周的工作例會制度，總結前期工作，分析問題，提出辦法，制定計畫，保證管理工作的正常執行。
（4） 培訓教育管理：通過開會、宣傳、授課等方式教育員工，樹立員工與管理處同榮的敬業精神、職業道德和責任感意識，提高員工的思想素質，通過**有關專業培訓機構和自我培訓相結合，提高員工的工作水平。
（5） 工作質量的管理：管理處根據公司參照iso90001質量管理體系制訂的服務標準，制定作業指導書和工作流程，進行全面質量管理。成立以管理處經理為組長的質量督導小組，並按公司的目標責任製作月、季檢查指導，領班作日常的質量檢查，發現問題及時糾正。
（6） 日常工作的協調管理：協調好園區業主與員工在管理服務過程中的關係，鼓勵員工、園區業主對管理服務工作提出合理化建議及批評意見，及時處理園區業主投訴，增強管理的凝聚力，創造良好的服務氣氛。
（7） 微笑服務管理：為充分展示中貨航園區的精神風貌，提高上海中貨航物業管理****的企業形象。向全體員工灌輸「微笑服務」意識，並體現於工作中的每一細小環節，對園區內業主、客戶及外訪人員，提供賓館式微笑服務，達到「進園區如進家」的效果。
（8） 零距離服務管理：將通過各種方式、渠道實現服務、管理「零距離」，讓園區使用者真真切切的感到「我們就在您身邊」。
二、 管理服務專案、內容及承諾指標
1. 管理服務專案和內容
安萬**業園區的綜合一體化管理實行「全天候服務，全過程管理」，主要提供以下服務內容：
2. 各項管理指標承諾
三、 管理制度及檔案
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