買房人逾期還貸，開發商是否有權解除購房合同
原告四川某地產公司系開發商，被告系李某（買房人），2023年8月26日原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，約定被告購買原告所有的位於都江堰市青城路某小區房屋一套，每平方公尺2651.97元，總房款345473元。同時約定被告於買賣合同簽訂之日向中國銀行某分行申請房屋抵押貸款的方式進行支付。
買賣合同簽訂後，被告與中國銀行簽訂《個人房屋貸款合同》，原告作為開發商承擔階段性保證責任。被告卻未能按上訴合同規定的時間履行其支付按揭款義務。被告在購買原告的房屋買賣合同簽訂以後，原告無任何違約情形，而被告存在嚴重違約，根本沒有積極履行其付款義務。
原告作為保證人於2023年2月24日代被告向中國銀行支付按揭款12935.01元，於2023年6月28日代被告支付按揭款5375.63元。
因被告其後連續五期逾期歸還貸款，2023年1月5日，中國銀行將原被告雙方訴至成都市錦江區人民法院，訴請終止《個人房屋貸款合同》，提前收回借款本息並承擔實現債權的所有費用，並要求原告承擔連續保證責任。錦江區人民法院於2023年3月作出《民事判決書》，判令被告向中國銀行支付全部借款本金、利息、罰息、實現債權費用及訴訟費等，原告承擔連帶保證責任。2023年8月，錦江區人民法院作出某號《執行通知書》並從原告在中國銀行的賬戶中扣劃206162.
47元。
根據原被告雙方《商品房買賣合同》及《補充協議》的約定及《合同法》的相關規定，原告作為開發商在承擔保證責任之後，有權向作為買房人的被告進行追償，如銀行解除與買房人的《個人住房貸款合同》，則開發商有權解除買賣合同及《補充協議》。因此，原告依法訴請法院判決解除原被告雙方《商品房買賣合同》及《補充協議》，要求被告向原告返還房屋並承擔違約責任，並要求被告向原告支付原告為其墊付的一切款項的資金占用利息及本案訴訟費。
案件經過及結果
2023年9月原告向都江堰市人民法院提起訴訟。請求法院判決解除原被告雙方《商品房買賣合同》及《補充協議》，要求被告向原告返還位於都江堰市青城路的房屋並承擔違約金69094.4元，要求被告向原告支付原告為其墊付的按揭款12935.
01元、5375.63元、206162.47元的資金占用利息、本案訴訟費及律師費25000元。
2023年9月，四川善嘉律師事務所與委託人簽訂《委託**協議》，筆者正式接受委託人的委託承辦此案。
被告李某經依法傳喚拒不到庭參加訴訟，案件經過都江堰市人民法院依法公開**審理，並判決如下：1、被告李某向原告支付按揭款12935.01元，從2023年2月24日起至判決生效之日止的資金占用利息（按同期貸款利率計算）；2、被告李某向原告支付按揭款5375.
63元，從2023年6月28日起至判決生效之日止的資金占用利息（按同期貸款利率計算）；3、被告李某向原告支付206162.47元，從2023年8月22日起至判決生效之日止的資金占用利息（按同期貸款利率計算）；4、被告李某向原告支付律師費25000元；5、駁回原告其他訴訟請求。6、案件受理費2252元，減半收取1126元，由被告李某承擔。
主要法律問題分析
本案主要涉及《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關於提供按揭貸款的銀行與作為階段保證人的開發商及作為購買人的幾方法律關係，買房人逾期及拒不支付按揭款應承擔的合同責任的相關規定。
經驗和教訓
一、本案主要的法律關係
從現行按揭中的法律關係來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）三方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關係分別為：
1、銀行與購房人之間的借貸關係。
購房人在與開發商簽訂買賣合同後，應按規定提供相應檔案資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關係，銀行為出借人，購房人為借款人。
2、購房人與開發商之間的商品房買賣關係。
購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，並在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時也就是購房人，其與開發商之間系房屋買賣關係，開發商為出賣人，購房人系買受人。
3、購房人與銀行之間的抵押關係。
購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證後抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣並以所得款項優先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關係，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權人。
4、開發商與銀行、購房人之間的擔保關係。
在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由於多數房屋為期房，即通常我們所說的「樓花」，在我國目前房產證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款後，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風險。基於此，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責任。個別銀行還會要求開發商在貸款期間承擔全程的連帶保證責任。
因此，開發商與銀行、購房人存在擔保關係，其中銀行是債權人，購房人為債務人（又稱被保證人），開發商為保證人。
二、開發商是否有權解除合同收回房屋？
合同的解除，是合同有效成立後，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關係歸於消滅的行為。合同解除是合同之債終止的事由之一。
（一）合同的法定解除：
我國合同法第94條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
1．因不可抗力致使不能實現合同目的。不可抗力致使合同目的不能實現，該合同失去意義，應歸於消滅。在此情況下，我國合同法允許當事人通過行使解除權的方式消滅合同關係。
2．在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。此即債務人拒絕履行，也稱毀約，包括明示毀約和默示毀約。作為合同解除條件，它一是要求債務人有過錯，二是拒絕行為違法(無合法理由)，三是有履行能力。
3．當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行。此即債務人遲延履行。根據合同的性質和當事人的意思表示，履行期限在合同的內容中非屬特別重要時，即使債務人在履行期屆滿後履行，也不致使合同目的落空。
在此情況下，原則上不允許當事人立即解除合同，而應由債權人向債務人發出履行催告，給予一定的履行寬限期。債務人在該履行寬限期屆滿時仍未履行的，債權人有權解除合同。
4．當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。對某些合同而言，履行期限至為重要，如債務人不按期履行，合同目的即不能實現，於此情形，債權人有權解除合同。其他違約行為致使合同目的不能實現時，也應如此。
5．法律規定的其他情形。法律針對某些具體合同規定了特別法定解除條件的，從其規定。
（二）合同的協議解除：
合同協議解除的條件，是雙方當事人協商一致解除原合同關係。其實質是在原合同當事人之間重新成立了乙個合同，其主要內容為廢棄雙方原合同關係，使雙方基於原合同發生的債權債務歸於消滅。
協議解除採取合同(即解除協議)方式，因此應具備合同的有效要件，即：當事人具有相應的行為能力；意思表示真實；內容不違反強行法規範和社會公共利益；採取適當的形式。
（三）本案中開發商是否有權解除購房合同
本案中，被告與中國銀行簽定《個人住房貸款合同》取得銀行按揭貸款，原告（即開發商）與中國銀行之間形成保證合同關係，開發商承擔對買房人未能及時歸還按揭貸款的階段性保證責任。
開發商在買房人以按揭貸款形式購房過程中，如因買房人逾期支付按揭款及利息，開發商在承擔了階段性連帶保證責任後，可依法向買房人追償，此點爭議不大。但開發商是否有權解除合同呢？根據開發商與買房人之間簽訂的《商品房買賣合同補充協議》第一條第（5）款的約定「若銀行因買受人逾期償付借款而依法解除了與買受人簽訂的抵押貸款合同，除非買受人在出買人承擔了保證責任後五日內向出買人支付完全的擔保損失，否則出賣人有權解除《商品房買賣合同》及本補充協議，並要求買受人按照買賣合同約定的房屋總價款的20%支付違約金，另外，在此情況下解除合同時，如買受人的房屋已經裝修入住的，買受人除了應自行承擔裝修損失，還應該將房屋恢復原狀後交還給出賣人.
」法院認為，中國銀行在將被告李某購房所需的全部貸款支付給原告後，被告即已履行了支付購房款的合同義務，原告亦交付了商品房，雙方均對《房品房買賣合同》履行完畢。被告怠於支付按揭款，僅是違反《個人房屋貸款合同》的約定，對中國銀行構成違約，因此，開發商作為原告要求解除《商品房買賣合同》及補充協議和要求支付違約金的訴訟請求未予支援。
作者:項偉
合同解除的風險
一 合同解除的概念 特徵 根據 合同法 第93條之規定，合同解除是指當事人雙方通過協商同意將合同解除的行為。合同解除以有效成立的合同為標的，合同有效成立後，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關係歸於消滅。合同解除是合同之債終止的事由之一，也是一種法律制度。其特徵為 一 合同解除是對有效合同的解除，...
解除合同的分類
解除合同的分類 根據1999年出台的合同法，合同解除分為約定解除和法定解除兩種情況。1 約定解除 指雙方當事人通過約定的方式解除合同，約定的條件不同，又可以分為以下幾種情況。a 附解除條件的解除 合同法 第45條第1款規定 當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效，附解除...
解除聘用合同的報告
篇一 學校解除 同志聘用合同的報告范文 連江縣 中心小學 200 號 連江縣 學校關於解除 同志聘用合同的報告 連江縣教育局 我校教師個人情況簡介 年月學校與其簽訂 聘用合同 合用書編號 於 年 月 日 解聘理由 根據 連江縣中小學 幼兒園教職工聘用合同書 第章第條規定，經學校行政辦公會議研究決定同...