北京百榮世貿**
招商策劃方案
第一部分：招商策略
第二部分：招商進度中的比例分配
第三部分：招商付款方式
第四部分：經濟分析
第五部分招商費用預算
第六部分：各樓層商品結構定位
第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容
第八部分：廣告宣傳策略
第九部分：開業慶典
第一部分：招商策略
招商策略：立足北京、面向全國、走向國際
以北京為重點，在確保北京地區招商工作全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內產品的廠家和經營商、國外產品的國內**、國內內銷分支等）運用**、傳真、網路、dm等現代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區招商指標的同時，隨時進行調整加大外地（及國際）招商力度。
第二部分：招商進度中的比例分配
招商的前期階段，招商的比例計畫為：北京地區招商佔60％左右；外地招商佔20％左右；國際招商佔15％左右；預留出5％的比例，作為機動或炒作。
其中：北京地區招商所佔比例不得超出整體的60％；外地招商、國際招商的比例可根據實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據招商實際情況，如果招商出現火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。這樣後期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提**位水平，在專案只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到商鋪公升值的部分利益。
第三部分：招商付款方式
一、租金交納及優惠政策有以下三種方式：
1、一次**納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年
租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。
2、首期交納5年租金的30％，正式開業前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％。可簽定租約合同期為20年。
首期就一次**納5年租金。可獲得6年實際使用權的優惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。
除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次**齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
二、租金交納及優惠政策2（備選方案）：
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次**納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權的優惠政策。從第七年起（含第6年後半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。
除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次**齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
三、分析（以均價8.5元計算）：
第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646億元；
第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823億元；
五年的貸款利息：17.91260億元*0.07＝1.253882億元；
五年租金9折損失租金：17.91260*0.1＝1.79126億元；
租五送6個月損失：1.880823－1.253882＝0.626941億元；
租五送一年的損失：3.761646－1.253882＝2.507764億元；
『租五送一』比『租五打9折』多損失： 0.716504億元；
『租五送半年』比『租五打9折』少損失： 1.164319億元；
從上面的分析來看，一次**納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大於弊。
注：以上方式並不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優惠力度增加時運用。
四、租金交納方式及提供優惠政策的理由：
考慮到專案的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本**，並且**期越短，產生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利於公司信用等級的提高，對將來的公司發展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據『現金是王』的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優惠，讓利商戶，做到先期既給出優惠又不會使應收現款產生絲毫損失。
另外，兼顧將來中心商鋪公升值，我們可以充分享受到公升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次**納租金的方式。此方式達到的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出具體的資料體現。
第四部分：經濟分析
一、交納（三年）租金經濟分析（理想**）
1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺9元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：9元/㎡天
說明：⑴、11.29429億元的30％為：3.38829億元。
⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。
⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。
二、交納（三年）租金經濟分析（保守**）
1、據可出租實際使用面積按115472.04萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺8.5元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：8.5元/㎡天
說明：⑴、10.65441億元的30％為：3.19632億元。
⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。
⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。
三、交納（五年）租金經濟分析（理想**）：
1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺9元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：9元/㎡天
說明：⑴、18.82381億元的30％為：5.64714億元。
⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。
⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。
四、交納（五年）租金經濟分析（保守**）
1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺8.5元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：8.5元/㎡天
說明：⑴、17.91260億元的30％為：5.37378億元。
⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。
⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。
第五部分：招商費用預算
招商總體費用包括人員開銷、廣告製作（包括印務）、**購買、管理費用等項，總費用預計在3000萬－3600萬之間，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根據實際運作情況進行調整。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調整削減。
分析：其中廣告製作費用約佔8.3％；**購買約佔66.6％；行政與管理費用約佔25.1％，應佔比例符合正常市場運作中的比例分配。
北京百榮世貿商城招商策劃書
北京百榮世貿 招商策劃方案 第一部分 招商策略 第二部分 招商進度中的比例分配 第三部分 招商付款方式 第四部分 經濟分析 第五部分招商費用預算 第六部分 各樓層商品結構定位 第七部分 招商準備工作及時間安排 達成目標及實施內容 第八部分 廣告宣傳策略 第九部分 開業慶典 第一部分 招商策略 招商策...
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第1頁共14頁招商 策劃書主辦單位 漳州師範學院共青團委員會承辦單位 漳州師範學院大學生藝術團 目錄一 前言 3 二 活動介紹 4 1 活動背景及目的 2 活動流程 3 活動經費預算 三 可行性分析 7 四 活動宣傳 9 1 活動宣傳方案及效果預估 2 贊助資金及宣傳回報 五 活動反饋 13 六 最...