現在，房企想要拿到優質地塊，必須要找**的痛點：持續性的收入和政績。最終實現企業和**的雙贏，企業經濟效益和專案社會效益共漲的格局。
隨著「**十年」的到來，客戶越來越難找，地越來越難拿，房地產行業利潤將逐步趨於平均利潤，閉著眼睛賺錢的暴利時代一去不復返。在此形勢下，土地成本將直接影響開發企業利潤。目前標桿企業紛紛通過創造概念和創新商業模式的方法拿地，以低價獲取大規模、優質土地，實現與地產聯動，提公升效益。
我們梳理出當下主流的8種拿地模式，並試圖理清它們各自的優劣。但最終的大結論是一致的——現在，房企想要拿到優質地塊，必須要找**的痛點：持續性的收入和政績。
最終實現企業和**的雙贏，企業經濟效益和專案社會效益共漲的格局。
一、商旅文產業與地產聯動聯動模式
代表企業1、萬達：「文旅」聚勢，以「商業」增值
萬達積極發展商旅文產業，以「文旅」聚勢，以「商業」增值，拉動消費，提公升當地經濟水平，藉此實現大幅低價拿地。
在任何乙個城市，萬達都致力於將萬達廣場打造為城市地標。在操作上，萬達通過其強大的招商能力、訂單地產模式和資源整合能力，從儲備的5000余家商家中挑選優質資源，按照與主力店商家的要求訂單式建造萬達廣場，最快18個月完成開發，迅速產生經濟效益，實現商業增值;同時通過文旅地產則帶動當地休閒、娛樂等產業發展，實現文旅聚勢。以此新增大量就業崗位，以提振當地經濟，增加稅收、就業，滿足**政績訴求，基於此，地方**樂於低價轉讓大規模、優質土地給萬達。
萬達在低價成本優勢的基礎上，通過房地產銷售收入反哺商業、文旅產業的發展;同時通過商業、文旅產業帶來高人氣和人口匯入，拉動周邊地塊價值上公升，提公升地產價值，比如上海五角場在萬達廣場建成後，周邊住宅月租金漲幅達300%。在此形成良性迴圈基礎上，成就了資產4600億元、全球最大的不動產帝國。
例項分析：萬達在常州拿了一塊地，面積約40萬㎡，地價約1000塊/㎡，土地成本合計4個億。萬達將近持有了10萬方的乙個mall，樓板價為1000塊錢的，再將裡面的所有設施裝置弄好，將近7000～8000，因此萬達持有這個mall，成本大概是9個億左右。
加上其土地成本，合計約12億~13億。
然而，mall外圍的一條街共4萬㎡，單價是3.5萬塊/㎡，全部售出可以獲得約13.5個億的收入。
整個一條街的土地成本是1000塊/㎡，建設成毛坯的成本為3000～4000/㎡，合計成本約5000/平公尺，4萬㎡的總成本是2個億。通過賣街收入，萬達就可以打平持有乙個mall和建設所以它持有乙個mall和建設外圍一條街的成本。以後，持有的mall的收入，扣除基本的物業成本，都是淨收入。
新城地產王曉松認為，住宅+商業的模式，在三四線城市依然有較大的發展空間，原因主要有以下幾點：1、三四線城市和一二線城市的消費邏輯是一模一樣的;
2、目前全國有好的商業綜合體的三四線城市不多;
3、在三四線城市，更**談判的餘地更大;
4、三四線城市大體只能容納乙個好的商業綜合體，誰先進入就佔據了壟斷地位。
代表企業2、華僑城：旅遊培養+地價公升值+住宅開發+深耕旅遊
華僑城主打文化牌，借助旅遊業實現大面積低價拿地，打造「旅遊培養-地價公升值-住宅開發-深耕旅遊」的聯動模式。
操作上，華僑城慣常做法是在進入城市，將當地生態資源、景觀元素進行包裝，形成文化內涵;然後向**推銷具有「文化內涵」的旅遊產業，獲取大片低價土地;之後開發以主題公園為主的旅遊地產專案，催熱當地經濟，提公升土地價值;借助旅遊產業發展，開發商場、酒店、商業配套等業態，進一步拉動消費，提高土地溢價;同時在旅遊專案周邊實施分片區多次住宅開發，獲得高額地產收入，反哺旅遊業發展。
通過「文化旅遊-商業-地產-文化旅遊」的創新模式，華僑城有效地降低了土地成本。早在2023年，華僑城的拿地成本就不足銷售價的15%，遠低於保利、萬科、金地的24%、27%、32%。藉此，華僑城提高了房地產價值，增加了企業利潤。
二、智慧型產業與地產聯動模式
代表企業世茂地產：產業集聚+智慧型應用+新城開發
世茂地產通過順應中國各地產業公升級的戰略需求，打造「產業集聚+智慧型應用+新城開發」的造城模式，實現產智、智城、產城的全面融合。由於智慧型產業與地產聯動模式對城市產業結構調整起到積極的推動作用，深受地方**歡迎，成為其圈地、融資和戰略合作的「制勝法寶」。
例項：世茂南京海峽城專案在與**簽訂意向協議後，以底價45億元拿下先期34萬平公尺土地，樓面價僅4000/㎡。
成功關鍵：順應中國各地產業公升級的戰略需求。
三、養老養生產業與地產聯動模式
代表企業保利地產：醫院+專業養老公司+地產
保利與安平成立專業投資公司，與北京多家三甲醫院合作提供保健服務，積極打造養老聯盟;同時聯合專業公司推出養老服務標準體系和養老護理標準;並推廣一地入會多地養老的管理模式，實現資源共享，以此為基礎，打造「機構養老、居家養老、社群養老」三位一體的養老模式。
操作：圍繞養老地產，保利發展養老住宅，並將養老產業與租售結合的地產模式向融合，實現養老和地產聯動。一方面，通過適老住宅銷售反哺養老產品開發建設以及配套改造;另一方面，產權長期租賃式持有，入住老人通過15年左右的公寓長期租賃，獲得產權，如中途老人去世，則獲得部分產權變現為資金歸還給老人繼承人，公寓再重新**產權。
成功關鍵：掐準了國家對養老產業的大力支援。
四、產業園區與地產聯動模式
代表企業華夏幸福：產業新城+x
華夏幸福基業通過「產業新城+x」的業務模式，借助平台嫁接產業，通過住宅開發，形成一體化聯動發展模式，帶來基地的土地成本。
華夏幸福基業以區域產業園區為龍頭，以「帶不走」的招商能力和「種樹式」產業培育為依託，打造區域經濟發展新引擎。讓當地**前期零成本零投入，降低地方經濟負擔，而隨著入園企業經營和盈利能力提高，實現財政收入和區域gdp雙提公升。通過這種與**的協同效應，滿足**政治、經濟訴求，反過來讓企業獲得大量優質低價土地，公司利用此優勢在產業園區周邊進行大規模房地產開發，佔公司營業收入的一半。
例項：華夏幸福北京固安工業園的拿地成本比京、滬郊縣低1/3還多。由此實現了公司高速增長，2023年上半年，毛利率達46%，遠高於普通住宅開發企業;且2023年上半年銷售額達242.
13億元，同比增長52.2%。
成功關鍵：當地**前期零投入卻可以獲得收益。
短板：產業地產在我國發展的時間還不長，缺乏規範，目前做的最好的是華夏幸福，其他成功的案例不太多，利潤也遠沒有華夏幸福高。
五、第一高樓經濟與地產聯動模式
代表企業綠地：第一高樓經濟+地產
綠地通過摩天經濟學，聯合**，參與住宅開發、舊城改造和綜合體開發，實現圈地造城。
地集團在全綠國各地修建第一高樓，借助超高層地標建築，帶動當地「摩天經濟」的發展，滿足地方**政績訴求，帶動整個區域形象和品質的提公升;反過來，地方**為降低超高層巨大投資風險，配送住宅用地，並容許綠地參與舊城改造和進行綜合體開發。超高層一旦建成，採取售租結合模式，確保2~3年回本;通過**配送的住宅開發、銷售回籠資金，償還土地款，形成良性迴圈，獲取高額利潤。
操作上，由於超高層投資額巨大，綠地採取「滾動投資」的模式。建築商墊資15%;建好的辦公樓、住宅售賣以回籠資金;持有的酒店、商場等物業做抵押貸款，以此資金再建其他超高層，實現「摩天經濟」的可持續發展。
短板：除了綠地，昇龍和卓越也採用超高層辦公樓的模式拿地。但是，現在這個模式越來越難了。
新城地產的王曉松認為，現在杭州、南京等地的辦公和商業市場嚴重的供過於求，除了北上廣深這些對寫字樓還有一定需求的城市，其他地方採用這種模式很艱難。
六、為**做上層設計拿地模式
代表企業碧桂園：**造城+一二級聯動
通過與**共同做規劃低價拿地，碧桂園實現了三四線城市的飛速發展，並逐步進軍一二線城市。
操作上，碧桂園選擇進入不發達地區甚至貧困縣，推銷**造城的策略。前期資助**進行一級開發，後期通過拍得一級開發的土地，然後得到一級土地開發成本返還，實現零成本拿地，從而「變廢為寶」、「荒地造城」。
例項：張家界永定區沙堤鄉板坪村羅家崗一塊69.28萬方的土地，位於張家界風景區保護規劃之外的乙個緩衝區，有山、峽谷、水澗，距城區15公里，距武陵源景區14公里，距黃石寨景區7公里。
由於地方財政吃緊，碧桂園通過其下屬高駿公司價錢給**進行平整土地的一級開發，在一級開發完成後，碧桂園以1.18億元摘牌成交，**將96.25%土地款按一級開發成本劃還給高駿公司，幾近「零地價拿地」。
成功關鍵：解決地方財政吃緊問題。
七、一二級聯動模式
代表企業綠地：「軌道工程+區域工程」整體開發
綠地牽頭申通地鐵、上海建工組成聯合體，以「軌道工程+區域工程」整體開發模式，進軍地鐵投資產業，以地鐵沿線土地出讓作為部分回購條件，在地鐵沿線區域打造具備商業、辦公、酒店等功能於一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施，實現整體聯動。
綠地切準了基礎設施領域改革的脈搏。2023年，我國在建軌道線路的城市達到40個，在建里程2893公里，總投資規模達到1.6萬億元。
目前我國經歷經濟轉型階段，發展壓力逐步顯現，僅依靠**財政撥款難以支援大規模的軌道交通建設。綠地集團的這種創新模式，不僅將減輕政策的回購資金壓力，更將帶動軌道交通及沿線功能的綜合開發，快速推進各地基礎交通建設、區域功能完善和經濟增長，實現多方共贏。
八、bt模式
由於一線城市土地資源稀缺，房企獲取核心區域開發專案愈加困難。而萬科卻以bt模式，接連順利獲得**開發專案。
bt模式的英文全稱是build-transfer，即「建設-回購」模式。就是開發商與**方簽約後，設立專案公司以階段性業主身份負責某項基礎設施的融資、建設，並在完工後即交付給**，從而享有在一定期限內分次收回回購款(包含設施建設成本及融資回報)的權利。
通俗地說，bt模式也是一種「交鑰匙工程」，開發商投資、建設，建設完成以後「交鑰匙」，**再回購，回購時考慮投資人(開發商)的合理收益。
**力推bt模式的邏輯與其他模式一致，即解決沒錢的問題，同時提高效率。