1.0 目的
規範物業設施裝置維修保養外包驗收管理工作，保證設施裝置外包維
保質量達到合同要求的質量標準，確保設施裝置良好執行。
2.0 適用範圍
適用於成都嘉寶管理顧問****住宅管理分公司所區內物業設施設
備維修保養業務的外包監管工作。
3.0 職責
3.1 專案物業服務中心設施裝置維護部負責依據維保合同約定和國家、地
方相關標準（規範）對外委維保單位對專案設施裝置維修保養工作質量
進行驗收。
3.2 片區工程負責人負責對專案設施裝置維護部的設施裝置外包驗收工
作進行指導和督察檢查。
3.3 工程管理部負責對片區專案設施裝置維護部的設施裝置外包驗收工
作進行評價。
4.0 流程
4.1 前期交接工作流程圖
4.2 正常維保期管理工作及維保費用支付流程圖
5.0 程式要點
5.1 物業服務中心設施裝置維護部根據合同實施時間，檢查維保單位在入
場前一周內完成所承擔設施裝置維保系統的普查工作，並收集設施裝置
維保書面形式的普查記錄。
5.2 收集現維保單位對在普查過程中發現的前期維保單位的遺留問題所
提出的解決方案。
5.3 督促兩家維保單位在裝置交接檢查中發現的問題達成一致意見，雙
方確認，專案監交，形成交接檢查記錄。監督完成移交工作。
5.4 根據合同要求，收集現維保單位針對系統不同情況制訂的周檢、月
檢、季檢、年檢計畫。
5.5 對維保單位保養計畫、內容、標準及檢查情況進行確認：
5.5.1 落實維保單位人員相關的上崗證、操作證，收集其提供的影印件
備案。5.5.2 檢查維修保養單位周檢、月檢、季檢、年檢計畫的執**況及相
關維保總結。
5.5.3 檢查維修保養單位對召修時限性和維保質量滿足合同要求。
5.5.4 驗收所更換配件是否為原機型配件，或須經我方同意後，使用的
配件，並簽字確認。
5.5.5 督促維保單位根據設施裝置系統裝置運**況提出更換、大修、
改造計畫。
5.5.6 對維保中發現的問題，專案設施裝置維護部必須以書面的形式向
維保單位發整改通知書限期整改，並儲存相關的整改記錄，跟蹤整改情
況。專案工程負責人對整改效果不佳的維保單位，應組織對其進行有效
溝通，形成溝通紀要，發工程管理部備案。
5.6 專案設施裝置維護部按期對委外維保單位在本專案空調維保工作進行
月度、季度和年終考評。並作為維修保養款項支付依據。
5.7 工程管理部不定期檢查維修保養外包驗收的相關資料和維修保養質量。
6.0 驗收標準
6.1 服務人員行為規範
6.2 維保服務標準
6.2.1 空調系統維保服務標準
a、空調系統維保服務的工作頻次
備註：專案根據現場實際需要可臨時增加頻次。每次維修保養不少於二名技術人員參與
b、空調服務驗收標準
c、結果運用
a)每週巡檢發現不符合質量標準要求不能超過 2 項（處），前周已經記
錄但未按要求整改的項，次周記兩項，再次周記三項，以此類推直至整改為止。超過 3 項（處），扣除當季空調維修費用的 0.5%；超過 4 項（處），扣除當季空調維修費用的 1%；超過 5 項（處），扣除當季空調維修費用的 3%。
b)月檢發現不符合質量標準要求不能超過 2 項（處），超過 2 項（處），
扣除當季空調維修費用的 1%；超過 3 項（處），扣除當季空調維修費用的 2%；超過 4 項（處），扣除當季空調維修費用的 3%。
c)每出現一次嚴重不合格，則扣除當季空調維修費用的 2%。嚴重不合格
是指： 質量不符合合同約定的質量標準相關要求，或合同約定的其它要求，
經過與現場負責人溝通後，未按要求整改（不可抗因素除外）。
未提供半/年度維保報告或維保總結。
員工工作未按行為，形象不符合標準。
未提供空調維修計畫。
未按要求遞交維保工作記錄。
空調故障處理不徹底。
接到召修**後應在 4 小時內到達故障現場進行維修。
故障後 8 小時內應確保空調恢復正常。
隨意更換空調主、配件品牌。
空調主、配件品牌採用假冒偽劣產品更換。
空調維修人員無證上崗。
空調維修人員現場作業不規範，不積極配合。
外包維保合同期內，以各種理由要求進行**調整。
d)抽查維保人員未按合同要求到位，每次扣除當季空調維修費用的 5%；
以此類推。若員工數量達到合同要求但現場質量不達標，我公司提出合同履行預警，給予維保公司乙個月整改時間，如未整改或整改效果不佳的，我公司有權提出解除合同，解除合同造成的損失由空調維保公司承擔。
e)客戶對空調維保服務的有效投訴，每出現一次，扣除當季空調維修費用的 5%。乙個月內產生三次及以上投訴或造成其他嚴重損害，專案有權要求
解除合同。
f)若發生的事件同時滿足上述多項扣款條件，可重複扣減費用。
g)專案有權對進入本園區的不遵守規章制度的空調維修工（含管理人員）
要求更換。
h)若發生惡意撤場事件，扣除當季全部空調維修費用和合同履約保證金，
並賠償相應損失。
6.2.2 電梯系統維保服務標準
a、電梯系統維保服務的工作頻次
a)半月維保專案（內容）和要求
b)季度維保專案（內容）和要求
季度維保專案（內容）和要求除符合 a1 半月維保的專案（內容）和要
求外，還應當符合表 a-2 的專案（內容）和要求。
c)半年維保專案（內容）和要求
消防系統設施裝置維保計畫
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目錄三相非同步電動機檢修工藝流程 2 三相非同步電動機驗收標準 5 低壓隔爆開關檢修工藝流程 6 低壓隔爆開關檢修驗收標準 8 錨桿機檢修工藝流程 11 錨桿機驗收標準 13 礦用隔爆型充電機檢修工藝流程 14 礦用隔爆型充電機質量驗收標準 16 電機車 電氣部分 檢修工藝流程 18 電機車 機械部...