【內容摘要】
隨著iso14001環境管理標準的發展，人們對生活環境質量的要求也有了高層次的標準。就物業管理而言，物業管理人員應該為物業管理的服務物件提供潔淨、安全、生態、舒適、和諧的物業環境，體現「以人為本」的服務宗旨，物業環境管理的好壞將直接影響物業管理成效和服務水平。本文主要是對物業環境管理的內容、特點以及物業環境管理未來的發展趨勢進行簡要分析和概括總結。
【關鍵詞】物業環境環境管理特點發展趨勢
物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的裝置設施及相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。物業管理的相關概念只單純地強調了物業區域環境內的衛生、綠化、安全等硬環境的內容，而沒有用iso14001環境管理標準來定義物業管理。本人認為，在當前經濟迅速發展的條件下，現代物業管理應順應時代發展潮流，走出傳統環境管理的誤區，從環境權的角度重視物業環境管理工作，體現「以人為本」的宗旨，實現物業管理企業的可持續發展。
一、物業環境管理對物業管理發展的重要性
物業環境管理將直接影響物業管理工作的好壞，物業環境管理的內容充實與否，對物業管理的發展有極其重要的作用。在物業管理基本內容中，常規性的公共服務包括環境衛生管理、綠化管理、車輛、道路管理、消防治安管理等，這些屬於物業區域內的環境或環境容貌，是物業日常工作的重點，很多物業服務企業所追求的服務品質是營造乙個安全、整潔、舒適、優美的居住和工作環境。而物業環境管理應貫徹執行iso14001環境管理標準，以新型的環境管理方針來指引物業環境管理工作，不僅從生態學的角度提高人們的生存質量，還從美學的意義上使人們深刻認識人類的生態環境文明，體現「以人文字」的環境管理。
（一）物業環境管理的內容
物業環境管理是衡量物業區域內服務品質的重要標準，物業服務企業應認真貫徹iso14001環境管理標準，通過制度建設、宣傳教育等方式做好日常物業環境管理工作，防止和控制可能發生的區域環境汙染。
1.物業環境保潔管理
物業環境保潔管理是物業管理中的一項日常管理工作，乾淨整潔的環境衛生不但可以保持物業區域美觀，有益於減少疾病、促進身心健康，而且還能促進物業區域精神文明建設。物業區域內的保潔管理主要自主經營和對外分包兩種經營模式。
（1）自主經營模式
物業服務企業通過保潔管理機構設定，實行部門經理負責制，明確保潔管理人員的職責範圍，並對保潔管理人員進行培訓，制定相關工作制度及工作計畫。保潔管理工作標準應做到「五定」（定人、定時間、定地點、定任務、定質量）、 「七淨」（路面淨、路沿淨、行人路淨、雨（汙）水井口淨、樹根淨、電線桿淨、牆根淨）等。
（2）對外分包模式
物業服務企業通過外包方式將物業管理日常清潔服務承包給專業服務公司，物業服務企業與專業清潔公司互相配合，物業區域內的環境衛生由專業人員打掃，實現物業環境保潔管理專業化，保證衛生死角的清潔度，使物業環境保潔管理向高標準、專業化發展，物業服務企業可以監督檢查，共同營造良好的物業環境。
2.加強綠化養護工作
物業區域的綠化養護是構成物業環境生態美的重要因素。物業服務企業應美化物業區域環境和城市環境，多種植被，搞好環境的綠化和美化，淨化空氣，緩解熱島效應。物業環境綠化管理，不僅可以綠化、淨化、美化物業區域環境，還可以通過宣傳教育，增加業主的愛護綠化意識，陶冶情操。
3.物業環境安全管理
（1）治安管理
治安管理是物業服務企業為了保證所管轄區域的財產、人身安全不受損害而進行的一系列管理活動。治安管理有安全管理難度大、服務性強的特點，因此，加強治安管理是物業管理工作的重中之重。良好的治安管理環境不僅能給業主和使用人心理上的安全感，還能提公升物業服務企業的美譽度。
（2）消防管理
消防管理的目的是為業主和使用人提高安全的生活、生產環境，保證其人身和財產的安全。物業服務企業應貫徹「預防為主、防消結合」的方針，做好消防設施和器材的管理與配置，加強宣傳教育，預防火災的發生。
（3）車輛管理
物業服務企業要搞好車輛管理工作，建立健全車輛管理制度。物業車輛管理是物業交通環境建設的重點，物業區域內應實行人車分流，保證業主和非業主使用人的財產、人身安全。
4.加強景觀環境建設
物業區域內的景觀環境建設與保潔綠化管理能使整體環境達到協調統一的效果。只有自然環境與社會環境的有機結合，才能從真正意義上美化環境、優化空間，體現「以人為本」的服務品質。
5.做好二次裝修環境管理
在物業環境管理過程中，主要是對物業區域的二次裝修環境管理。違章搭建、裝修垃圾有礙眼觀，特別是外觀的破壞，這些都嚴重整個物業區域環境的和諧，還可能存在安全隱患。因此，應將「以人為本」的思想融入二次裝修環境管理，真正意義上為業主和非業主使用人提供優質的服務。
6.治理物業環境汙染
物業服務企業在環境管理過程中有責任將物業區域內的環境生態系統優化，提公升物業環境的自淨能力。物業環境汙染源是多方面的，如圖所示：
7.建立節能型物業，實現物業環境生態化
物業環境是城市環境的一部分，城市生態環境特點也要求物業環境管理應向生態化發展。通過貫徹iso14001環境管理標準，在物業區域內，提倡業主節能降耗、節約用水用電、綠色消費等，實現物業環境管理的生態化。
8.建立「以人文字」的人文環境
物業環境包括自然環境和人文環境兩方面。物業服務企業應該營造乙個潔淨、安全、生態的物業環境，同時，物業環境管理要堅持「以人為本」的理念，營造和諧、舒適的生產、生活環境。物業管理專業人員應積極開展保護環境的宣傳教育，深層次豐富每乙個業主和非業主使用人的文化內涵，全力建立「以人為本」的人文環境，實現高水平的物業環境管理。
二、物業環境管理的特點
（1）物業環境管理地域性差異性大
20世紀80年代，物業管理在深圳發展起來，緊接著一些大城市也不斷發展。起步較早的地區物業環境管理質量要高於物業管理發展較晚的地區；大城市的物業環境管理規範程度也高於小城市、鄉鎮的物業環境管理。因此，物業環境管理具有地域性差異大的特點。
（2）物業環境管理人力資源缺乏
由於物業管理是新興的第三產業，大量的新物業建成，使得物業管理的需求呈上公升趨勢，越來越多的人把物業管理當成資產管理。而管理這份「資產」的專業性人才匱乏，同時物業環境管理的人力資源更是缺乏，阻礙了物業環境管理的發展。
（3）物業環境管理的法制性、規則性強
物業環境管理是業主與物業服務企業通過前期物業服務合同約定而訂立的一種規則性規定，物業服務企業應對所管轄的物業按規定提供優質的服務，否則應承擔相應的違約責任。同時，物業服務企業必須依據國家、地方性的環境法律法規、環境標準及物業管理中有關物業環境管理的法規規章從事物業環境管理工作。
（4）物業環境管理的內容較單一
在物業環境管理工作中，其基本內容主要是對區域環境的保潔、綠化、安全、等方面的管理，業主和非業主使用人對物業環境管理質量的標準也越來越高。現有的管理內容單一已無法滿足人們對環境管理品質的要求，因此，物業服務企業應加強物業環境管理，從巨集觀意義上增加環境管理的內容，為業主和非業主使用人提高優質高效的服務。
（5）物業環境管理工作配合性強
物業環境管理是物業管理中一項重要的內容，物業環境質量的好壞對人們的生活、對物業管理區域的整體環境的改善具有十分重要的意義。物業環境管理的不僅涵蓋了保潔、綠化、安防、工程等方面的管理，而且還需要物業服務人員對業主和非業主使用人進行生態環境觀念的宣傳教育。因此，物業環境管理需要各部門的高度配合，共同營造潔淨、安全、生態、舒適、和諧的物業環境。
（6）前期物業管理不規範導致後期物業環境管理難度大
物業管理前期開發建設時由於物業管理企業很少介入，導致後期在物業環境管理工作中難度大，工作較難開展等一系列問題。如：開發商為了追求高銷售量，沒有規範建設；預留的綠地面積不夠，綠化覆蓋率嚴重不足；私自占用公共用地；排汙系統不達標等都增加了管理難度，也影響了管理質量。
三、物業環境管理的發展趨勢
隨著我國社會主義經濟的不斷發展，物業管理將走向規範化、市場化、法制化，物業環境管理也將走可持續發展道路，以「以人為本」的新思路貫穿在原有的物業環境管理工作中，使物業環境管理日趨成熟。
1. 物業環境管理的早期介入
物業管理的早期介入能促進規劃、設計的合理優化，減少返工，並將業主的需求融入開發建設中。物業環境管理的早期介入能使物業管理一開始就進入良好的管理狀態，一方面為物業管理提公升服務品質，另一方面也為物業建設者贏得良好的社會形象，開拓更廣闊的市場。
2.物業環境管理的專業化、規範化發展
物業環境管理的內容是多種多樣的，它包含了保潔、綠化、安全等多方面的專業內容，其管理人員也要求必須專業化，這樣才能適應物業環境管理的發展。高等院校開展物業管理相關專業，專門研究物業環境管理，這不僅為物業環境管理的發展提供了理論支援，而且還培養了大量高素質的物業環境管理專業人才，實現了物業環境管理的規範化、標準化。專業化的人才、規範化的物業環境管理模式從根本上提高了物業管理的實效，使物業環境管理的各方面達到雙贏的效果。
3.物業環境管理的市場化發展
隨著住宅產品的不斷成熟，人們對物業管理也有了深層次的定義，物業環境的好壞將直接影響房地產市場的銷售。良好的物業環境管理可以實現一定的經濟效益。物業環境管理做得好，不僅能為業主延長房屋主體結構及裝置設施的使用壽命，還能給房地產商在房屋銷售時獲取更大的利潤，而物業服務企業可開展多種經營，取得良好的經濟效益。
優質高效的物業環境管理具有強大的市場號召力，它推動了物業管理企業的發展，為其走向市場化奠定了良好的基礎。
4.物業環境管理的法制化發展
在市場經濟條件下，物業管理蓬勃發展，物業環境管理的國家性法律、法規及地方性規章也相繼出台。物業環境管理必須遵循依法管理的原則，不得進行違反相關法律法規的環境管理工作。
5. 物業環境管理的和諧化發展
隨著社會文明的不斷發展，物業服務企業在日常環境管理工作中應遵循社會經濟發展規律和自然規律，並通過行之有效的方式方法促進物業環境管理的發展，從而提公升業主和非業主使用人的行為。國家的法律法規也為物業環境管理的和諧化發展提供了必要的支援條件，通過法律的約束，使環境管理有法可依，保證正常的工作、生活秩序，形成乙個和諧的環境狀態。物業環境管理的和諧化發展的目標是實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
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