一、**房活動推出背景分析
上河國際花園目前在售戶型全都是面積在140-180之間大戶型，其總價都在50萬以上，大戶型因其總價高成為市場最大銷售阻力，市場接受力偏低，客戶群體狹窄，在目前本案廣告推廣力度明顯減弱情況下，且受報紙、戶外、電台廣告費用高昂等特點下，開發商難以堅持長期投放，另根據目前廣告宣傳層面與內容分析，目前廣告對外宣傳內容都是以形象為主題，未突顯**及**資訊，其專案的「高價效比」未能真正得以體現，這使得廣告宣傳效應不能發揮至最佳，在市場上不能形成足夠的熱度與轟動效應。因此，結合目前大戶型銷售**與廣告推廣兩者情況下，舉行**房活動將有效促進、刺激專案的銷售，將使營銷與推廣層面實現「由麵到點」的轉型。
二、**房活動總體實施策略
◆ 在**層面上，實現由「低→高→低」整體**營銷策略，開盤公開發售期，大戶型以低價入市，待進入目前持續銷售期，隨著工程的即將封頂，為進一步啟用市場對本專案的關注，在**上可實現每平公尺上幅100元/平公尺的**調整，「漲價」策略旨在進一步啟用市場，提高專案產品本身物業公升值潛力，同時可提高市場對本專案的關注度，物業的公升值將進一步起到促進部分持憂鬱、觀望態度的客戶盡早下定成交，可有效擺脫市場對專案的觀望姿態；
◆ 在**實現「由低到高」的**調整後，輔助推出「每週**房活動」，其**活動可有效帶動、促進、刺激現場銷售成交；
◆ 持續期的**上幅階段，營銷與推廣緊扣「**房主題」，實現「由麵到點」的轉型，營銷與廣告需同步推行，其戶外，圍牆、報紙、電台、網路等**全部更新，將上河國際花園「每週一套3498元/平公尺**房」**資訊迅速向市場傳播（**房**時間集中在6.15-8.16，活動共持續9周，共計63天）；
◆ 隨著**由低到高的**調整，待專案進入銷售尾盤期，整體銷售實現贏利時，因尾盤期，其產品大都是價效比較差單位，因此，在**層面上，可再實現由「高→低」的**調整，為使尾貨能在最短時間內進行拋貨處理，在**策略上採取「整棟一口價」方式進行最直接、最有效的營銷手段進行尾貨處理，最終實現專案100%銷售目標（「整棟一口價」尾盤**時間集中在8.17-9月30日，爭取在9月底完成c5/6/7/8棟802套單位100%銷售目標）；
◆ 在尾盤「整棟一口價」尾盤**期間，所有戶外、圍牆、報紙、電台、網路等**全部將「每週一套**房」活動主題更新為「整棟一口價」**資訊；
◆ 為擴大活動的影響力，每週**房活動的舉行應與相關**合作，著重活動的廣告炒作與造勢；
三、**房活動具體實施步驟
每週特出一套**房，**房選擇樓層、景觀、位置較差的單位，以「3498元**房」作為大戶型市場噱頭，吸引廣大意向客戶來電、來訪諮詢，引導廣大客戶來現場看房，為確保「**房」能有效促進意向客戶現場認購，將「**房」與客戶現場認購緊緊**在一起，「**房」的認購可分為三大步驟，以最終實現「套籠子」營銷戰術，確保大戶型每週走量。
第一步：
以「3498元**房」震撼推出市場，作為大戶型市場營銷噱頭，引爆長沙樓市，衝擊客戶心理期望最底線；
第二步：
為確保「**房」能有效促進大戶型的銷售，**房採取設定認購門檻，凡在本週內（周一至週日）認購大戶型的客戶均有機會享受**房的機會，客戶認購時，現場根據客戶認購大戶型的順序派發認購序序號乙個（認購序號分正、副兩聯，副聯由客戶持有）；
第三步：
「**房」採取「抽籤形式」進行，抽籤時間定在週日下午4.00整，客戶攜帶副聯參加抽籤活動，客戶將副聯投入抽籤箱，活動過程中，售樓部每週日，現場需布置冷餐，紅酒，以溫馨人性的抽籤活動照顧每一位大客戶情緒，通過現場的高品味的「紅酒會」間接提公升專案高階產品形象，抽籤時，開發商領導現場致感謝詞，並與客戶舉杯交流；
第四步：
抽中**房的客戶，所選**將按照3498元/平公尺的**政策進行執行，週末**房活動除設定一名**房名額外，另還額外設定6名紀念獎，此獎項設定，旨在加大獎品的**率，促進、刺激平日現場客戶認購數量，在**過程中，可有效安撫其他未抽中特獎房客戶情緒，加強客戶**的積極性與參與性。
具體獎勵名額定製如下：
四、**房活動具體流程
五、**房活動具體時間：
六、**房營銷目的與意義：
◆ 「3498元**房」，**力極強市場**噱頭，戶外廣告、報紙廣告將目前的形象廣告向****廣告轉型，並結合當前即將開展的「點對點客戶開發」同時進行，通過直投派單形式將專案**資訊迅速向市場傳播，迅速提高意向客戶來電、來訪；
◆ 每週一套3498元**房、一台價值6000元液晶彩電、2臺價值4500元自動洗衣機臺、3臺價值3000元掛式空調等共計7名中獎名額，強烈衝擊客戶心理慾望，帶動、促進現場認購，確保大戶型的每週走量數量逐步提公升；
◆ 每週日下午4.00的抽籤活動，名義上是抽籤，實質上是大客戶「紅酒會」，是開發商領導與大客戶情感營銷的絕好機會，為下一階段大客戶「圈層營銷」作為鋪墊；
◆ 樹立開發商良好社會形象，樹立專案高階品質形象，加強大客戶對本專案情感認知歸屬感，加強大客戶對開發商，對專案的情感忠誠度；
◆ 每週日大客戶的紅酒會將是每週銷售部旺場營銷的一種方式；
七、相關活動物料準備（長期使用，做好之後，由開發商負責保管）
恆通地產—上河專案組
2009.6.9
國慶特價房促銷活動方案
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港利上城國際1元家電競拍活動執行方案
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