滁州城市進入研究報告
一、城市概況 2
二、滁州市巨集觀經濟指標 3
三、滁州市區房地產市場分析 6
（一）滁州市區房地產市場版塊劃分 6
（二）滁州市商品房市場成交資料 7
（三）滁州08-12年房地產供需匹配指標 9
（四）滁州市區典型樓盤分析 10
四、滁州土地市場分析 12
（一）滁州市區歷年土地成交年度資料分析 12
（二）滁州市區品牌房企拿地明細分析 12
五、滁州城市發展基調分析 14
（一）滁州城市規劃發展方向 14
（二）滁州市產業結構及民營經濟發展狀況 15
（三）滁州房地產市場發展水平概述 16
六、滁州城市進入策略總結 17
（一）城市特點 17
（二）結論 17
（三）建議 18
滁州城市進入研究報告
圖1 滁州市行政區劃圖
滁州市為安徽省16個省轄地級市之一，位於皖東江淮之間，與南京市山水相連，是南京「一小時都市圈」主要成員和皖江城市帶承接轉移示範區重要一翼。全市土地總面積1.33萬平方公里，2023年全市戶籍人口452.
9萬，常住人口394.5萬。
滁州市現轄琅琊、南譙2區、天長、明光2市以及來安、全椒、定遠、鳳陽4縣。
滁州市距離安徽省會合肥市距離約為140公里，距離江蘇省會南京市距離約為85公里。
圖2 滁州市2008-2023年gdp對比圖
2008-2023年5年期間，滁州市國民經濟生產總值保持平穩較快增長，按可比**計算，年均增長幅度均在10%以上，2023年，滁州市gdp為971億元，在安徽所有地級市當中位列第五，按常住人口計算，人均gdp為21482元。
圖3 滁州市2008-2023年人口對比圖
從圖3可以得出，滁州市近5年戶籍人口變化幅度很小，而與大多數安徽其他地級市情況類似，由於本地人口外溢，常住人口較戶籍人口有一定缺口，以2023年為例，滁州市當年常住人口比戶籍人口少了57萬人。其中，非農業人口99.86萬，城市化率為45.
1%，城市化率在安徽地級市中處於中等偏下水平。
圖4 滁州市2008-2023年固投、房投對比圖
滁州市2023年相對於2023年固定投資額增長了145%，房地產投資增長了400%，房地產投資額增長迅速，從房投/固定投比這一指標可以看出，由2023年的12.78%增加到2023年的26.04%，增長了13個百分點，2023年滁州市房投固投比在安徽省地級市中僅次於黃山市，在一定程度上呈現出投資較熱苗頭。
圖5 滁州市2008-2023年地方財政收入對比圖
滁州市地方財政收入穩步增加，公共服務支付能力不斷加強，2023年地方財政收入達到97億元，可以預見，2023年當地財政收入將突破百億大關。
表1 滁州市2008-2023年三產比例
由表1可知，滁州市三產比例中第一產業比例在不斷下降的同時仍然處於較高水平，第二產業為當地支柱產業，第三產業比例有待進一步提高。
滁州市下屬縣（市）房地產開發水平較低，不符合我司目前發展戰略，此類區域本報告不作為重點，以下主要以滁州市主城區為研究物件，對當地房地產市場進行梳理。
1.琅琊新區版塊
琅琊新區是滁州市「大滁城」建設的一部分，是琅琊區未來的行政中心所在地，同時也是琅琊區重點發展區域。規劃範圍為北到世紀大道（北外環），南到清流河，西至西澗湖（城西水庫），東至菱溪路，用地面積約12.1平方公里。
目前配套尚未成熟，且距離市級政治、經濟中心較遠。目前在售的樓主要為威興世紀城、易景凱旋城等住宅專案以及創達義烏商貿城（未開盤）等商業，住宅專案中高層均價約為3700元/㎡。
2.老城區版塊
老城區處於清流河以南、創業路以西、會峰路以北、西澗路以東，該區域發展時間較長，生活配套齊全，交通便利，但是由於之前規劃水平較低、人員密集度較高、供地計畫較少等因素，造成該區域目前產生居住環境一般、交通壓力大等問題。目前老城區大多樓盤已經結盤，滁州蘇寧雲商銷售****於今年6月份在天長路與南譙路交叉口西南側拿下一塊土地，土地規劃用途為商業辦公用地，建成後將會進一步提公升老城區的商業氛圍。該區域主要的樓盤包括盛世華庭熙園、怡園、維也納春天花園、百合家園等，高層住宅售價介於5000-5500之間。
3.城東版塊
城東版塊位於城東工業園，東至杭州路，南至珠江路，西至菱溪路，北至世紀大道，總規劃面積14.48平方公里。城東工業園區主要以產業發展為主，配套居住、商業服務和金融等服務，園區企業發展已形成一定的規模，道路、供電等基礎設施完備，建設條件比較成熟。
目前在售的樓盤主要有金域豪庭、清流水韻等，整體開發水平較低，其中金域豪庭品質尚可，專案二期自今年6月開盤至今已售300餘套，高層均價為4300元/㎡左右。
4.經濟技術開發區版塊
滁州經濟技術開發區為國家級經濟技術開發區，是國家級皖江城市帶承接產業轉移示範區的首選區，是滁州市大滁城建設的重要組成部分。開發區總體規劃面積60平方公里，目前建成面積約40平方公里。開發區北至會峰路，東至創業路，南至華亭路，西至西澗路。
該區目前在售的樓盤主要包括恆大名都、南都華府、宇業富春園等，均價高層4500元/㎡、多層4800元/㎡左右，其中，恆大名都為精裝房，高層均價為5600元/㎡（含1500元/㎡精裝）。
5.城南新區版塊
城南新區位於滁州市經濟技術開發區以南，西起豐樂大道，東至儒林路，南至醉翁路，北至龍蟠河（西撇洪溝），規劃總用地面積約8.3平方公里，規劃布局中形成「三心」、「兩軸」與「三片區」的格局。目前城南新區版塊開發的樓盤眾多，高速東方天地、天逸華府、發能國際城、恆大綠洲、英仕公館等，高層均價為4600元/㎡，多層電梯洋房均價為6200元/㎡左右，其中，恆大綠洲11月3日開盤均價為4600元/㎡（含1500元/㎡精裝）。
6.蘇滁現代產業園版塊
蘇滁現代產業園位於滁州市區東南部，東至馬滁揚高速，西面緊鄰滁州老城，至上海路清流河橋，北鄰城東工業園區，至揚子路，南至創業路，清流河從基地中間穿越，總規劃面積35.17平方公里。
蘇滁現代產業園可以稱為蘇州工業園區的跨區域縮小複製版，借鑑新加坡的管理模式，高規格規劃，**給予特殊的政策支援，努力打造成皖江地區國際產業轉移的承接區、長三角合作發展的先行區。蘇滁現代產業園規劃居住用地面積762.74公頃，佔城市建設用地的24.
02%。雖然目前尚未有房企進入，但可以預見，在巨大的政策支援和滁州主城區亟待公升級擴容的大背景下，該區將會成為滁州市未來房地產板塊的新的熱點區域。
表2 滁州市2008-2023年商品房成交資料統計表
滁州全市商品房銷售面積不斷提高，其中，2023年商品住宅成交面積達到300萬㎡，成交均價為3903元/㎡，商品房成交金額為144億元，同比增加22.03%。
2023年，滁州市區商品住宅成交112萬㎡，接近全市成交量的40%，2023年滁州市區成交量明顯放大，預計全年成交量將會達到160萬㎡，佔到全市成交量的一半。
圖6 滁州市2008-2023年房投增幅與商品房銷售額增幅對比圖
由圖6可以總結出，滁州市房投增幅與商品房銷售額增幅基本上呈現反方向變化趨勢，一高一低，相對而言，商品房銷售額增幅波動更為明顯。
圖7 滁州市2008-2023年房價與收入增幅對比圖
滁州市2009-2023年之間，商品房成交均價增幅高於人均可支配收入增幅，房價收入比不斷公升高，到了2023年之後，人均可支配收入增幅超過了商品房成交均價增幅，特別是在2023年，這一點表現得更為顯著，這表明滁州市商品房市場整體趨於平穩發展。隨著當地老百姓收入水平的不斷提高，購買力加強，住房需求會進一步得到釋放。
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