目錄1.地塊概況 3
2.專案區位 4
2.1區位交通 4
2.2專案周邊配套 5
2.3產業背景 6
2.4配套房基地 7
2.5地塊與周邊現狀 8
2.7區位小結 8
3.專案市場分析 9
3.1區域分析 9
3.2泗涇板塊存量分析 10
3.3區域典型樓盤情況 11
3.4區域典型樓盤客源情況 17
3.5區域市場分析小結 17
4.專案定位 18
位置：松江區泗涇鎮，泗涇專案東至規劃路，南至泗鳳公路，西至長陸涇，北至莘磚公路。
用地性質：居住用地
占地面積：84089.7平公尺（126畝）
容積率：2-2.5（地塊中間有一規劃道路，把地塊劃分為南北兩塊，一塊容積率2.0，一塊容積率2.5）
高度：80公尺（2.5容積率地塊），50公尺（2.0容積率地塊）
建築面積：約19萬平公尺
預計掛牌**：800萬/畝
地塊評價：
1、交通便捷：距離9號線泗涇站僅約100公尺；
2、配套成熟：北邊為一建成成熟的大潤發超市和三湘商業廣場。
3、地塊獲取機率大：地塊緊鄰自在城專案，前期較低的**獲取自在城土地可增加對該地塊的競價能力，加大地塊獲取機率。
4、公司戰略需要：同區域做大做強可爭取區域定價權。
5、團隊：可用自在城同一運作團隊，通過對自在城的專案運作，積累團隊運作經驗，增強專案運營能力。
目前工作進展：該專案將通過公開市場掛牌出讓，從泗涇鎮**相關部門了解到，地塊中間的規劃道路位置還未完全確定，相關控規正在市裡面走流程，流程完成後地塊將推出市場。目前，公司內部已提前啟動專案研究。
地塊靠近地鐵，優質土地，結合容積率等因素，專案可打造公寓，結合金地自在城，專案後期運作優勢明顯。
板塊距虹橋機場10公里、市外環線6公里、市中心環線6公里、市中心人民廣場27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口約12公里。
對外交通便捷，城市級交通配套，便捷的**匯入。
配套日益完善，專案處於配套輻射中心位置。
價值發現——8大產業園，30萬人口規模，大量中高階產業客群為房地產提供了有力客戶支撐
泗涇本地還有泗涇鋼材城、五金城等小企業園區，在泗涇內部提供改善需求人群
輻射周邊8大產業園，30萬產業人口，大量中高階產業人群為房地產發展提供了有力客戶支撐
城投置地保障房基地：新凱家園、韻意、洞涇南拓展三大專案，共計建築面積257.5萬方，目前已建成125萬方
泗涇大型居住區配套房，規劃住宅98.39萬平方公尺，公建配套16.33萬平方公尺，規劃人口3.3萬人
配套房基地規劃，限定了泗涇板塊形象提公升，以經濟型城市居住板塊
地塊位於，三湘商業廣場南面，泗寶路以南，橫港路以西，地塊現為空地，周邊有農房拆遷。
專案距離地鐵站及商業配套較近。
靠近地鐵及商業配套，土地平整，便於開發，優質土地
1) 地塊距離地鐵站較近，地鐵房，地塊建築面積約19萬方，優質住宅土地。
2) 隨著交通配套和生活配套改善，泗涇具備明顯的城市客源匯入機會，成為繼七寶、九亭板塊之後，又乙個城市型的居住板塊
3) 作為大佘山板塊的泗涇市場，由於泗涇大量動遷房建設、入市，對於板塊價值和形象產生不利影響，泗涇依舊表現為經濟型的剛需市場
3.1區域分析
3.1.1區域住宅量價分析
松江區域住宅整體供求價走勢
2023年5月至2023年4月，松江全境住宅**71.7萬方，環比下降24.6%；成交89.
8萬方，環比上公升21%，總套數達7509套，四月成交均價19629元/㎡，市場住宅市場供小於求，住宅市場整體平穩。
3.1.2泗涇板塊住宅量價分析
泗涇板塊住宅市場供求價走勢
從住宅成交來看，2023年5月至2023年4月，泗涇板塊**住宅面積19.9萬方，成交17.5萬方，環比上公升71.6%；均價19866元/㎡，量價保持平穩。
泗涇板塊市場公寓供求價走勢
公寓2023年5月-2023年4月成交13.1萬方，環比**105%，**呈現**趨勢，今年成交均價維持在16000-17000元/㎡，四月公寓成交均價18957元/㎡。
3.2泗涇板塊公寓存量分析
泗涇板塊目前在售專案存量為90.4萬方，公寓存量主要集中同潤菲詩艾倫、華潤佘山九里、公尺蘭諾貴都和金地自在城。
3.3區域典型樓盤情況
典型樓盤分布示意圖
（1）同潤菲詩艾倫（同潤山河小城）
同潤菲詩艾倫位於松江區泗涇鎮古樓路，地鐵9號線泗涇站，周邊大潤發、三湘商業廣場近在咫尺，生活、購物、娛樂一應俱全.
同潤菲詩艾倫38萬方加州風情環島式水岸社群，內有四條天然河流環繞流淌。專案容積率1.5.
規劃戶數3500套，專案在售小高層和高層建築，公寓面積在83-132㎡，最近開盤時間為2023年3月，近期成交均價15179元/㎡。五月份加推四期**。
◆ 2023年1月-2023年4月去化配比：
去化以83-89㎡的一房和兩房佔到總去化的94%，是本專案**主力戶型；
◆ 公寓量價走勢分析：
四月成交均價在15861元/㎡，專案在3月加推**，近兩月成交1.34萬方，推出精裝修**拉高均價，近一年專案月均去化49套。
（2）華潤佘山九里
距離泗涇，華潤佘山九里一期為法式宮殿住宅，建築僅３-４層，一層一戶。戶型有280平公尺、330平公尺、380平公尺標準層，另外一樓附地下室，頂樓附閣樓，最大總面積可達700平公尺。2期，是佘山第乙個百萬級的豪宅專案，有170平公尺朝南四房，滿足一家三代同住。
戶型南北通透，全屋帶地暖、**空調。3期mini平墅直面7400**景觀軸。一期別墅**為42000元/㎡，二、三期公寓**為23500元/㎡，裝修**在3000元/㎡，專案定位高階住宅，整體成交不佳。
◆ 2023年1月-2023年4月去化配比：
去化以三房為主，佔到總去化量的96%，三房中104-110㎡戶型去化量最大。
◆ 公寓量價走勢分析：
前期專案一期戶型面積較大，成交均價在35000-41000元/㎡，專案整體成交困難，2023年9月和2023年3月先後推出新**，成交均價在20000-22500元/㎡之間，成交明顯轉好；自2023年10月專案月均去化在21套。
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