北方工業大學經濟管理學院
《技術經濟學》課程設計
房地產開發專案投資
分析報告
一．資料與計算結果
說明：2023年上半年無資金缺口，自有資金能夠滿足投資需求；2023年下半年，自有資金用盡，出現資金缺口，需要募集資金；2007上半年開始銷售收入可以滿足投資需求，不需要再募集資金。
商品房投資利潤率=年淨利潤總額/總投資成本
商品房資本金淨利潤率=利潤總額/資本金總額
說明：2006上半年至2006下半年沒有利潤產生，從2007上半年開始產生利潤。
說明：從2023年上半年開始，累計淨現金流量開始出現正值，且投資**期約為4.7個週期，說明此時投資成本已完全收回，專案已開始盈利。
說明：從2023年下半年開始產生長期借款，從2023年上半年開始以4個半年週期等額償還本金，利息照付。
投資**期
=累計淨現金流量開始出現正值的年份數-1+上一年累計淨現金流量的絕對值÷出現正值年份的淨現金流量
淨現值=f/(1+i)
內部收益率：npv1/npv2=(irr-i1)/(i2-irr)
說明：內部收益率隨土地費用變動幅度的增大呈遞減趨勢，隨建安工程費變動幅度的增大呈遞減趨勢，隨住宅銷售**和銷售面積變動幅度的增大呈遞增趨勢，貸款利率變動幅度的變化對內部收益率的變動影響不大。
說明：在土地費用和建安工程費這兩個不確定因素中，建安工程費對預期的基準收益率的變動幅度要相對小些，並且建安工程費隨著內部收益率的增加而減少，這樣可以減少投資的總成本。而土地費用隨內部收益率的增加而增大，並且變化幅度相對較大，會大幅度增加投資的總成本，不利於房地產開發者。
以此要選擇改變建安工程費來達到預期的效果和目的。住宅銷售**和銷售面積的變動對內部收益率的影響在這五個不確定因素中是最小的，但是對於提高內部收益率來說是不利的，因為這意味著住宅銷售**提高很多或住宅的銷售面積增多的幅度較大，才能使內部收益率有所增加。
二．結論與建議
從我們對該專案前期投資分析中可以看出，在2007上半年開始盈利，在2023年上半年全部投入資金已全部收回，並在四個半年週期將借款本金及利息全部還完，投資**期在預期之內，說明此項投資可行。
房地產開發投資專案本身存在一定的風險，所以需要開發商隨時關注市場動態情況，例如銀行的貸款利率，各種稅收政策的變化。當然還不能忽略以下幾點重要因素：一房產所在區域的未來**規劃和環境狀況的變化，二是房產自身狀況的變化 ，三是整個社會經濟、政治方面的變化所帶來風險。
通過以上分析，種種資料表明，房地產的投資需要對多方面的因素加以考慮，並進行全面合理的分析。
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