3月份是傳統的樓市旺季，歷年來其**量環比都會有較大幅度回公升，今年同樣不例外，預計將有超過15個樓盤推出，不過基本上都是舊盤加推，全新入市的專案極少。**增加有望帶來成交量上公升，雖然在政策的打壓下，一些樓盤銷售可能遇阻，但從2月底依然旺盛的需求看，合理價位的樓盤也可取得理想的銷售，市場將再次出現成交分化現象。房價預計仍會維持穩定，政策後房價一般都會有段觀望期，況且從2月份春節後的成交看，市場成交尚未陷入極度萎縮的狀態，開發商也不急於降價。
2. **量分析——**萎縮
2月份全市只有萬科金色領域取得預售許可證，批售住宅7.03萬平方公尺，環比減少75.48%，不過同比仍增加近2倍。
圖1 歷年深圳市一手商品住宅每月批准預售情況（2008-2023年）
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部
2月推盤同樣低迷，只有5個樓盤推出，比上月減少15個，**住宅7.31萬平方公尺，環比減少81.53%，不過同比也是增加64.27%。
圖2 歷年深圳市一手商品住宅每月推售情況（2008-2023年）
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部
2月份僅寶安有樓盤新取得預售許可證，其他區皆為零。
2月份只有寶安和龍崗兩區有樓盤推出市場，其中寶安萬科金色領域和金地上塘道**住宅4.63萬平方公尺，環比減少近7成。龍崗3個專案加推，不過**量都不大，總共僅2.
68萬平方公尺，環比減少84.51%。
表1 2023年2月各區商品住宅批售、推售情況
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部
2月份全市新推住宅只有690套，環比減少83.70%。中大戶型**較多，90平方公尺以上戶型共有404套，佔比約59%。
**最多的萬科金色領域以中大戶型為主，另外深業紫麟山推出的都是90平方公尺以上單位。90平方公尺以上戶型主要來自振業巒山谷和萬科紅，金地上塘道也有部分**。
單個戶型**最多的是90-144平方公尺3房，萬科金色領域和深業紫麟山提供。90平方公尺以下3房和144平方公尺以上4房**超過百套，前者主要來自振業巒山谷，後者由萬科金色領域提供。
表2 2023年2月深圳市新發售專案戶型結構表
資料**：深圳中原市場研究部
3. 成交分析——節後成交回公升，**維持高位
2月份全市成交住宅1806套，環比減少56.25%，不過同比增加67.53%，成交住宅15.23萬平方公尺，環比減少55.91%，同比則增加67.00%。
圖3 歷年深圳市一手商品住宅成交量月度走勢圖（2008-2023年）
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部注：以上資料為籤預售合同資料
春節後成交回公升，同時1月開盤的星河時代主要集中在本月簽約，2023年12月開盤的向南瑞峰花園本月簽約量也比較大。另外，2023年春節假期處於月初，而2023年春節假期處於2月中，其成交受到的影響更大，造成2023年2月成交同比大幅增加。
春節後樓盤成交回公升，整體市場雖然不及1月份火爆，但不少專案周成交套數達到雙位數，也算差強人意，另外一些專案銷售比較理想，如鳳凰新天、萬科清林徑、香山裡、花郡二期等。存量不多以及缺少營銷活動，是節後新房成交量不能進一步放大的主要原因。新推專案的銷售則顯示市場「熱度」不低，萬科金色領域開盤現「搶房」場景，客戶量超過1000批，當天銷售超過9成。
萬科紅加推單位銷售超過5成，專案一周銷售超過70套，成績斐然。當然，新政對成交還是有些不利影響，一些**較高的新推專案銷售速度不及上一次開盤，一些在售樓盤周成交套數只有2、3套。
新推樓盤少，且月底推出，在售樓盤受可售量、春節以及調控政策影響，本月成交前10名的成交量再度減少，總共僅成交1148套，環比減少41.99%。除了集中簽約的星河時代、向南瑞峰花園外，其它8個樓盤成交量都不到100套，而上月10個專案成交都在100套以上。
表3 2023年2月全市成交（戶型合拼前籤預售合同量）前十名樓盤列表
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部
中原根據籤認購書、籤預售合同統計的戶型合拼後的成交情況也顯示2月份整體市場較低迷，全市僅3個專案成交量超過50套，成交前10名總共僅成交881套，環比減少55.51%。
表4 2023年1月全市成交（戶型合拼後籤認購書及預售合同量）前十名樓盤列表
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部
分割槽看，全市六區成交量環比均減少。
鹽田成交量減少幅度最大，成交套數和成交面積環比都減少超過8成。上月成交多的東港印象家園一期已是尾盤，本月成交減少。和亨城市廣場上月開盤成交多，本月成交量也回落。
寶安成交套數和成交面積環比減少約8成，合正匯一城簽約量大幅減少，其它上月成交量大的專案如花郡、鳳凰新天等，在存量、春節等因素的影響下，本月成交量也大幅減少。
羅湖和福田成交套數都減少近7成，熱銷專案鳳凰印象和榕公館成交減少，其它存量較多的專案在春節以及政策的影響下，成交少，造成兩區成交量同樣大跌。
南山成交套數和成交面積減少不到5成，一方面向南瑞峰花園本月簽約量大，另一方面節後南山樓盤成交回公升較明顯。
龍崗成交套數減少幅度不到3成，1月開盤的星河時代本月集中成交，其乙個專案成交套數就佔全區總量約57%，另外一些樓盤節後銷售回公升，如萬科紅、尚模八意府等。
圖4 2023年2月深圳市各區一手商品住宅成交情況
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部注：成交量以當月籤預售合同為準，而非備案
因絕大部分新增**月底才入市，本月新盤銷售率低，只有18.70%，比1月份回落超過20個百分點，這也是2月份全市成交量大幅減少的乙個主因。
各戶型本月成交的都不多，其中90-144平方公尺3房和144平方公尺以上4房成交較多，萬科金色領域成交較多。
表5 2023年2月深圳市新發售專案成交結構表
資料**：深圳中原市場研究部注：各盤成交資料以國土局公示的「已簽認購書」、「已簽預售合同」、「已備案」為依據
2月份全市住宅成交均價20588元/平方公尺，環比**2.08%。
圖5 歷年各月深圳市一手商品住宅成交均價走勢圖（2008-2023年）
資料**：深圳市規劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部注：此資料為籤預售合同資料
春節長假影響，專案營銷活動少，房價基本保持平穩。春節後成交逐漸回公升，樓盤活動略有增加，但在新「國八條」的影響下，樓盤**同樣維持穩定，開發商不敢草率漲價，也不急於降價。新推樓盤**穩定，萬科金色領域**雖創片區新高，但其含裝修**以及品牌溢價，實際**水平與片區的金域豪庭相差不大。
萬科紅和深業紫麟山**與上一批單位相差不大，振業巒山谷和金地上塘道****，但本月專案推出的都是樓王單位，**上浮也在情理之中。
在售樓盤**漲跌互現，2月份80個專案成交，其中74個專案在1月份也有成交。這74個專案中，34個專案成交均價環比**，40個專案均價環比**。單從資料上看，與上月相比，均價**的樓盤數量、比例都明顯增加，顯示房價有所鬆動。
但是，由於大多數樓盤成交量低，其均價受成交結構的影響很大，這些樓盤**漲跌資料不能反映真實情況。
成交前10名樓盤的**資料更具參考性。本月成交前10名樓盤的**同樣漲跌互現，除了新推高層產品成交多的星河時代花園之外，4個樓盤**環比**，5個樓盤**環比**，但漲跌幅都很小，漲幅最大的不過3.02%，跌幅最多的也只2.
66%，本月房價基本上維持穩定。
表6 2023年2月全市成交前十名樓盤**對照表
分割槽看，全市六區住宅成交均價環比都**。
龍崗**漲幅最大，環比公升約13%，均價近17000元/平方公尺的星河時代大量成交，拉高區域平均房價。另外，**較低的世紀新城、怡龍楓景園、振業巒山谷等本月成交減少。
福田均價**幅度位列第二，超過5%，**相對低的榕公館因**少，本月成交大幅下滑，而均價超過35000元/平方公尺的四季山水2月份成交量變化不大，因而抬公升福田平均房價。
其它區**漲幅小，都在3%以下。南山均價環比**2.37%，樓盤成交均價互有漲跌，豪宅成交比重增加導致區域均價**。
本月後海豪宅以及華僑城的香山裡、科苑南的岸芷汀蘭總共成交0.95萬平方公尺，佔比29.87%，而上月成交1.
37萬平方公尺，比重只有23.91%。
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