湖南鑫遠投資集團
鑫遠·湘府佳城（暫定名）專案
規劃設計任務書
2007.2.10
目錄一． 專案概況
1.1專案地理位置1
1.2專案地塊現狀2
1.3專案市場情況2
1.4專案周邊環境2
二． 設計依據
三． 規劃設計重點問題
四． 規劃設計原則
3.1注重效益的設計原則6
3.2符合專案開發的定位原則7
五． 規劃設計要求
5.1規劃設計指導思想7
5．2規劃設計具體要求8
5.3 經濟技術指標8
六． 總體規劃設計要求
6.1整體布局構想9
6.2分期開發思路9
七． 住宅部分規劃設計要求
7.1 對地形利用的原則9
7.2 各地塊功能的平面布局10
7.3 道路交通要求11
7.4車庫布局的要求11
7.5 園林環境設計要求12
7.6 建築風格設計要求13
7.7 建築產品設計要求13
7.8 社群商業配套16
7.9 社群公共服務設施配套17
7.10 建築節能與裝置設計要求18
一． 專案概況
1.1專案地理位置
該專案位於芙蓉南路以東，桂花坪路南北兩廂。專案東靠園藝路和梓楓小學、梓楓幼兒園，西望芙蓉南路和三館一中心，南臨生活藝術城，北接新城國際公館。該專案由控規編號e-12、e-14、e-15、e-18-1、e-21-1地塊組成。
如圖所示。
專案地塊構成示意圖
專案位置示意圖
1.2專案地塊現狀
地塊現狀為空地，地形有高差，坡度不大，地塊內部自然植被豐富（應根據地形圖紙及現場勘測設定初始地形資料）。大量的原生植被（以香樟為主），樹齡較長的大香樟估計在20年以上，這些大樹可以移植到未來的小區裡；同時，地塊高低起伏，有山坡，有窪地，其自然地貌建議在規劃設計中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社群。
部分地塊拆遷並未開始，土地尚未平整。
地塊為熟地。
1.3 區域市場情況
隨著省**、區**的搬遷，芙蓉路的南部貫通，**政務區與生活區概念已形成，區域發展前景被廣泛看好，但區域目前配套設施缺乏；
本區域內樓盤多為中等規模社群，小高層、高層為主，**水平相對緊湊，約在3200-4600元/平方公尺之間；
區域目前同規模的精品樓盤不多，開發水平處於長沙中高水平；
目前 ，湘府路和芙蓉南路全線貫通，杉木衝路和桂花坪路已經拉通芙蓉南路以西路段。與基礎設施建設相應的是房地產發展迅猛，隨著奧林匹克花園、泰祥苑、湘府東苑、生活藝術城等專案的開發，天心生態新城基礎設施建設和房地產發展迅猛，區域日新月異，呈現一派生機，區域未來開發量巨大。
1.4 專案周邊環境
專案臨近省科技館、群眾藝術館、地質博物館、省青少年活動中心及三百畝的省府綠化廣場，湖湘文化藝術公園、省**機關大院、桂花坪公園、園藝公園等，周邊有一定的景觀資源。
二． 設計依據
2.4 長沙地區相關的規劃及建築設計規範及規程；
2.5 國家強制性設計規範。2.1 本專案設計任務書的有關檔案內容；
2.2 長沙市規劃局批出的《建設用地規劃許可證》內的規劃設計要求；
2.3 本專案地塊地形圖；
三． 規劃設計重點問題
3． 1定位——通過規劃、產品、園林景觀設計，有效呈現「立體山水，生態人居」的規劃理念。
3．2規劃——提供地塊不利因素的解決方案。如：如何有效、合理利用現狀地貌；在既滿足容積率要求又滿足建築限高要求的前提下，合理保留利用現狀山體和水體，形成立體山水；如何合理利用原生植被——尤其是大量的香樟樹；如何規避周邊道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影響。
3． 3景觀——強調建築與景觀之間的協調性，強調景觀的參與性，提公升景觀價值。
3． 4理念——從建築設計與景觀設計上，具體落實本專案的開發定位主題精神，打造「生態人居」的專案大景觀和大建築布局環境。
3． 5朝向——在保證大南北朝向的前提下，又要照顧向中心景觀、組團景觀取景的要求
3． 6產品——在建築產品和建築風格上本著「以新古典主義建築為主體」這一建築設計思路，開發適合長沙人的人性化優居生活產品。
3． 7單體設計——重點考慮如何體現產品的價值化、高價效比和創新性，
3． 8戶型——戶型功能設計如何體現高品質、**值化住宅的理念，如引入包括入戶花園、空中院館、錯層陽台等創新戶型設計元素，同時也應考慮在戶型設計方面既要滿足本專案中高階專案的定位，同時也能滿足國六條的規定。
3． 9配套——公建和商業配套的合理比例和擺放位置與方式，實現專案商業價值的最大化的同時要考慮成本控制。
3． 10成本——在盡量滿足容積率的情況下實現本專案的開發主題內容，在哪些方面重點考慮成本的控制，使專案在最優的成本控制方案下達到高價效比的產品檔次。
四、規劃設計原則
規劃設計應充分分析本專案的地理位置、人文環境、氣候特點、水文地質狀況及景觀環境等要素，關注目標客戶群的文化素質層次、生活習慣等方面的需求，針對長沙房地產市場在規劃、建築方面的薄弱點，進行務實創新的規劃、建築、環境設計。
4.1注重效益的設計原則
4.1.1 考慮發展商的開發效益。應將專案開發的最大效益作為設計出發點，合理組織社群功能分割槽關係，創造出高效、合理和方便的使用空間。同時符合以後的運營和管理要求。
4.1.2 考慮使用者的效益，應為居民設計出「物超所值」的高附加值產品和優雅舒適的生活環境。
4.1.3 考慮開發商的社會效益，高起點樹立專案的品牌和社會形象。
4.2符合專案開發的定位原則
規劃及建築設計，應符合專案開發的定位，體現主題概念的整體性，並以此作為總體規劃、建築風格、園林環境設計的指導。
4.2.1 專案總體定位
大長沙新城市中心上層領地生態人居
4.2.2專案檔次定位
中高檔品質復合街區
4.2.3專案形象定位
新古典主義高素質人文社群
4.2.4目標客戶定位
企業高管、高階知識分子、私營業主、公務員
4．2．5 業態定位
● 酒店式公寓或商務公寓；
● 小戶型公寓
● 電梯小高層住宅；
● 風情商業街鋪；
4．2．5建築風格定位
本專案的建築風格方向是——新古典主義風格
所謂「古典主義」的特點：相比羅馬主義，它多了乙份現代感，更具操作性；相比現代主義，它多了一分莊重，更具質感；是改良的古典主義，是莊重的現代主義。能滿足新貴一族對身份感、價值感、厚重感的追求。
五、規劃設計要求
5.1規劃設計指導思想
5.1.1充分考慮到專案的區位價值、居住價值——北靠省**、天心區**，西臨湖湘文化藝術公園、三館一中心，在規劃設計中貫徹專案的尊貴屬性；
5.1.2充分考慮到專案的山林、坡地、窪地，能夠做適當的保留——在規劃設計中貫徹專案的生態屬性；
5.1.3充分考慮到該地塊區位價值的尊貴性與唯一性，在規劃設計中貫徹精品意識，成就具創新特色的高階產品。
5．2規劃設計具體要求
5．2．1設計要注重建築與人、環境與人、文化與人的和諧與統一協調，突出「以人為本」的人性化設計。
5．2．2臨芙蓉南路建築應充分考慮城市主幹道建築景觀需要，部分的門面外立面和小高層住宅天際線形成高低錯落差異,豐富立體感。同時應考慮外立面的公建化特色。
5．2．3小區內部部分建築可利用地塊的自然起落（或製造起落）形成建築的高低起伏。
5.3經濟技術指標
注：1、最終指標根據最新規劃批文為準。
2、平均容積率定位2.8的理由:（1）滿足技術規範要求。
（2）具有現實可能性。（3）確保專案品質：生活藝術城容積率為2.
5，但感覺建築密度依然大；本專案定位為中高檔產品，保持適當容積率，可體現產品的舒適度與品質。
六、規劃布局建議
6.1整體布局構想
整體結構可通過「一心、三帶、三功能、四組團」的思路進行布局。
■一心——建議以桂花坪路中心點作為布局核心、文化核心及景觀核心，同時是整體專案的共享資源，有效將三個地塊、三種功能聯絡起來，並作為日後整體專案的中心商業區及主體會所。
■三帶——建設一條縱貫地塊的二車道小區路，道路沿途營造水景，形成一條核心景觀帶；沿桂花坪路兩廂建設商業，形成風情商業街，同時也是小區的一條橫向景觀帶；建設一條橫貫北側地塊的步行道，結合綠化形成一條步行景觀軸。
■三功能——住宅、商業、商務。除主體為住宅外，為彌補周邊生活配套設施不足的缺憾，專案將設定一定數量商業物業及會所、幼兒園、網球場等配套設施，在桂花坪路北側設定集中商業，主要臨街面設定商業門面；同時，考慮該專案地段的優越性，在e-12地塊規劃商務公寓或酒店式公寓，以滿足未來可轉換為商務建築需求。
■四組團——桂花坪路和園藝路把地塊分成三塊，其中e-12、e-18地塊為商務公寓、酒店式公寓、小戶型公寓式住宅；e-14、e-15地塊主體為住宅，可以中心景觀為界分為兩個組團，e-21地塊主體為住宅，整個專案可分為四個組團。