萬科青青家園專案
案前企劃
熱銷樓盤客戶特徵
通過對京城容積率較小、規模在10萬平方公尺以上、多層樓盤專案的考察和研究，可以看出，購買以上樓盤的客戶，普遍具有以下特點：
1、 個人情況：大多受過高等教育，文化層次較高，年齡在30-40歲之間，已婚，
如有小孩，孩子一般正在上幼兒園或小學（年齡在1-15歲之內）。
2、 平時生活習慣：經常開私家車，生活節奏現代化。獲取樓盤資訊主要通過報紙**和朋友介紹，家人是購房決策最有力的影響者。
3、 職業：以外企高階白領、私企業主、**業、it行業為主。
4、 工作地點：因此次調查的專案位置涉及京城東南西北，所以工作地點較為分散，主要在國貿商圈（cbd）、中關村、亞運村和燕莎一帶，客戶工作地點距居住，地點的距離一般在15公里以內（因開私家車，時間在30分鐘以內）。
5、 置業次數：首次置業佔50%，置業目的主要是自己居住（30%有投資用途）。
6、 購房心態：不僅僅為了居住而購房，對他們而言，生活的品質至關重要。他們追求的是一種個性化的生活品位，一種更高的生活境界。
他們不急於購房，在設計規劃、物業管理、生活環境、品位格調上有更高的要求。
對本年度的熱銷樓盤的調查顯示，客戶市場對住宅產品水平的要求越來越高。
1、 要求住宅的效能更加完美
目前，市場已經完全擺脫了簡單加大住宅的面積作為提高標準的觀念，市場更加強調所謂住宅的效能。要求住宅戶內要做到功能完整、設施齊備、分割槽合理、尺度適當。比較典型的要求是：
分別設有起居廳和餐廳，儘管彼此獨立； 除公用衛生間外，設有主臥室衛生和更衣間； 獨立的服務陽台； 玄關； 獨立的書房和保姆間； 生活熱水； 良好的日照採光條件；
2、 要求住宅更加體現個性化
在對以上各項功能要求的基礎上，許多消費者更喜愛某個性鮮明的住宅戶型。如躍層式、錯層式住宅，大開間可靈活分隔的住宅這樣一些能夠提供豐富空間感的專案贏得了良好的市場業績。最近又出現了「風景房」的概念，擁有美好的窗外景觀並以次延伸室內的空間成為多數購房者的理想，部分客戶寧可犧牲日照條件也要選擇朝向好的視線。
3、 良好的社群環境是必不可少的條件
城市環境的惡化、可持續發展觀念的深入人心，人們對於住宅所處的環境變得越來越挑剔。「孟母三遷」成為售房廣告中選擇居住環境的典範。一般而言，環境的概念包括自然環境（如綠地、休閒廣場等）、交通環境（如是否易於到達、是否有充分的停車條件等）、人文環境（如學校、托幼等）等諸多因素。
當前，越來越多的人放棄市中心喧鬧的生活，轉而選擇環境較好的城近郊區專案。
4、 新技術產品滿足新時代的要求
長期以來，我國的建築產品一直處於較低的技術水平。隨著知識經濟時代的到來，要求住宅產品也要廣泛採用高新技術，以適應市場的需要。如高水平的智慧型化小區管理系統、新型的住宅戶內集中供熱與空調系統、新型門窗、自動化停車系統等。
消費行為趨勢分析
（1）貸款購房成為住宅消費的主流： 去年以來，**連續出台了多項金融利好，住房公積金制度貸款和個人住房擔保委託貸款利率的下調和手續的簡化，促進了人們消費觀念的轉變。花明天的錢、住今天的房成為一種時尚。
據統計，2023年，北京市住房資金管理中心系統新發放個人住房委託貸款6880筆，總額10.5億元，中國建設銀行北京市分行、中國工商銀行北京市分行的商業性個人住房貸款餘額分別達到41億元和24.5億元。
（2）個人購房的投資性顯著增強： 許多調查結果顯示，目前個人購買住宅主要出於以下目的： 居住，即無房者購置住宅； 改善居住條件，即已擁有住房者現有住宅不能滿足需要，重新購買住宅； 投資，即現有住宅已經滿足需要，新購住宅完全是為了投資； 最近，投資性的住宅消費顯著增加，業內甚至出現了「只有有房的人才買房」這樣的說法。
比較典型的投資方式，是選擇某處租金較高區域內的物業（如東三環、亞運村等），以適當年限的銀行按揭方式進行購買，裝修後出租，以租金償還銀行的貸款，並獲得一定收益。
青青家園客戶層定位
青青家園作為萬科公司在京的第三個專案，她的客戶定位除以上所述，還應具備以下特徵：
1、 心態：購買者大都對未來的美好生活充滿了信心，渴望自己和家人擁有更好的生活。他們重視家庭，追求溫馨寧靜的家庭生活，行事有計畫性，講究時間的合理安排和利用，既喜歡大自然，也享受現代科技所帶來的便利。
2、 生活習慣：熱愛大自然、熱愛戶外運動，尊重個人隱私，講究個性化的生活。
3、 對樓盤的要求：重視發展商的品牌，講究規劃、設計，看中房屋朝向、希望裝修時擁有更大的自主權和發揮創意的餘地。
萬科青青家園的三大塊目標客戶群（cbd、方莊、亦莊）主要由下列人群構成；他們各自對住宅的需求也各不相同。
（1） 青年中的「精英人才」（cbd、亦莊中的白領階層）
青年永遠是社會需求的原動力，年輕人在長大**的同時，必須產生對住宅的需要。一方面，當代青年具有與前人完全不同的工作、生活方式和消費觀念，他們嚮往屬於自己的居住空間，即使父母家的居住條件允許，他們也不願與長輩同居一處。另一方面，隨著知識經濟與網路時代的到來，社會結構正在發生著深刻的變化，高新技術產業為一批又一批具備高學歷、高文化素質的人員提供了獲取穩定、豐厚收入的機會，也為他們購買房產創造了條件。
年輕化、知識化構成了當前及今後很長時間內的住宅消費主體中的主流。 這批消費者，他們購買住宅的目的主要是用於居住，實現安居樂業的夢想，在一天緊張的工作之餘，能夠有乙個舒適、愉快、方便的環境使其得到充分的放鬆。
據外經貿部的最新資料顯示，外資流入中國的情況今年以來出現了強勁回公升的趨勢，今年３月，新批准外資專案數量、合同金額、實際流入分別增長了43.2％、50.4％、10.
3％。這樣大的增幅，勢必會大量增加對商務設施的需求。目前，京城寫字樓市場已經呈現出一片轉暖跡象：
從2023年第四季度起，寫字樓市場需求增加，吸納量上公升，進入2023年後，此趨勢並未減弱，使北京優質寫字樓平均空置率再次下降，現整體平均空置率為19．8％。
根據戴德梁行統計，今年一季度平均租金**為22美金每月每建築平方公尺，比2023年第四季度**5％。一些主要甲級寫字樓都紛紛調高了租金**，如首都時代廣場、國貿二期、華潤大廈、嘉里中心等，東方廣場的租金從25美元提到了35美元／平方公尺，航華科貿、國貿二期、賽特、燕沙等寫字樓也都不約而同地調高了租金。寫字樓成交非常活躍，許多樓盤在短短的一兩個月內已經所剩無幾。
今年第一季度北京寫字樓平均入住率已達到60％，比上季**6％。
寫字樓成交活躍從乙個角度表明外企湧入量在增加，隨之而來的便是外企雇員人數的增加。有關專家**，一旦中國入關後，已形成一定商務規模的朝陽**商務區將是最大的受益者，每年將會有9萬人左右的外企員工湧進這片區域，同時，每年將會有十幾萬本土化的新的白領階層在這片區域裡從事各項工作。而這些高收入的外方員工和本土化的白領階層要生活，要解決衣、食、住、行就要消費，將會帶動相關產業，住宅便是其中重要的一項。
由於大部分寫字樓聚集於cbd商圈，因此，這些外企白領將成為購買周邊專案的主力軍。
此外，it界人士也是cbd區域不可忽視的購買群體：京廣中心市場推廣部有關人士透露：自6月中下旬該大廈寫字間即已客滿，主要是由於新興網路公司的大量湧入。
由於it業引來許多外地高科技人才，這些人在北京沒有現成住所，目前大多租房居住，以致房地產租賃市場形成了新的消費群（「新白領」）。
「新白領」特徵：年齡在25～35歲，單身居多，從事網路、軟體開發、通訊裝置等行業，月薪6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受3000元左右的房租。 「新白領」對居住要求很高，嚮往質量高樓盤----環境優美、設計超前、交通便利、定位年輕化，最好還有一定的「知名度」和公升值潛力。
因此，東三環沿線一些現有的普通住宅和小戶型的公寓將是那些年輕創業者鍾情的住所或一些人的「第二居所」。而東四環、五環沿線，作為cbd的周邊地帶，憑藉便利的交通、優美的綠色環境，將吸引越來越多的cbd人士安家落戶。
考慮到萬科青青家園所處位置及周邊市場情況，建議該專案以cbd商圈內的年輕白領為目標客戶。
（2） 積累了大量財富的「成功人士」（早期入住方莊的人群）
這部分人士，均已擁有了自己的住宅，他們購買新的住宅的目的，一則是為了提公升居住的水平，更好地體現自己的身份；二則購買部分適合的房產用於租賃投資或資金的增值、保值；再則為自己安排一處便於日常工作的「別院」。 他們對住宅的選擇比較挑剔，相對而言，對房產的**並不是特別在意。
另外，我們也不能忽視具有投資意向的客戶：調查結果顯示，望京地區的銀楓家園和風格雅園的購房者，有20％左右的購房者表示所購房屋將用於出租，酒仙公寓60％的房屋用於出租。大西洋新城、望京新城、酒仙公寓的租賃部或營業部都聲稱自己出租房的出租率幾乎達到100％且二居室的出租情況要比三居室好得多。
租房者大多是京東的高階白領、it新貴、外國高階打工者及商人。
綜上所述，我們建議：將萬科青青家園目標市場定位在教育程度較高、率先接受國際先進住宅概念，認同萬科品牌，並注重生活品質的年輕成功人士（外企白領，it界人士、私企業主，年齡在30—35歲），功能以自用為主。他們的日常工作、交際地點主要集中在cbd外企集中地帶。
另外，還包括一部分二次置業及投資客戶（購房用於出租）。珠
一、可以利用的資源
1、 交通
解決小區居民的日常出行問題，可以引進1~2條公交線路，路線比較好的有：
1）363 從豆各庄到四惠橋地鐵站，它的車比較陳舊；
2）907路，到北京站，但是它不能用月票。
2、 商業配套
可以利用的資源是在四環路上的雙龍超市，對於有車族和在城裡上班的人可以到這裡集中採購日常生活用品；
3、 學校配套
可以利用的資源有豆各庄小學、中學，黑莊戶小學、中學，沒有幼兒園，可以利用這些作為將來業主的孩子的學校；
4、 醫院
可以利用的有豆各庄醫院，是鄉辦衛生院，一些小的病痛可以到那裡就醫；
二、需要改善的配套設施
1、 交通方面：引公交線路入小區。
2、 商業配套：
1） 我們要解決的小區內部的方便業主日常之需的商業配套，小規模的超市和便利店等；
2） 利用豆各庄鄉**的關係，在專案附近引進大型的倉儲超市，如沃爾瑪、家樂福等。一來可以解決業主的生活之需，二來帶旺周邊的人氣，對銷售有利。
萬科青青花園公共裝置設施驗收標準
公共裝置設施驗收標準 提供裝置設施圖紙 安裝使用說明書 質量合格證 隱蔽工程記錄及所在系統竣工圖 竣工資料清單 和供方資料 供方對接登記表 以下為公共裝置設施安裝施工及使用功能交接驗收標準 一 各種水幫浦及附件 a 水幫浦規格型號 電氣控制符合設計要求，滿足生活供水 消防供水 排水需要 b 幫浦體 ...
萬科金色家園內部認購方案
一 內部認購的目的 1.在專案正式開盤前確定意向購房客戶，防止已登記客戶的流失。2.在正式發售前取得良好的預定業績，為正式開盤打好底氣。3.通過前幾期形象廣告 新聞發布會 開工典禮 莫愁湖遊園會 如果做 南京民眾對金色家園及萬科房產有一定認知，趁勢鐵地推出部分單元認購，先到先得的觀念勢必產生一定的市...
萬科紫台家園高層住宅交房標準
公共部分 1 主體結構 現澆鋼筋混凝土剪力牆結構。2 外牆 採用外牆外保溫。飾面採用質感塗料，區域性外牆面磚 金屬飾面板。3 單元入口大堂 地面 石材。牆面 復合石材及區域性造型裝飾牆面。頂面 石膏板吊頂，乳膠漆飾面 4 公共電梯廳 地面 高檔玻化磚，區域性石材。地磚品牌 東鵬或同檔次品牌。牆面 高...