目錄第一部分房地產戶型策劃 4
戶型需要策劃 4
戶型簡史 5
好戶型的標準 6
立體戶型面面觀 7
大戶型？小戶型？ 9
面積多大才合適？ 10
戶型之首——客廳 11
主臥 12
廚房 13
洗手間的問題 14
陽台 17
戶型設計趨勢 18
第二部分售樓書該說點啥 20
第三部分關注購房中的感性行為 22
第二部分關於房地產**策略的幾點思考 24
一、成本+競爭？消費者+競爭？ 24
二、金子？銀子？ 25
三、開盤：高開低走？低開高走？ 26
尾盤：降價清貨？精細營銷？ 27
「低開高走」的實際操作問題 29
可以說，戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關專案成敗極為關鍵的因素。那麼什麼樣的戶型類別配置才能緊扣專案總體定位？什麼樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現在與將來的生活需求呢？
在此我們對涉及戶型的一些問題作些**，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。
表面上看，戶型即建築的室內空間間隔，需要考慮整體建築結構、建築承重及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置，因而是乙個建築技術問題，完全是建築設計師的事。
其實不然。戶型是實現消費者居家生活的基本要素，是滿足「舒適性」的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術才有意義，只有滿足了消費者的戶型才能確保專案銷售暢旺，因此戶型設計首先是市場問題，其次才是技術問題。
世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定專案所指稱的某一類別消費者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心理、消費特徵，而且需要充分考量專案所處的地理特徵、景觀環境、人文環境、專案的規劃布局、小區內環境營造等一系列因素，讓戶型定位切合專案整體定位。而這一切，顯然不是設計所能解決的問題而只能是專案策劃人的工作，設計師應該是在專案策劃人對戶型類別配置、每戶內功能配置的詳細任務書的指導下開展工作才能設計出真正的「好」戶型。
戶型策劃的主要內容有以下幾點：
1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的專案最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據專案所處區位及周邊總體環境，結合目標消費者定位，確定專案是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？
是以三房二廳二衛以上大戶型為主還是以二房二廳一衛以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應佔多少比例？
2、戶型面積設定。從目前的市場實況看，由於生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區二房的面積也大多超過100㎡。
就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜歡70㎡的二房，有的中意二房超過90㎡……那麼具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。
3、戶型類別分布。我們在很多專案中都見過一些單純從設計角度看堪稱優秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在於發展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊雜訊相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設定總價最高的戶型、位置最差的地方設定總價最低的戶型，是決定各類戶型在專案中位置分布的基本原則，背離這一點，收穫的就可能是積壓或低價低利潤。
4、戶型功能配置。幾個衛生間？幾個陽台？
廚房是開放式還是傳統的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設定乙個雜物間？
要不要設飄（凸）窗？……等等問題也應站在市場角度、從專案整體定位的高度來審視而不應由設計師依據站在技術角度、單純從建築結構出發。
時間的流轉、社會經濟的發展在不停地改變我們的生活狀態、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對「戶型」的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡要發展歷史。
坐北向南，四四方方乙個小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，後頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚牆，院裡是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這就是咱中國老百姓最理想的「戶型」，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進的區別，基本設計思路概無二致。
這樣的「戶型」自然是好——寬敞舒適，功能分割槽明確。但動輒佔上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛生間概念，不少人在床後隔著蚊帳就放個尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的「戶型」 現在恐怕在農村也不大受歡迎了。
解放了，日子似乎是好過些了，不識時務的馬寅初老頭被打倒了，於是一天比一天多的人不斷湧上街頭要房住。國家機關、企事業單位一盤算，發現自己銀子實在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個遮風敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的「戶型」，說什麼也住著挺彆扭不舒服，但那年月，還能怎麼著，能分個一間半間就不錯了，感謝誰還來不及，誰想那麼多。
轉眼是80年代，改革開放了，經濟真的好起來了，衣、食、行轉眼就都大有改善，琢磨起住房問題自然就順理成章。大夥很快就發現這大走道的筒子樓實在不是好 「戶型」，都渴望能弄個「成套房」。是啊，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔心別人眼饞吃得艱苦一點別人也不會知道、有自家的廁所不用排隊再冷的冬天起來也無大礙、還有個小陽台讓人種點花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實在太美了！
可很快人們又發現還是不對勁：廳裡實在太小，放個大彩電看著刺眼，放在房裡吧父母兒女來看又不方便；還有大沙發、茶几、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更小；洗衣機想就近水龍頭放在衛生間可衛生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人的生活裸露無遺。於是人們盼望能住上客廳、廚房、衛生間都寬寬大大，臥室裡乾乾淨淨的房子。
這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個澡也不方便，廁所裡總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳裡怎麼也沒絲兒風？想看電視吧又怕吵著孩子的學習，不看電視吧晚上還真挺難受，有時夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母……很快，在最隱密處設有主人臥室的房子、有兩個以上衛生間的房子、衛生間能通風採光的房子、廚房連著小陽台的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽台的房子都被設計出來了。
有單身漢也想要成套的房子，於是有了單身公寓。
有經常來這裡公幹又住膩了酒店的人也想買房子，於是有了酒店式公寓。
有極想看山景海景園景的人，於是有了景觀戶型。
……選擇一種戶型，選擇乙個生活空間。不同的生活經歷、生活狀態、生活習慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質、親情本質的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環境協調且將好環境引入室內的戶型；是能最充分考慮建築材料與環保的戶型。
一套好的戶型，首先必須是每乙個房間都間隔方正，少點「金角銀邊」，謹防多邊多角的「鑽石房」的出現，如此不僅利於家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。
一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：
1、動靜分開。客廳、餐廳、廚房、**房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此乙個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。
2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門後將業主家庭生活的方方面面一覽無餘。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、**房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。
3、主次分開。買房通常是人們事業奮鬥有成，生活質量邁上台階的體現。為了彰顯業主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛生間，應與父母房略有距離分隔。
如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。
4、乾濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶髒的房間應與精心裝修怕水怕髒的臥室等分開。
一套好的戶型，必須做好「通」、「透」工作。
如果客餐廳相連，最好能有開放式陽台與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的採光充分，春、夏天的「穿堂風」更是一種極為舒服的享受。
廚房當然也應有良好的採光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食慾。
衛生間不應髒兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏汙納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長黴。
臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。
一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。
萬科房地產營銷總監培訓手冊
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我做房產8年了，別的不敢說，有一點比較有體會，就是客戶對我的印象比較好。因為印象好，所以挺容易與客戶成為朋友，很多的業務都是客戶介紹過來的。關於這一點，本人挺有成就感的，平時也會偶爾與同事和朋友分享一下。其實這裡面沒有什麼訣竅，說穿了也很簡單，相信大家都能做得到。起因是參加一次銷售的培訓，培訓師據說...