杭州**諮詢公司
2023年05月
目錄第一章概況
1.1專案概況
1.1.1專案名稱：杭州灣新區**專案
1.1.2 主管單位：**公司
1.1.3專案負責人：***
1.1.4專案總投資：47078萬元
1.1.5建設位址：杭州灣新區濱海大道與興慈四路交匯處
1.1.6 建設週期：一期工程專案建設期約個15月，專案預計2023年12月竣工。二期預計2023年12月完成。
1.2專案建設的主要內容
專案分兩期實施，一期考慮建設一綜合性市場，地上總建築60000平方公尺；二期考慮建設一幢標化辦公樓、一幢商務酒店及部分商業裙房，地上總建築面積65000平方公尺。
一期主要面積分別為：地上50000平方公尺，地下10000平方公尺；
二期主要面積分別為：地上50000平方公尺，地下15000平方公尺。
1.3專案建議書的編制依據與範圍
1.3.1專案建議書的編制依據
1、杭州灣新區總體規劃
2、杭州灣新區生活中心區詳細規劃
3、杭州灣新區可持續發展戰略
4、寧波市總體發展戰略和城市總體規劃
1.3.2專案建議書的編制範圍
本專案建議書重點闡述杭州灣新區**專案建設的必要性與可行性，初步提出擬建專案的建設規劃和技術方案，並做出投資估算及資金籌措計畫，進行專案初步評估。
1.4專案主要結論和經濟技術指標
1.4.1主要結論
（1）該專案合符《國家建築設計規範》的各項規定要求。
（2）該專案合符寧波市《經濟社會發展總體規劃》的要求。
（3）該專案符合杭州灣新區生活中心區總體規劃要求，其建設地點適當，建設方案合理，充分考慮了專案與周邊環境的協調，一定程度上提高了本區塊的商業配套層級。
（4）資金籌措方案符合國家和地方有關政策要求，籌資渠道可行。
綜上所述，該專案具有建設的必要性和可行性。
1.4.2技術經濟指標
本專案總占地60畝，建築面積125000平方公尺，估算投資約47078萬元，其中一期60000平方公尺，投資17896萬元；二期建築面積65000平方公尺，投資約29182萬元。
主要技術經濟指標見表1-1。
表1-1主要技術經濟指標彙總表
第二章專案建設的背景及必要性
2.1專案建設的背景
作為浙江省未來的新「浦東」，杭州灣新區規劃陸地面積235平方公尺公里，已引進各類企業超過250家，區域常住人口約3萬人。而目前區域能生活配套比較缺乏，自發形成的商業區主要主集中在興慈四路西側一帶農居點內，商業氛圍濃郁，但整體形象較差，且存在一定安全隱患，根據規劃要求該區域農居即將拆遷，所以該區域迫切需要建設乙個綜合性商業中心。
規劃顯示，至2023年，預計新區累計引進企業將達千家，區域規劃常住人口將達50萬人，乙個中型城市將基本形成。隨之形成的商業、商務招待、商務辦公需求不可低估。
2.2專案建設的必要性
為此，結合上級**對杭州灣新區建設發展的思路，依據寧波市《經濟社會發展總體規劃》和《城鎮總體規劃》，新建綜合性商業中心已經十分必要，主要理由有：
1、現有零星商業不成規模，在農居點內見縫插針，商業形象差，經營無序，更談不上有效管理，存在諸多安全隱患。
2、至2023年區域集聚人口將達10萬人，人均gdp也基本達到發達國家水平，區域消費量及消費能力將快速增長。
3、依據《經濟社會發展總體規劃》和《城鎮總體規劃》，至2023年，區域總人口將達50萬人，相當於乙個中等城市的市區人口，按這一規劃也必須要有足夠的商業商務配套來滿足未來人口的需求。
2.3 建設的意義
新建杭州灣新區**專案是區內一件大事，該專案建成後，將結束杭州新區沒有綜合性商業中心的格局，徹底改變原有商業零散、無序的經營狀態。一方面與新區建設的各項措施相協調，另一方面又將進一步新區的集聚能力，為區域內解決商業配套做了乙個良好的開端，為新區的發展帶來深遠影響。
第三章專案建設的有利條件及專案選址
3.1、新建綜合商業中心徹底改變目前無綜合性商業集聚區的局面
用地60畝，一期投入17896萬元左右，一期建成乙個綜合性小型商業中心，建築面積60000平方公尺（地上50000平方公尺，地下10000平方公尺）能滿足區域商業配套中心要求，可引進中大型超市、影院、電玩城、連鎖餐飲、類似外婆家型別的中餐廳等，另將周邊零散商業、休閒娛樂全部裝進該商業中心內，能讓區域居民及外來務工人員享受到新區的生活便利性，是一項大快人心的工程。
3.2、新建酒店及商業裙房基本解決區域商務招待需求
我們擬定的商業商務中心，能與杭州灣新區生活中心形成一片，位於濱海大道與興慈四路交匯處，杭州灣新區的核心位置，交通十分便利，與工業區、生活區互惠互利，又互不影響，具有良好的發展前景，專案選址較為合理。
3.3、新建寫字樓能夠有效填補目前區域辦公市場的空白
目前，開發區有眾多企業，多為工廠內自建辦公，另有部分為開發區企業配套的中小型企業，辦公場所多為租用周邊農民房進行，辦公形象差，辦公格局也受到較大限制，區域迫切需要一定數量的寫字樓來解決這一市場需求。
3.4、專案選址：
本綜合商業中心的基地選擇應滿足下列要求：
一、靠近居住區，便利周邊居民生活消費。
二、與開發區相近且有效隔離，避免生產與生活相互干擾。
三、沿街面廣，對外交通便利，滿足商務出行要求。
四、日照充足，場地乾燥，排水通暢，環境優美或接近城市綠化地帶。
根據綜合性商業中心選址的基本要求，**公司經多方勘察，組織有關單位進行選址設定，擬定該專案選址於濱海大道與興慈四路交匯處，總用地面積60畝，地方寬闊，平坦，無山坡，靠近交通主幹道，且又與生活區相臨，位置較好。
第四章工程方案
4.1 建設規模
一、綜合商業中心規模：規劃建設乙個商業中心、一幢商務酒店、一幢寫字樓及部分商業裙房，一期先行建造乙個60000平方公尺的商業中心，解決周邊居民基本生活需求。
二、建設規模：
1、用地規模：專案總用地60畝，分兩期，用地規模分別為30畝。
建築規模：規劃總建築面積12500平方公尺，其中一期60000平方公尺，二期65000平方公尺，建築容積率2.5，建築密度≤30%，綠地率≥25%。
三、建設條件：
配套設施：本專案由杭州灣新區自來水系統供水，雨水排放直接入市政管道，生活用水及汙水經處理後納入市政管道，供電採用**kv電源供電，通訊設施能滿足需要。
4.2設計指導思想
（1）適合商業商務活動規律：消費群體大部分時間是進行室內活動，設計好活動單元及購物、休閒、商務區動靜合理分割；
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