日月灣國際旅遊度假區
一期溫泉旅遊度假專案
方案設計任務書
西安大千盛景實業發展股份****
2023年1月
一、專案名稱
二、專案概況
三、設計依據
四、專案定位
五、經濟指標及功能分割槽
六、規劃設計要點
七、居住區設計要求
八、景觀規劃要點
九、建築設計要點
十、配套設計要點
十一、設計成果要求
十二、設計進度計畫
十三、專案聯絡人
1、 專案名稱
專案名稱：日月灣國際旅遊度假區一期溫泉旅遊度假專案。
本任務書是針對一期溫泉旅遊度假專案的建築方案設計任務書，其中綜合服務樓部分已另行委託設計。
2、 專案概況
日月灣國際旅遊度假區位於西安藍田湯峪鎮，占地7.26平方公里，約10890畝。其中一期溫泉旅遊度假專案占地926671平方公尺，約1390畝。
日月灣國際旅遊度假區位於湯峪鎮北側，距西安市區約40公里，專案地東至湯峪河東耿嶺山脊線；西至洪塘路以西200m與環山路以北150m交點向南350m（不含路面），向東至洪塘路東側紅線，沿洪塘路東側紅線向南至高堡初級中學南側水泥路；南至高堡村初級中學南側水泥路至村東水渠，與白家疙瘩垃圾場北側山腳下向東延伸至耿嶺山脊線；北至環山路以北150m向東至湯惠渠，沿湯惠渠南至環山路南側紅線，向東至耿嶺山脊線。
日月灣國際旅遊度假區位置圖
一期溫泉旅遊度假專案位於旅遊度假區中部（詳見用地紅線圖），地塊相對平整，原生樹種少，目前為麥地，中間湯峪河一年四季長流不斷，地塊被河流和坡地分割為長條狀。一期溫泉旅遊度假專案建設用地約403畝。
日月灣國際旅遊度假區一期用地範圍圖
3 、設計依據
3.1 專案用地紅線圖；
3.2 中國·西安日月灣國際溫泉旅遊度假區總體規劃；
3.3中國·西安日月灣國際溫泉旅遊度假區一期溫泉旅遊度假專案詳細規劃；
3.4 《西安城市總體規劃（2023年—2023年）》；
3.5 《藍田縣縣城總體規劃（1998-2023年）》；
3.6 秦嶺相關規劃和條例；
3.7 日月灣溫泉旅遊度假區專案市場定位報告及產品建議報告；
3.8 設計方案應符合國家及西安風景區及建築相關規範；
3.9設計應符合西安及藍田規劃、國土、消防、衛生、防疫、交通、環保、人防等國家及地方有關法規、規範方面的要求；
3.10 其他相關要求及本設計任務書的要求。
4、專案定位
4.1專案特點
專案位於秦嶺北麓，臨環山公路。作為10890畝大型旅遊專案，本專案具有以下三大主要特點：
1）專案作為旅遊度假區專案，約70%土地用於建設公園及旅遊度假專案，僅30%左右土地用於房地產開發；
2）專案擁有獨特的湯峪溫泉資源，湯峪溫泉溫高（出井溫度62℃），ph值8.57，而且含有硫酸鹽、氟、鐵、鉬、碘、錳等多種礦物質和微量元素，是12類礦泉水中之最優者。特別是氟離子和可溶性二氟化矽，更能夠「去膩潔膚，**多種疾病」，水療有效率達91.
6%，尤其對**關節炎、 風濕、**病效果尤其顯著。專案將建設西北頂級的溫泉酒店及各類室內外溫泉，並將溫泉水引入居住區每家每戶；
3）整體萬畝專案以「養生」為主題，貫穿整個專案。將建設溫泉療養中心、健康體檢中心、食療養生中心、運動活動中心、日月灣遊樂中心、湯峪河水上樂園、高爾夫運動、天然氧吧中心、茶禪園等九大養生專案，成為專案吸引客戶休閒度假的最大特色。
專案特點可總結為：公園、水系、溫泉、養生四大特色。
4.2專案目標
根據專案總體情況，確定專案開發目標：
以地產帶動旅遊開發，以旅遊開發促進地產開發；
以首期的成功開發，快速撬動整個專案，實現後續的滾動開發；
溫泉旅遊度假專案3年開發完成，總銷金額10億以上，淨利潤3億以上。
作為遠郊**，本案開發的真正利潤點在未來土地的增值上。必須根據土地價值的增值規律控制好開發節奏，層層引爆，好戲連台，使專案有持續的吸引力和興奮點，實現土地的持續增值！
因此，必須要站在土地運營的高度，利用有限的資金，以首期的成功開發，快速撬動整個專案，實現後續的滾動開發！
計4.3專案總體策略
搶占制高點。抓住「西安打造國際化大都市」這一背景下，休閒經濟時代到來，搶占「西安走進秦嶺養生休閒時代」的制高點。
爭奪話語權。站在西安國際化大市場的高度上代言養生，第乙個向全國喊出養生的聲音。面向西安、西部、甚至整個中國進行營銷，吸引全球資本、市場和**關注湯峪溫泉養生的價值。
開創新時代。圍繞秦嶺和湯峪溫泉，大手筆打造山水溫泉生態新城，開創西安走進養生的新時代。以養生為核心，發展溫泉產業、休閒產業、旅遊度假產業，包括溫泉養生、旅遊度假、政務商務接待、會議論壇、康體運動、娛樂休閒等高階業態，領跑縣域經濟，破題縣域產業結構調整，成為大西安，乃至全國資源型城市公升級換代、產業轉型的標桿型專案、世界知名的山水人文溫泉休閒新城。
4.4專案實施戰略
專案實施戰略的思路：
跳出：專案所在的滯後區域形象和競爭；
立足：整個西部地區和國際資源休閒目的地中心；
利用：湯峪溫泉資源和水景資源；
挖掘：藍田文化，打響「美食、美玉、美景、美湯」的文化知名度；
創新：溫泉高爾夫、定製別墅、聯排、疊拼、觀景高層等物業；
吸引：西安乃至西北、全國的高階人士，在此休閒、娛樂、度假、商務、交流、居住等；
打造：西部首屈一指的休閒度假地產典範。
實施戰略一：專案以城市和區域的發展，帶動專案開發的馬車。借勢西安國際化大都市，以溫泉休閒生態城促進上東休閒養生城的建設。
實施戰略二：以萬畝旅遊休閒度假區為作為地產開發的最大背景，以3000畝公園、7000畝旅遊風景區，作為專案地產開發最大的配套。
實施戰略三：利用湯峪河水系，充分做足專案水文章！充分利用湯峪河的二條水系，以及日月灣水景資源，做足水文章，同時增加社群高爾夫、水上樂園等生態休閒專案。
實施戰略四：以獨特的溫泉資源為主導，打響國際溫泉養生度假的全國知名度；同時以實景和情景溫泉體驗為現場殺傷力。
實施戰略五：以養生成為破題點貫穿全案，地產開發拉動旅遊開發，旅遊開發推動地產開發。
通過九大養生專案，給度假區提供全方位的休閒養生體驗。
日月灣國際旅遊度假區九大類養生專案示意圖
實施戰略六：專案以市場挑戰者的姿態站位大西安，通過改變遊戲規劃，前期以中小面積的總價100萬左右的類獨棟別墅產品，快速回籠資金，迅速建立市場影響力；後期建設部分**值產品，提高專案品牌和利潤率。
4.5專案定位
綜合考慮到市場情況，及專案的獨特優勢和未來願景，專案整體定位為：
中華生命涵養地·國際溫泉度假城
中華生命涵養地：陝西作為中華文化的發源地，距今70萬年前就有藍田人生活於此，2023年中華文化發展史上，西安作為13朝古都，是華夏文化的起源地，而湯峪溫泉在秦嶺溫泉中最具盛名，是名符其實的「中華生命涵養地」。
國際溫泉度假城：作為萬畝生態旅遊專案，將引入國際化理念，打造全國一流水準的溫泉度假地，形成西北首屈一指的國際溫泉度假城。
專案總體定位示意圖
專案形象示意如下圖所示：
專案形象定位示意圖
4.6．客戶定位
綜合考慮專案定位及戰略，專案承載乙個使命，那就是：
針對主動郊區化人群，掀起高階養生休閒地產革命！
專案主體目標客戶為：大西安主動郊區化人群。
客戶區域主要為西安城區客戶，其次為西安周邊及西安以外區域客戶。
客戶以西安泛中產階層為主，其次為城市富豪階層及周邊區域新富階層。泛中產階層範圍比較廣泛，以西安城內的教師、醫生、公務員、私營業主、養老客群等為主。
客戶購買動力主要來自三個方面：1）溫泉養生。著重於對自身健康的日益重視，將溫泉養生作為居住生活的必要條件；2）度假休閒。
二次以上置業，將本專案置業作為5+2度假休閒生活的首選；3）平價別墅。相當於城內中高檔高層住宅**，即可買到本專案經濟別墅，相當於城內大平層或經濟別墅，在本專案則可買到帶內外湯池的獨棟別墅。
專案客群特徵示意圖
4.7．產品定位
整體專案包括經濟別墅開發、溫泉生態旅遊和休閒度假產業。
居住區產品定位：風情化平價別墅。產品型別包括獨棟別墅、類獨棟別墅、聯排別墅和疊加別墅，是乙個具有異國情調的高品質純別墅專案。
專案產品定位示意圖
專案產品發展方向示意圖
專案產品kpi體系示意
專案產品價值體系八大震撼發力點
專案產品整體開發策略
4.8．建築風格
專案整體建築風格分二大部分，風景旅遊區和度假居住區。風景旅遊區建築以中式和歐式混搭風格為主，度假居住區以歐式風格為主，主要考慮法式建築風格和托斯卡納風情建築為主，首期部分考慮美式鄉村風格。建築風格如下圖所示：
專案建築風格示意圖
法式建築風格示意圖
托斯卡納風情建築示意圖
4.9．**定位
專案分三期開發，**低開高走，一期**大約6000-7000元/m2，二期**約8000-10000元/m2，三期**約12000-13000元/m2，溫泉旅遊度假區整體住宅均價約為8000-10000元/m2。
5、經濟指標和功能分割槽
5.1技術經濟指標
注：以上指標以**部門審批的實際面積為準，住宅區容積率及建築面積根據設計實際情況，在保障住宅居住品質的前提下進行盡可能提高。
5.2功能分割槽
專案總體可分為展示區、溫泉區、居住區。
專案總體功能分割槽示意圖
5.2.1展示區
主要包括景區大門及景觀主幹路、沿街接待商業、北側國際婚紗攝影基地、南側園林景觀示範區。景觀大門及景觀主幹道、沿街接待商業及南側園林景觀示範區是方案設計的重點之一。
5.2.2溫泉區
主要包括溫泉主題度假區及濱河浪漫水岸區。中式風格的綜合服務樓已經基本完成初步設計，濱河浪漫水岸區北側為與國際婚紗攝影基地相連線的濱水樂園景區，南側為高爾夫果嶺練習區，同時作為居住區的配套園林景觀。
5.2.3居住區
居住區是本方案設計的重點。其北側設計乙個國際運動休閒中心，其他區域可分為三期。一期位於綜合服務樓南側，土地獲取時間最早；二期位於居住區中部，綜合服務樓東側；三期位於居住區東側，臨度假區內部規劃道路。
居住區分期如下圖所示：
專案居住區分期示意圖
專案居住區分地塊開發示意圖
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