簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項
**:房地產報作者：徐叢林日期：10-12-28
中國自古有「一鋪養三代」的說法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高於住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應格外注意。
有這樣乙個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了乙個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質。
搬入後不久，因建材市場競爭激烈，發展商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以繼續經營。該公司與其他建材公司聯合找發展商交涉，發展商以合同中對此並無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，發展商的行為極大損害了業主的權益，令業主陷入了兩難的境地--繼續在燈具市場裡經營建材，顯然會蝕本;而**鋪位，又難免貶值。
從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：
一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積佔建築面積的30—40%，有的甚至超過50%。對此，開發商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高於住宅物業，即使允許範圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的**變動，打亂購房者的預算。
要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，並在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。
二要注意返租承諾。返租是商鋪發展商採用較多的**手段，是指購房者支付房款後，若干年之內將物業交給發展商經營出租，業主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實並非如此。
以下這個案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場的乙個鋪位，與發展商簽訂了購房合同與返租協議書。雙方約定：
林先生同意將物業租給發展商;發展商在三年內支付總房款22%的返租回報。然而一年後，發展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求發展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業交付給發展商，雙方簽訂的返租協議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支援。
除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的發展商採取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如發展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現承諾。
三要注意貸款風險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。
另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。
四要注意內、外銷商鋪未併軌。本市內、外銷商品住房已經併軌，但商鋪仍處於內、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應先問清物業的性質，以免簽了合同卻辦不出產證。
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