史上最全買房攻略
1、買房時的陷阱：
現在房價合不合理你先看完下面的謊言再自己選套適中的房子
1)大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。
2)開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然後每個月推出幾套，但單價公升得很快，要麼就是你有關係，我們才給你好的房子。
3)廣告沒有乙個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了
4)售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。
5)別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，髒空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。
6)別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前乙個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。
7)別以為面磚的外牆是好的，其實面磚漏水比塗料漏水的機率大多了，在國外都是用的高階塗料，沒人用面磚當外牆。
8)別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你乙個平公尺你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告。
9)綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。
10)漏水和外立面的材料根本沒關係，你們要關心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外牆裂縫才漏水的。
11)開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導來捧場的。
12)注意，有人**公司來**的樓盤他們通常花樣最多，比如排隊買號等，但是開發商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為**商想賺開發商更多的**費。
13)為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風的只有很小一扇，我們說是為了安全，其實是整個上海的開發商都是為了省錢而內部統一那麼做的。
14)如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了乙個房型，那你千萬不要去買這個房型，不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最後衝刺，你想啊，他幹嘛不印其他的呢？
15)到售樓處後直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做乙份假的。
16)乙個好的施工單位關鍵是看他的工地是否乾淨，建材堆放是否井井有條。
17)不要相信物業管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的乙個名字，然後叫物業顧問，這些外資物業公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務，別的其實都由本地公司來管理。
18)不要相信建築設計是什麼美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規定外資設計單位不能單獨參與乙個樓盤的建築設計，而必須是外加乙個國內設計公司來共同設計，但是真正做出房型的就是國內公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。
二、買房步驟：
第一步：明確購房目的，做好買房準備：
1、買房的資金準備——您準備用多少錢買房？
2、買房的心理準備——你想把家安在什麼地方？
3、買房的知識準備——先讓自己成為半個房產專業人士；
4、買房的選擇準備——查詢打聽情報與實地看盤。
第二步： 擦亮眼睛，挑選**：
1、**挑選——比較個人承受範圍、交通狀況、社群環境、戶型結構等條件衡量樓盤**；
2、位置選擇——樓盤位置是否優越的判定，是否滿足個人的各類需求；
3、面積選擇——考慮經濟能力和購房預算正確處理套面積和功能的關係；
4、戶型結構——根據使用功能及家庭基因素，如人員數量等選擇合適戶型結構。
第三步： 選定目標，實地考察：
1、房產證件——房產證書是否齊全，決定了房產的合法性，避免日後眾多的不便；
2、房屋質量——買房子，最重要的是所購房屋質量要***，否則**再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的後患和煩惱；
3、周邊設施——小區景觀、會所、綠化、配套等因素與生活密切相關，更是樓盤質量的體現。
第四步： 簽訂認購書：
1、了解開發專案的進展情況，確認開發商已經拿到預售許可證；
2、認購書基本條款要約定詳細，應當對所要購買房屋的主要情況在認購書中予以約定；
3、條款內容的約定要合法有效，應要求開發商提供作為正式簽約的商品房買賣合同文字；
4、購房人一定要謹慎簽訂定金條款。
第五步： 簽訂購房合同八大注意：
1、關於五證；
2、關於公攤面積；
3、關於房產證；
4、關於書面通知；
5、關於所售房屋的坐落位置；
6、關於所售房屋的抵押；
7、關於物業管理公約；
8、關於各方責任範圍。
第六步： 貸款與保險房貸：
1、申請貸款額度要量力而行；
2、辦按揭要選擇好貸款銀行；
3、要選定最合適自己的還款方式；
4、向銀行提供資料要真實；
5、提供本人住址要準確、及時；
6、每月要按時還款避免罰息。辦理購房保險步驟：填投保單—簽發保險—單收取保險費。
第七步： 驗收房屋：
1、檢查房屋有無裂縫；
2、檢查房屋有無傾斜；
3、檢查房屋有無滲漏；
4、檢查牆面、地面；
5、檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理；
6、檢查門窗。
第八步：物業管理服務：
1、清潔衛生管理；
2、綠化物日常維護管理；
3、治安管理；
4、維護公共蓄水池；
5、水電管理；
6、排汙設施管理；
7、高層樓宇增設；
8、增設的其他服務專案。
第九步： 產權辦理資料：
1、房地產交易申請表；
2、**委託書；
3、按揭的買家還需提交他項全屬書；
4、身份證影印件；
5、已監證的預售合同1—3項的**、檔案發展商會統一購領，並指導買家填寫。
第十步：裝修入住：
1、選擇正規的家裝公司；
2、新手出遊先做功課了解產品；
3、採購計畫心中有數；
4、潔具一定要有品質；
5、選擇成套門為佳；
6、選新產品要慎重。
三、買房、簽約時應注意：
1、盡可能買現房或準現房。這樣可以避免不少風險，如：窗台的高低、淨高太低、陽台設計不合理、房屋太小、管道裝置層、房屋爛尾、室內有害氣體、改變房屋結構、裂縫等表面質量問題。
2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等，否則，容易被動和受制約。實在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
3、按照法律規定，將開發商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協議。如果開發商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發商的口頭承諾錄下來。
4、簽訂合同時，按照法律規定，同時也簽訂物業管理協議，以防辦理入住時物業管理費發生變化（漲價等）。
5、列明應交費用清單，避免亂收費。
6、注意律師代表誰？目前在房地產領域，辦理房地產業務的律師有3種，其中包括：開發商的律師、銀行的律師、業主的律師。只有業主自己聘請的律師才能替業主自己說話。
7、簽訂盡可能詳細的補充協議（注意審查出賣人提供的補充協議），或集體簽約；並寫明如何承擔違約責任，退房或不退房。退房包括哪些費用？不退房如何承擔違約責任？
很多業主合同簽完後，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字型，這樣太被動。
四、收樓時應注意：
1、根據合同列明的交樓時應提交的相關檔案，如：測繪部門實測面積檔案、《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等進行驗收，據此辦理入住手續。實在不行則註明「室內情況尚不清楚」，避免既成事實。
2、根據合同列明的交樓標準實地進行驗收，並在辦理入住手續時註明相應的問題。如果不讓您入室查驗，則註明「室內情況尚不清楚」，避免既成事實。
3、注意相互聯絡，為業主委員會的建立打下基礎。
五、發生糾紛時應注意：
1、從簽約的開始就要注意留好證據，要盡可能多地收集對方的書面材料。
2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關鍵。
3、可能的情況下，發揮集體的力量或請消協或**介入。
六、買房注意事項 ：律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發商發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。此外，在開發商交房時還應注意以下問題：
1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。
3.要和開發商共同對所購商品房進行驗收交接工作。這是一項細緻工作，如果購房人不懂工程質量等相關知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發現問題。
有《北京市建設工程竣工驗收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質量問題。
4.要向開發商索要《質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日後出現質量問題按約要求維修。
5.簽訂合同要註明房屋縮水要開發商賠償，所交大定金可以退還（法律規定），會所應由開發商承擔，不在業主的公攤中。
那麼，業主如發現購買的商品房有質量問題能不能退房呢？如果購買人和開發商在退房問題上不能達成一致，那麼按照《商品房銷售管理辦法》的規定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發商擅自變更規劃設計；三是面積誤差絕對值超過3％；四是商品房確屬主體結構不合格。
具備上述條件之一，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴，要求開發商退房；如果不具備上述條件，出現質量問題只能要求開發商維修，因此造成損失的由開發商賠償。
七、總結：戶型比什麼都重要
考慮以下五大因素，即：一看地段，二看戶型，三看房價，四看環境，五看服務。顧名思義，地段指的是樓盤所處的地理位置。
嚴格來講，其中還應該包括該樓盤周邊的配套設施等；戶型和房價自不必過多解釋。環境和服務，指的是樓盤周邊環境、區內環境和物業服務了。之所以「地段」會排於「老大」地位，是因為地段決定著樓盤的身價以及增值潛力的大小。
仔細分析，凡是身價居高不下的樓盤，其交通、購物、就醫、上學、休閒、娛樂一定是非常方便的，而這種優越地段，往往又是開發商確定自身身價和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼，亦是吸引眾多購房者眼球的一把「上方寶劍」。故而，有房地產巨頭感慨地說：成功的房地產開發，除了地段，還是地段。
其實，隨著近年來城市功能的不斷轉變以及城市交通的快速發展，你就會發現「距離」已不再成為居住的首要問題。特別是隨著「居住郊區化」這一浪潮的襲來以及城市有車族的迅猛增長，「地段」已不再具有昔日那誘人的魅力。有專家分析，隨著城市的迅猛發展，人們不再把住宅僅僅看做是乙個只供吃、住的場所，而會更加注重私人空間的個性化、人性化及舒適度。
住房，也不再僅僅是體現居住功能，更多體現的是享受功能。可以說，戶型的優劣，不僅直接關係著人們日常生活的品味，也直接關係著人們一生的生活質量。
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