擔保法 2007-1-31 11:23:03 1004
「評析」
本案一、二審法院認定事實相同，但處理結果截然相反，分歧在於對被告以其所有但還未辦理產權登記的房產，與原告林文騫、劉達森簽訂的抵債協議應如何認定？ 從本案事實來看，被告向三元區舊城改造辦公室預購了4號店面房，預購合同約定：房屋建成後，由林子中驗收並負責辦理房產證。
此後，被告交清了購房款，取得了發票，**方交付了房屋，被告已予以使用。
從這種預購房屋關係來看，**方交付了預購的房屋，購買方接受了預購的房屋的，房屋產權即轉移到購買方，剩下的僅是購買方憑購房手續辦理產權登記。因此，不能認為購買方未辦理產權登記就不享有房屋產權。本案被告既然已經享有4號店面房的產權，就有權用其所有的財產向債權人抵債。
債權人同意債務人的抵債行為，與債務人所簽訂的抵債協議，依法即成立生效。從債務人將抵債物交付於債權人時起，債權債務關係消滅，抵債物所有權轉移給債權人所有。所以，二審法院以當事人之間的協議並非買賣房屋，林子中個人未辦理產權證，不影響該協議的效力為理由，認定本案抵債協議有效，是正確的。
隨後所簽訂的租賃協議也隨之有效。
在該協議中還有債務承擔轉移的內容。這種債務承擔轉移的協議是否有效，不取決於債務人和接受其債務的人之間的協商一致，而取決於債權人的同意。本案其他4個對被告享有債權的人，同意被告與林文騫、劉達森達成的債務承擔轉移協議，該協議依法就對他們發生法律效力。
因為該債務承擔轉移內容是依附於抵債協議的，林文騫、劉達森是以取得抵債的店面房的所有權為條件同意接受被告對其他4名原告的債務的，故抵債協議是否有效，直接影響到債務承擔轉移內容的效力。抵債協議無效，被告與6個原告之間的債權債務關係依然存在；抵債協議有效，則被告與6個原告之間的債權債務關係歸於消滅。
由於這種利害關係，6個債權人又有要求確認抵債協議有效的相同意思表示，故在林文騫、劉達森起訴後，一審法院追加另4個債權人為共同原告，就是正確的。而如另4個債權人並不要求確認抵債協議有效，只要求被告償還欠款的，則不能追加為共同原告。
另外，雖然依本案事實可以認定抵債協議有效，但由於被告未辦理產權登記，根據不動產沒有辦理產權登記的不得對抗第三人的原理，本案原告林文騫、劉達森取得房屋產權還是有缺陷的，可能發生被第三人追索的法律後果。在這種情況下
，原所有權人負***受讓人不被追索的義務。故本案二審判決還存在不足，還應加判如該房產因第三人追索不能作為抵債物清償債務情況下，被告應另行清償債務。 原告：
林文騫，男，38歲，個體經商。
原告：劉達森，男，37歲，個體經商。
原告：林其田，男，41歲，個體經商。
原告：潘儒山，男，55歲，國家公務員。
原告：林文進，男，37歲，個體經商。
原告：王生堂，男，41歲，個體經商。
被告：林子中，男，47歲，個體經商。
被告：劉秀鳳，女，41歲，系林子中之妻。
2023年至2023年間，被告林子中、劉秀鳳夫婦因經商資金不足，先後向原告林文騫、劉達森、林其田、潘儒山、林文進、王生堂等6人借款48萬元，其中林文騫17萬元，劉達森10萬元，林其田75000元，潘儒山45000元，林文進25000元，王生堂65000元。
2023年7月10日，林子中與福建省三明市三元區舊城改造辦公室簽訂預購福建省三明市三元區崇榮路109幢4號店面房合同，該合同規定：房屋建成後，由林子中驗收，並負責辦理房產證。2023年2月25日，林子中交清房價款229469元，並於同年9月28日從賣房單位接管使用所購店面房，但未依約向房管部門申辦產權登記和領取房產證書。
此後，因欠6名原告借款未還，被告林子中、劉秀鳳於2023年2月5日與原告林文騫、劉達森達成以店面房抵債協議，該協議約定：座落在福建省三明市三元區崇榮路109幢4號店面房以48萬元抵償給林文騫、劉達森，產權歸其所有；林子中、劉秀鳳欠林其田、林文進、王生堂、潘儒山21萬元債務轉由林文騫、劉達森承擔；林子中、劉秀鳳將購房發票交由林文騫、劉達森辦理房產證，有關費用由林子中、劉秀鳳負擔。
協議簽訂後，林其田、林文進、王生堂、潘儒山均同意林子中、劉秀鳳所欠債務轉由林文騫、劉達森承擔。林子中、劉秀鳳在收回6原告全部欠條並銷毀後，將店面房及購房合同書、發票交給林文騫、劉達森。同年2月15日，林文騫、劉達森又與林子中、劉秀鳳簽訂店面房租賃協議，約定：
林子中、劉秀鳳每月付租金2000元，繼續使用4號店面房做生意至同年12月份。林文騫、劉達森一次性收取了租金2萬元。
2023年12月中旬，林文騫、劉達森委託他人到福建省三明市三元區舊城改造辦公室（賣房單位）辦理店房戶主更名手續，因林子中、劉秀鳳與他人發生其它債務糾紛，該店面房於2023年12月被福建省三明市三元區人民法院查封，致使林文騫、劉達森未辦成店房產權登記、過戶手續，林文騫、劉達森也未償還林子中、劉秀鳳尚欠林其田、林文進、王
王生堂、潘儒山之借款，引起糾紛。林文騫，劉達森於2023年元月訴至福建省三明市三元區人民法院，請求判令林子中、劉秀鳳歸還欠款48萬元或將訟爭店面房判歸其所有。
福建省三明市三元區人民法院在審理時追加林其田、林文進、王生堂、潘儒山作為共同原告參加訴訟，他們要求被告歸還其欠款，或要求原告林文騫、劉達森歸還替被告承擔的欠款，並支付欠款利息。 被告辯稱：所欠6原告的借款，已經用其店面房與原告林文騫、劉達森簽訂以店抵債協議償還。
原告林文騫、劉達森未及時到有關部門辦理房產證，是造成該房被法院凍結而無法**的原因，其責任應由原告林文騫、劉達森承擔。
「審判」
三明市三元區人民法院經審理認為：原告林文騫、劉達森與被告簽訂以店面房抵債協議時，被告的店面房未按有關規定申辦所有權登記，也未辦理過戶手續，違反了有關法律、法規規定，該協議屬無效協議。基於該協議而派生的債務轉移及店面房租賃協議，亦無法律效力。
原告林文騫、劉達森向被告收取的店面房租金應退還給被告。被告未歸還所欠6原告的借款，是導致本案糾紛的原因，被告應歸還所欠原告的借款，並償付銀行利息。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第一百一十五條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（六）項，《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第十條，《福建省房屋抵押管理暫行規定》第十條第（一）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規定，於2023年3月17日判決如下：
一、原、被告間所簽訂的以店面房抵債協議無效。
二、原告林文騫、劉達森退還收取的2萬元租金給被告。
三、前項金額沖抵借款，被告應償還林文騫、劉達森借款25萬元及同期銀行利息29737.5元（自2023年2月6日起至2023年3月5日止，按月息9.15‰計算）。
四、被告應償還林其田借款7.5萬元及同期銀行利息1040.63元（自2023年12月22日起至2023年3月5日止，按月息5.55‰計算）。
五、被告應償還潘儒山借款4.5萬元及同期銀行利息624.38元（自2023年12月22日起至2023年3月5日止，按月息5.55‰計算）。
六、被告應償還林文進借款2.5萬元及同期銀行利息2973.75元（自2023年2月6日起至2023年3月5日止，按月息9.15‰計算）。
七、被告應償還王生堂借款6.5萬元及同期銀行利息7731.75元（自2023年2月6日起至2023年3月5日止，按月息9.15‰計算）。
宣判後，被告林子中、劉秀鳳不服，以用店面房抵債屬雙方自願，沒有違反法律規定，應認定有效；原審將不存
在的訴進行處理顯然不當等為理由，上訴至福建省三明市中級人民法院。 6原告均以同意林子中、劉秀鳳上訴的理由，進行了答辯。
福建省三明市中級人民法院經審理認為：雙方當事人之間的債權債務事實清楚，證據充分。上訴人林子中、劉秀鳳應償還所欠被上訴人的48萬元借款。
上訴人林子中、劉秀鳳因無錢還款，將其向福建省三明市三元區舊城改造辦公室購買並已實際占有、使用、收益的店面房，用以抵償債務，系自願所為，與被上訴人林文騫、劉達森簽訂的以店抵債協議內容沒有違反法律規定，應受法律保護。
該協議非買賣店房，林子中個人未辦理產權證，不影響該協議效力，基於該協議而產生的債務轉移及店面租賃協議也合法有效。上訴人提出以店抵債有效理由成立，予以採納。
原審認定事實有誤，適用法律不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，於2023年7月18日作出如下判決：
一、撤銷三元區人民法院民事判決。
二、上訴人林子中、劉秀鳳與被上訴人林文騫、劉達森簽訂的以店面房抵債協議合法有效，三明市三元區崇榮路109幢4號店面房產權歸林文騫、劉達森所有；林子中、劉秀鳳欠林其田、潘儒山、林文進、王生堂借款21萬元由林文騫、劉達森負責償還。
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