舊城（片區）改造的開發思路
及有關政策建議
一、舊城（片區）改造的範圍
主要由市住建委依據市委、市**的決策部署對舊城改造的範圍進行明確。目前，初步的舊城（片區）改造的範圍是七個片區的改造，具體是：（1）濱河路片區的改造。
範圍北至紅水河一橋、南至鐵路橋（以原糖廠圍牆為界）；（2）一、二橋間舊城區改造。範圍為
一、二橋之間，紅水河以南、文化路（大橋路東段）以北的區域；（3）興賓區**片區的改造。範圍為東至柳來路、西至中南路、南至前衛路、北至北二路區域的改造；（4）長梅村片區的改造。範圍為長梅路和大橋路交叉處西南角，電廠生活區對面；（5）興賓區大禮堂片區的改造；（6）老汽車站片區的改造；（7）老火車站片區的改造。
二、舊城（片區）改造的開發思路
以上七個舊城片區的改造，第（6）、（7）已分別由公路、鐵路部門負責，（1）——（5）個片區，由於投資額大、舊城拆遷難度大以及改造經驗不足，不宜一次全部啟動，建議根據先易後難的原則逐個進行改造開發，做到改造乙個成功乙個。按此，建議：（1）先行啟動濱河路片區的改造；（2）明確專案業主為桂中投資發展有限責任公司；（3）由專案業主獨立融資或與有實力的投資商合作改造開發，從而實現**直管企業做大做強，並做到**對舊城改造「零收益、零負債」。
三、對舊城改造需要明確給予的政策支援
為促進舊城改造的順利進行，提公升城市環境，改善人民群眾的生產生活，對一些政策和支援必須予以明確：
（一）市**明確將片區改造規劃內的土地，除按規劃用於道路等公益性建設外，其餘商業性用地的土地收益屬於**所得部分，全額返還專案業主；
（二）市**明確將片區改造規劃內的土地，除按規劃用於道路等公益性建設外，其餘商業性用地由業主開發經營，以實現自求平衡（即虧損由業主負擔、盈利亦留存建設業主）。
（三）因我公司為新成立的公司，有效淨資產目前僅為2000萬元。為能落實專案建設貸款，啟動專案建設，請求市**解決貸款資本金不足的難題：一是將片區改造釋放的土地注入公司；二是若釋放的土地不足以滿足貸款抵押物時，市**將其他土地注入我公司；三是請求市財政借款一定資金給我公司作為專案啟動資金，待專案開發經營實現收益後再行歸還。
（四）對舊城區改造實行專門的稅收及收費優惠政策，對因專案繳納的各項稅費地方所得部分給予全部減免或返還。
具體優惠政策建議由市**責成相關部門盡快制定。
（五）舊城區改造專案中，涉及如土地變性、徵地拆遷、規劃調整等事項，建議有關部門按特事特辦的原則給予優先辦理。
四、濱河路片區（棚戶區改造）工程改造開發初步方案
（一）專案概況
濱河片區棚戶區位於來賓市紅水河東面，北起來賓一橋，南至來賓三橋，內有人民銀行來賓支行、東糖造紙廠、來賓化工廠等單位宿舍區。目前該片區平房密度相對較大、貧困人口居多、建設使用年限久、結構簡易、人均居住水平低、居住條件惡劣、基礎設施不齊全、道路狹窄、治安和消防隱患大、環境衛生髒亂差，總建築面積301925平方公尺，其中住房面積195198平方公尺，絕大部建築為磚混平房和磚混預製板樓房，涉及住戶1462戶，人口約5300人，符合廣西區**《關於加快推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的實施意見》檔案中界定的棚戶區改造範圍，可享受免收各項行政事業性收費和**性**，及享受相關的稅收優惠政策。如能納入自治區人民**的棚戶區改造規劃，還可向**和自治區申請投資補助。
（二）改造方案
計畫改造面積1403.91畝，重新規劃，其中新建一條濱河路，全長2550.29公尺，道路紅線寬30公尺；並建4棟33層住宅樓對棚戶居民進行安置，建築面積69000平方公尺；總投資約35295萬元，其中道路工程3972萬元、安置費用27600萬元、河岸綠化514萬元、不可預見費用3209萬元。
改造完成後可釋放土地556.75畝，可全部用於商業開發。
（三） 改造籌資方案
方案一：
財政全額投資或配套資本金由融資平台公司融資，改造完成後以釋放的土地出讓收入補償支出。
實際可開發建設用地556.75畝中，東糖集團及化工廠占地388.1畝，**從土地拍賣收益中獲取50萬/畝；其他整合出來的土地有168.
65畝，**從土地拍賣收益中獲取100萬/畝。**總共從土地拍賣中收益36270萬元，預計專案收入為：36270-35295=975（萬元）。
此方案操作較簡單，包裝後符合國家棚戶區改造信貸政策，有利於取得銀行信貸支援及向上爭取補助資金，但需財政配套資金10600萬元，需**另外提供融資抵押土地約500畝（按70萬元/畝，抵押率70%測算），配套資金與抵押物不容易落實，**收益也不高。
方案二：
將可釋放土地556.75畝注入專案業主，由專案業主尋找合作夥伴通過合作開發的形式進行改造，並對釋放出來的土地進行二級開發。
土地按80萬元/畝計價，持股比例為融資平台51%，投資商49%，投資商需投入資金約4.28億元，4..28億元資金完全可以滿足改造及滾動開發資金需求。
按容積率2.0（多層與小高層結合，環境較好，利於銷售；如再提高一點容積率，則效益更可觀，但可能銷售難度加大）、商住比率1：9計算，總建築面積約74萬平方公尺，其中商鋪7.
4萬平方公尺，住宅66.6萬平方公尺；商鋪售價按6000元/平方公尺，住宅按3000元/平方公尺計算，可實現收入24.42億元，開發成本按2200元/平方公尺計算約為16.
28億元，扣除改造成本35295萬元，可實現利潤為46105萬元，融資平台可得收益約2.35億元。
此方案不需財政投入資金，又可通過融資平台取得較高的收益，還可增加融資平台的資產及現金流，增強融資平台的融資能力。
方案三：
將可釋放土地556.75畝注入融資平台，由融資平台自籌資金進行改造，並對釋放出來的土地進行二級開發。
此方案對融資平台公司自有資金實力要求高，估計需3億元左右的自有資金才能啟動專案的改造及滾動開發，目前來賓尚無具有此資金實力的融資平台公司。
綜合比較，籌資方案二比較可行。
舊城改造暴露的問題及對策
摘要 隨著經濟的發展和人口數量的增加，同時我們的城市卻逐漸老化，功能也相對落後，基礎設施不健全，布局混亂 環境惡化等問題正在日益突出。本文試圖從舊城改造中存在的誤區和暴露的問題中闡述城市開發中應該考慮的因素，提出了一系列的觀點與方法。關鍵詞 舊城改造 前沿理論 對策與政策 隨著城市化程序的不斷加快，...
銀川市舊城改造中存在的問題及對策建議
摘要 本文就正在進行中的銀川市舊城改造工作做一些基本的 和思考。關鍵字 銀川市舊城更新改造 中圖分類號 tu984文獻標識碼 a 文章編號 舊城改造，就是舊城區的再開發，是指對舊城區中已不適應經濟 社會發展需要的物質環境部分進行改造，使其整體功能得到進一步改善和提高。當前銀川市正處在工業化 城鎮化的...
中國舊城改造產業投資分析及發展戰略決策報告年
編制單位 北京智博睿投資諮詢 報告目錄 第一章舊城改造相關概述 1.1 舊城改造的界定 1.1.1 舊城改造的概念 1.1.2 舊城改造的內容 1.2 舊城改造的原因及型別 1.2.1 舊城改造的原因 1.2.2 舊城改造的型別 1.3 舊城改造與新區開發的對比 1.3.1 舊城改造與新區開發的區別...