有人說，中國人的夢想很多。在這許多夢想之中，有乙個不滅的夢想，那就是「高樓之夢」。隨著我國經濟建設的快速發展，自改革開放後的上世紀80 年代中期開始建造超高層建築以來，我國各大中城市如雨後春筍般的相繼建成大量的超高層建築。
超高層建築的建造,其所以如此之快，除了有的城市為了有乙個高大的形象建築之外，主要還是超高層建築能在有效面積的土地上，得以發揮最大的使用效益，也儘管建造超高層需要的費用比一般高層建築高出很多，但在我國的城市建設中，隨著日益快速發展的需要，為土地使用率的提高，必然會使超高層建築以更快的速度發展。
圖表1：世界前35名超高層建築（ctbuh 2023年5月統計）
一、 超高層建築的定義
就我國來說，沒有嚴格的超高層概念界定，但從目前的《高層民用建築設計防火規範》來看，一般將100公尺以上的高層建築統稱為超高層建築。當然，這種分類方法是否具有充分的科學依據以及是否符合國際一般標準還有待商榷，因為目前超過100公尺的建築已經越來越多。
事實上，在100公尺的高度，建築物無論從結構還是裝置及施工等方面均無明顯的質的變化。根據理論及經驗分析，一般在40層(大約巧150公尺)左右，是超高層建築設計的敏感高度。所謂「敏感」，是指在這一高度以上，建築物的超長尺度特性(絕對高度以及巨大規模)將引起建築設計概念的變化，這種變化促使建築師必須提出有效的設計對策，調整設計觀念，應用適宜的建築技術。
超高層建築的大量湧現，為城市的經濟建設、商業繁榮、人口聚集帶來生機與活力，一定程度上加速了城市化程序的發展。超高層建築相對於普通多層建築來說超高層建築有它獨特的優點：
1) 容量大。一定程度上能緩解日益嚴峻的城市住房緊張問題。
2) 節約用地。高層建築土地利用率高、容積率大。
3) 適宜居住。高層建築光線明媚，與普通多層建築相比，超高層住宅視線無遮擋，景觀效果好；而且高處的濕度小，遠離汽車尾氣、塵埃，空氣質素優良，受干擾程度小，遠離空氣和噪音汙染，是比較理想的居住環境。
二、 超高層建築發展的現狀
由於歷史的原因，(超)高層建築在國內出現得較晚，大約20世紀20年代才在少數幾個城市開始出現高層建築。至於它在國內成規模和成系統的發展，其實也就自上個世紀80年代末90年代初才逐漸開始的，到今天為止僅僅30年左右的時間。所以，與國外(超)高層建築的發展史相比，國內的發展史在時間跨度上較短，在發展脈絡上顯得不連貫，並有斷層現象的存在。
直到2023年，國內置成了第一幢超過100公尺的超高層建築，它就是廣州的白雲賓館，樓高112公尺。20世紀80年代以來，隨著改革開放的不斷深入，建築業也隨著發展的大浪潮呈現出了史無前例的一派景象。2023年，150多公尺高的深圳國貿大廈以「三天一層」的深圳速度首開大陸超高層建築建設的浪潮。
2023年，北京京廣中心突破200公尺。2023年，深圳地王大廈以「九天四層樓」的新深圳速度將大樓拔高到384公尺。2023年，金茂大廈以420.
5公尺的高度躍居當時的世界第三和中國第一。今天，這些記錄還在被不斷地被重新整理著，2023年台北101大樓的建成一舉以508公尺的高度奪得當時「世界第一高樓」的稱號，而2023年上海環球金融中心也以492公尺的高度奪得中國內陸「第一高樓」的稱號。
三、超高層建築的業態組合方式
超高層的主要業態有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商業五種，輔助業態有觀光層、空中餐廳、空中大廳、會議中心、會所等。
現代超高層，單業態的建築已不多見，絕大多數採用幾種業態組合的方式，主要業態組合有如下幾種：
組合方式一：酒店+住宅+辦公
代表專案：杜拜塔
1-39層為酒店，43-108層為住宅，111-154層為辦公，123層設有觀景台
組合方式二：商業+辦公
代表專案，台北101大廈、吉隆坡雙子塔。
台北101大廈，9層以下為商業，9-84層為辦公，35、36為會議中心，59、60為空中大廳，設有商店、郵局的配套
組合方式三：商業+辦公+酒店
代表專案：上海環球金融中心
地下二層-3層為商業，7-77層為辦公，79-93層為酒店，3-5層為會議中心，94-100層為觀光層
組合方式四：辦公+酒店
代表專案：上海金茂大廈
3-50層為辦公，52-87層為酒店，頂層設有觀光層、企業會所。
組合方式五：寫字樓+酒店公寓+商業+酒店
代表專案：香港國際金融中心
圖表2：近年來國內設計、建成的超高層辦公綜合體
圖表3：各超高層辦公綜合體功能分割槽比較
四、超高層建築的內部管理
超高層建築具有占地面積小，能源利用可統一籌畫，工作生活環境可合理布局，並能夠彰顯現代感和高科技含量，形成地域的地標等特點，已成為國家和地區經濟實力的表現，但建築落成後在使用過程中如何能實現盈利呢？如何提高超高層建築的內部管理呢？這些關係到其核心競爭力的問題已擺在各個開發商的面前。
本人經調研分析認為，應加強對各大業務板塊的管理、強化日常經營管理、注重資本運作和財務監控及強化品牌建設等方面，加強超高層建築的經營管理，從而最終塑造超高層建築業主的核心競爭力。
1、加強對各大業務板塊的管理
一般而言，超高層建築具有三大業務板塊：酒店、租售、觀光。這三大業務在不同的超高層建築主營收入中所佔的比重往往因其具體情況而有所不同，但根據目前情況，這三大業務板塊均佔到超高層建築業主總利潤的80％以上。
對於落成不久的超高層建築，由於尚未進行更多的多元化經營，這三大業務所佔的比重則更高。因而，加強對這三大業務板塊的管理，對於超高層建築未來的發展尤為重要。
2、強化日常經營管理
現代企業管理理論告訴我們，實現企業發展最關鍵的環節就在於培育其核心競爭力及其可持續發展能力。管理專業化、經營國際化和運作市場化需要有一整套經營、服務和支援系統的國際通行標準，此外還需要提高員工隊伍的整體素質，包括知識、技能、心理素質和敬業精神。為了保證超高層建築始終在專業化、國際化和市場化層面運作，應在物業管理、經營構架、組織人才結構、分配管理機制等方面進行改革調整和優化組合，為各大業務板塊的順利執行創造良好條件。
3、注重資本運作和財務監控
超高層建築的多元化經營特點決定了超高層建築的業主必然擁有眾多的分公司、子公司，有的超高層建築業主甚至將業務延伸到其它行業，如房地產、網路、高科技等等。由於超高層建築投資巨大，**周期長，經營中具有一些不確定因素，其業主大都承受著較大的資金壓力，因而必須加強對超高層建築各個業務板塊的財務核算及對下屬各分公司、子公司及參股公司的財務掌控，為超高層建築的經營管理提供有力的支援和保障。
4、加強品牌建設
品牌戰略在現代企業發展戰略中占有十分重要的地置，是企業寶貴的無形資產，也是企業財富的源泉之一。 一般而言，超高層建築的設計理念、垂直高度、科技含量、建築品質、功能設施和文化內涵使其具有優秀的良好潛質。超高層建築的業主應充分認識到這些資源的寶貴價值，通過挖掘各種有利因素，充分發揮所有優勢進行品牌運營。
依託優良的硬體設施，著力於管理和服務等軟體設施的打造，積極開發和培養品牌，同時尋找在各個領域有較強品牌效應的產品來嫁接，使得其品牌得以延伸，實現低成本的擴張。
五、超高層建築弊端分析
隨著現代社會經濟的發展，摩天大樓高度不斷被重新整理，它也越來越受到人們的重視，他給社會帶來的潛在問題也是絕不能忽視的。目前國內各地摩天大樓的瘋狂增長和盲目建設的現象令人擔憂。超高層建築開發的技術問題已經不是制約超高層建築的主要因素，相反超高層建築給社會帶來的一些其他影響卻是值得注意的事情。
（1 ）超高層建築開發建設成本高。後期維護運營費用大。
1)由於超高層建築體型巨大，在設計、技術、施工管理上和材料使用上的要求更加嚴格，功能複雜，容納人員眾多，投資十分龐大。
2)超高層建築的結構壽命一般在100年以上，而其內部的許多裝置系統壽命僅為十幾年，維修、更換的難度很大，成本過高。
（2）超高層建築對周邊環境產生不利影響
1)超高層建築容量大、人口過度集中，綠化空間被佔據，人均綠地面積減少，自然環境遭到破壞，給城市交通、消費、飲水、消防等形成巨大壓力。
2)從室內使用環境來看，超高層建築的適用性也有無法避免的缺點。高層建築窗戶終年緊閉，空氣流通不暢。上下樓必須使用電梯，如電梯出現故障麻煩更大，上下班**高峰樓層擁擠，超高層建築周圍也會出現**高峰和車流高峰。
3)對周圍地面環境的影響。超高層建築日益增多構成了建築群，往往造成對日照、空氣流通等的阻礙，使周圍的低矮建築的採光受到影響，空氣流通不通暢，汽車排出的大量廢氣短時間內散發不出去，對人體健康造成損害。超高建築的外裝飾如果採用玻璃幕牆，則易造成光汙染，同時反射太陽光後會使樓群周邊氣溫公升高，容易造成「熱島效應」。
（3）超高層建築存在安全隱患
1)超高層建築給消防工作帶來了許多困擾和危機。其一，超高層建築發生火災時火勢蔓延快。其二，超高層建築發生火災時人員疏散困難。
2)大量超高層建築集中在一起引起的地面沉降。主要原因是大量高層建築的施工對自然地層的破壞，高層建築發展還導致人口集中，從而過量的開採地下水。
3)超高層建築中普遍使用的鋼結構體系耐火性較差。
（4）超高層建築的發展造成社會資源的極大浪費
目前根據不完全統計高層建築的平均壽命只有30年，遠遠未到設計壽命便提前拆除，拆除的根本原因是由於土地、房價的公升值，以致開發商推倒重建一棟超高層建築將更加有利可圖，開發商在利益的驅動下寧肯拆掉一幢大樓起更高的大樓來賺取更多的利潤。另外有些**和企業不注重城市原有的街區格局，把超高層建築作為宣揚政績的工程，盲目攀比，不符合實際，造成社會資源極大浪費。
六、園區超高層建築的發展
隨著城市程序的不斷推進，高樓林立成為鑑別乙個城市現代化的重要標準。據統計顯示，目前中國100公尺以上的超高層建築達到上千幢，全球十五大高樓中，中國佔九座，而且各地為爭當「第一高樓」各顯其能，這個數字還在不斷被重新整理。中國正在開始進入「建築超高層時代」。
蘇州作為一線城市，也致力於打造「超高層」城市建築的領先地位。作為城市景觀參考座標，核心區的觀景台，一座現代化摩天高樓不僅是城市繁華尊榮的體現，更是城市大氣軒宇氣魄的寫照。目前，除了環球188、世界第一門之稱的東方之門、九龍倉國際金融中心外，5月19日，江蘇協眾投資****以底價拿下2號地塊，將打造為集70年產權酒店式公寓、商業、五星級或五星級以上酒店、文化娛樂等多功能、多業態混合的大型綜合體專案。
8月26日，園區土地儲備中心公開出讓6宗商業地塊，將於9月14日正式開拍。其中的蘇園土掛（2011）13號地塊也將計畫推出超高層專案。
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