最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2023年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2023年10月1日起施行。
二00九年五月十五日
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（法釋[2009]8號）
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支援。
解讀：本條針對部分業主以自己沒有在前期物業服務合同或者後期物業服務合同上簽字來否認這些合同對自己的約束力。實踐中往往有很多業主並不知曉物業服務合同的內容，而且認為這些合同並沒有經過自己的審查或者徵得自己的同意後簽訂。
本解釋明確，只要前期物業服務合同以及後期的物業服務合同訂立的程式合法，則對全體業主均具有約束力，包括未在合同上簽字的業主。如果業主要否認這些合同的效力，則應舉證證明這些合同訂立的程式違法。比如違反了《物業管理條例》等規定。
第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支援：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
解讀：本條賦予了業主委員會和業主在一定條件下要求解除物業服務合同，或者確認合同中部分條款無效的全力。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支援。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
解讀：本條對業主非常有利。第一款賦予業主對未按物業服務合同約定履行義務的行為進行追究的權利。
但是根據該規定，物業服務企業只能承擔繼續履行、採取補救措施等違約責任，個人認為，還應當規定物業服務企業要承擔減少物業服務價款的責任。
第二款是乙個新的規定，目的是為了讓物業服務企業承擔更大的責任。有很多物業服務企業在承接業務時，往往會將自己的服務內容和服務質量做擴大性的宣傳，而在簽訂了物業服務合同後，其服務質量大打折扣。為此，本解釋特別規定，只要是物業服務企業公開所作出的承諾，包括其服務公約、投標資料上的內容，即使沒有在物業服務合同中記載，也應當視為是合同的組成部分。
以後業主就可以根據這些內容來衡量物業服務企業是否完全切實履行合同約定義務了。
第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支援。
解讀：本條規定針對某些業主的行為即違反了物業服務合同，或者違反了管理規約，並且實施了妨害物業服務與管理的行為了，則應承擔相應的責任。
第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支援。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支援。
解讀：本條規定指物業服務企業擅自變更收費標準以及收費範圍的情況下，業主可以拒絕交納物業服務費用。物業服務收費標準的變動，應履行法定的程式。如果多收費了，還應當返還。
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支援。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支援。
解讀：本條規定針對未交納物業服務費用的業主，如果業主認為物業服務企業提供的某些服務並不對自己有利，僅以此為由來拒絕支付服務費用，是不能得到法院支援的。物業服務企業催收服務費用，應當首先履行書面通知義務。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支援。
解讀：本條針對出租房屋物業服務費用交納主體的規定。業主將房屋出租出去，雖然與承租人在租賃合同中約定應當由承租人交納服務費用，但是，如果承租人未交納的，業主仍應承擔連帶責任。
這種情況下，我建議出租房屋的業主，將租賃合同在物業服務企業處備案，並明確告知今後由承租人交納服務費用，物業服務企業同意的，則可以免除業主的連帶責任。
第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程式作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支援。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
解讀：實踐中經常有物業服務企業被解聘後，拒絕推出服務區域的情況。本條規定要求，只要業主大會依法通過了解聘的決定後，若物業服務企業仍不退場的，業主委員會可以作為原告起訴到法院要求解除合同。
第九條物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支援。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支援。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支援。
解讀：被解聘後或者物業服務合同到期後沒有續簽的情況下，如果物業服務企業拒絕推出並不移交有關資料的，業主委員會可以起訴到法院。同時，解聘後物業服務企業即使仍提供了服務的，按照本條第二款的規定，是不能要求業主交納服務費用的。
第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
解讀：本條規定說明，如果承租人、借用人等物業使用人違反了物業服務合同或者管理規約的，在訴訟地位中相當於是業主的身份，一樣可以作為被告被起訴到法院，並按照本解釋中對於業主的規定來處理。
第十三條本解釋自2023年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程式決定再審的案件，不適用本解釋。
施工合同糾紛解決的司法解釋
最高人民法院關於審理 建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 根據 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國合同法 中華人民共和國招標投標法 中華人民共和國民事訴訟法 等法律規定，結合民事審判實際，就審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。第一條建設工程施工合同具有下列情形之一的，...
合同法及司法解釋解讀
中華人民共和國主席令 第十五號 中華人民共和國合同法 已由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議於 年 月 日通過，現予公布，自 年 月 日起施行。第1條為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。第2條本法所稱合同是平等主體的自然人 法人 其他組織之間...
最高院關於審理物業服務糾紛案件司法解釋
中華人民共和國最高人民法院公告 最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據 中華人民共和國民法通則 中華人民共...