任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提公升品牌形象。本方案在於為「濱江園」提供乙個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對本地市場現狀進行了深入細緻的了解和研究分析的前提下，找出「濱江園」專案的資源問題與機會，以達到或超出「濱江園」的原定銷售計畫，並為濱江房地產塑造品牌。
第一節市場分析
一、××市房地產市產基本狀況
1、××市屬於四線城市，房地產市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發市場；有大批大型國有企業。這意味著××的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入××。
房地產更是有大量外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷公升級。從20**年以前的消費住房以經濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產業日趨成熟，房地產開發公司實力不斷上公升，達到初步的產業化水平。即房地產大戰既將開啟。
××市內房地產開發商約100家，經過幾年的市場競爭，房地產專案投資開發規模不斷擴大，開發形式全面化，多樣化。到20**年為止,房地產專案投資達到82118萬元，住房專案方面的投資達到43628萬元。20**年當年房地產專案竣工面積為83萬平方公尺，住宅竣工面積為80萬平方公尺，商品房銷售面積為40萬平方公尺，商品房銷售總額為37723萬元。
最新統計資料表明,20**年以來批准預售和銷售的總面積為24904.47平方公尺,住房銷售均價由20**年初的824元/平方公尺上公升至20**年初的1002元/平方公尺,公升幅達21.6%。
2、現有品牌樓盤的基本狀況，現有名的樓盤西區有湘銀房產、保利房產等；南區有慶雲山莊、湘江四季花園、南星小區等；北有響石嶺廣場圈等。但是由於市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表現在以下這些方面：
a、定位及推廣都不是很規範，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內涵的建設，導致後繼開發力不足。b、有的沒有服務的概念。
這又表現在銷後服務差勁,物業管理不規範，有的業主不是享受服務而是受氣，造成開發商與業主的對立，小區的基本建設搞不上去。c、小區規化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
3、**引導監管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續不合理，還有的不合法。
二、××市同類住宅調查統計
「同類」定義為具有小高層，別墅等的住宅小區。現將××市河西，河東小區進行大體對比分析如下：
1、河西地帶。
由於河西為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，河西地段房地產都在賣自然環境。
湘銀：核心競爭力：二十一世紀購房新概念
擁有很高的品牌效應；
其周邊環境好；
用綠色的生活時尚來吸引高階白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好；
其定位為社會高薪階層。
濱江一村：
小區面積大；
鄰近湘江；
周邊環境好；
2、河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區，南有蘆淞區及東部的荷塘區。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美
屬於自然水生態屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積，其中400畝水面。
區內有水生遊玩系統。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經典小區
屬未來商業地帶
周邊交通發展趨勢大
房屋設計理念突出
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫院；
只是乙個連體樓、屬小高層，沒有自身小區；
周邊自然環境不是很好；
但它屬預置房產其房屋多數為企業或近處金融高層管理人員所預購。
慶雲山莊：
核心競爭力：離塵不離城
品牌知名度高；
周邊環境綠色條件好；
擁有98畝的綠色自然地帶；
其發展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中形成良好的品牌。其新近開發的「紫南閣」，定位較高，目標群是中高薪階層。
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家
交通便利
環境幽雅
小區為12層左右的帶電小高層，設計時尚
為江山置業這一實力雄厚的開發商的大手筆
**定在1800左右
三消費者分析
根據《××房地產市場調查報告》及《××市濱江房地產市場調查報告》的結論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
1、環境規劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時，一定要有超前的思想，使小區更具現代化氣息，特別要注意智慧型化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向於入住全封閉式的小區；
2、高綠化率。幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，由此看來，現在消費者對住宅環境的要求已經越來越高；
3、小區及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等；
4、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的**相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，對於單體別墅因為涉及的資金相對較大，所以絕大多數消費者不會現在打算購買別墅；
5、消費者對物業管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂購車票、托兒、托老服務等）；
b、物業公司應與小區內住戶增加聯絡，加強溝通。
第二節「濱江園」專案分析
一、專案優勢分析
1環境：坐擁兩山，環境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達60%，山中成片天然古木是××現有樓盤中絕無僅有的。
2地段：位於××市南部蘆淞區，附近樓盤以慶雲山莊為主，經慶雲山莊多年的開發，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發大市場，更有眾多服裝批發市場，離目標消費群工作地近。
3**：由於地價較底，節省了巨大成本。房價有迴旋餘地。
並有銀**貸支援，按揭買房，減輕了買房壓力。**完全具有對比優勢。消費者買房不是一時衝動，而是完全比較後行為，這一點應是本案拉動銷售的最大著力點。
4物管：智慧型化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。
因為××的安全環境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是××市民關心的大要素，更是目標消費者著重考慮的主題。
5小區設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。
6小區配套設施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等。
7偏離工業區：遠離工業汙染區，噪音低，空氣好。
二、專案劣勢分析
1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路停靠，但是尚無直達的公交。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。
可以考慮與市**合作開通幾路專線。
2樓盤外環境：本小區外部的大環境不是很好，房屋雜亂，市政建設差。沒有大型購物，休閒場所。缺乏相應的教育設施，醫療設施，娛樂設施。
3物業管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
4房屋設計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向複雜。
三．競爭對手分析
根據樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶雲山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：
慶雲山莊
優勢：（1）地處蘆凇區建設南路延伸地段，靠近××繁華商業區，無工業廢氣汙染，附近有高中、市級醫院，購物環境和文衛設施齊全，方便居民生活。
（2）屬於××市蘆淞區。由於目前大多數房地產開發商都緊盯天元開發區，蘆淞區的房地產開發明顯不如天元區。該區屬本地商業旺地，聚集了數量龐大的外來經營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上蘆淞區的「本地人士」，這一區域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由於臨近××縣，也有利於吸引××縣收入高的消費者購房。
（3）**低。以758元——1088元每平方公尺的**售房，相對××地區其他同型別樓盤而言，**優勢相當明顯。
（4）交通便利。有專門的公交路線，並且公交車經過火車站、中心廣場、一醫院等繁華地段，方便購物及就醫。
劣勢：（1）小區規劃不夠整齊劃一，樓型外觀設計不夠新穎，無法對潛在客戶產生強大的視覺衝擊力，進而產生強烈的購買慾望。
（2）小區內配套服務設施不足，不能滿足眾多使用者需求。
（3）低價位商品房，檔次不高，不能吸引經濟能力強的成功人士入住，不利於整個小區形象的提高。
湘江四季花園
優勢：1）專案資金雄厚，有資金可做必要的周轉，以應付市場變化。
2）整體專案規劃在××尚屬首例。相比其它競爭專案，無論在住宅檔次、小區設計、投資資金等，都處於明顯優勢。
3）××市消費市場樓價有上公升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。
4）本地市場樓盤眾多，但**太少，具有文化底蘊的**更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
劣勢：1）品牌號召力：××房地產市場經過幾年的競爭，優勝劣汰。
現在以湘銀、中房、中大、聯誼、協力為代表的房地產公司經過幾年的房地產操作，已積累了相當的經驗，已形成了房地產市場上的強勢品牌。在消費者中有著不錯的口碑。江山置業進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。
2）市場承受能力：由於××市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。
3）競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成**波動及銷售困難。
四專案**策略分析
1樓盤定位可以是「××文化藝術之都」，但**應定位是「中等偏上」。
2高開低走，保證品牌支撐，預留樓盤銷售力。視銷售進度讓價應是本案的基本策略。
3確定「高開」的基礎**時，除考慮南區數大樓盤的售價，亦應考慮樓盤定位價。根據湘江四季花園的1800元/平方公尺，慶雲山莊的800-900元/平方公尺的定價，以及對手和自身的優劣勢，本小區1300元/平方公尺的基礎**基本合理。
五核心價值分析
1「濱江園」核心定位是「都市文化藝術之都」。營造文化藝術概念。打品位牌，人文概念具體化。「濱江園」是××市有藝術修養的，有文化品位的人，嚮往藝術文化的人的部落。
2「勞動者光榮」，有錢是一種價值，是一種能力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，「濱江園」正是這樣的載體。
4「家在身旁」，勞累後不是匆匆奔向遠遠的家。家就在身旁，「濱江園」毗臨的電腦城，手機大市場，家具城，水果批發大市場，眾多服裝批發市場的人氣家園。階級居住區概念是本案的核心價值之一。
第三節推廣策略界定
一，目標消費群界定
樓盤銷售策劃方案
一 開盤背景 1 近幾個月，全國樓市普遍公升溫，區域性城市呈房價爆發狀態，可以這樣說，國內樓市已經全面復甦。作為三線城市的六安，由於樓市多年來已持續個性發展，受外部影響不大。但接下來預計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化後形成 蝴蝶效應 2 六安城南板塊經近年開發經營後，漸趨成熟。尤其是錦繡...
樓盤圍牆廣告
房地產圍牆廣告文案精選 房地產圍板廣告 喀什巨集福花園一 1 專業品質，構築人居地標群落 居優越之上，生活在世人的仰慕之中 城南完美蛻變，緊隨您的追求夢想 2 大型景觀華庭群落，讓愛歸巢 城市精英生活在此一路起航 為居家塗抹一層現代與自然疊加的色彩 3 遠見未來，圈定成熟生活新腹地 以悠然之態，尊享...
樓盤整合傳播策劃方案
一 案名 卓越園 二 說明 體現尊貴 超越 與眾不同之氣勢。標誌設計略傳播策略 一 形象主題 上層社會人士生活 休閒樂園 二 物業主題 卓越家園富貴人生 三 物業概念 精品公寓樓傳播執行本專案規模小 不可能投入較多營銷費用，廣告應有的放矢，採取少量 持續的策略，保持一定的 率 同時，製造具影響力的軟...