[ 2008-5-22 17:03:00 | by:劉建榮]0推
薦2023年11月，國家***和建設部聯合下發了新的《物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》第九條提到：「業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
」所謂包乾制，指的是業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。實行包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、額定稅費和物業管理企業的利潤。所謂酬金制，指的是在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔。
實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。可見，包乾制的定價方式實質是市場定價，而酬金制的定價方式實質是成本定價。
目前，全國市場上主流的物業收費方式為包乾制。伴隨著物業市場的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的物業管理企業在非住宅物業管理的專案上，逐漸由採用包乾制轉變為採用酬金制，贏得了業主的認可，也在一定程度上解決了收費難的問題。但綜合來看，包乾制與酬金制各有利弊，物業
管理企業應根據具體情況合理選擇。
一、包乾制模式的利弊分析（一）包乾制模式的優勢
1、包乾制收費模式易於操作，簡單便捷
目前，很多物業管理專案，尤其是住宅物業管理專案，大多採用包乾制。主要緣於包乾制簡單易行，以住宅小區為例，在包乾制的模式下，業主只需根據物業管理委託合同向管理管理企業交納固定費用就可享受物業管理企業提供的各項服務，而在酬金制下，大額公共支出需經業委會（或業主大會或主業代表大會）討論通過，由於業主（或業主代筆）數量較大，不僅眾口難調，可能存在意見不一的情況，而且短期內召集所有業主（或業主代表）也非易事，極有可能出現延誤現象，從經濟學角度考慮，並不划算。所以，目前大部分的住宅小區還是實行包乾制。
2、包乾制強化了成本意識，有利於企業集約經營包乾制下，物業管理企業自身承擔著因其經營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。這對於企業具有明顯的激勵作用和盈利動機。而這種激勵作用將直接促使物業管理企業努力提公升經營管理水平，大力發展集約經濟，從經營成本上要效益，提高企業的盈利能力，促進企業自身的發展和進步。
事實上，為節約成本，謀得更大利潤，企業往往借助規範服務流程、引進現代管理手段等方式，縮減管理成本與管理費用。目前，類似於第一太平戴維斯等一些業內優秀的物業管理企業紛紛通過質量環境體系認證、引進oa、erp系統、採用無紙化辦公等方式，規範對內管理、對外服務流程，不僅提公升了服務質量，而且高效快捷，極大了提高了企業的競爭力。
3、包乾制以品牌策略為基礎，推崇品牌優勢
《物權法》明確賦予了業主自我管理或委託管理的選擇權，也賦予了業主選擇這家物業管理企業或那家物業管理企業的權利。在這種市場競爭越來越激勵的今天，實行包乾制日益體現了業主對物業管理企業品牌的認可。只有當業主對物業管理企業充分信賴，才有可能不對具體的管理詳情做過多干涉。
從這個意義上說，包乾制有利於鼓勵企業創造品牌價值，發揮品牌優勢。
（二）包乾制模式的劣勢
作為相對簡單便捷的收費方式，包乾制方便了物業管理企業的同時，也造成了物業管理交易的不透明性。在包乾制下，物業管理企業按物業服務合同約定提供物業服務，對應收的物業服務費用擁有所有權，可以自行支配，業主及業委會無權檢查其使用情況，這樣容易造成雙方信任感不強。
同樣，包乾制的成本意識，也容易促使物業管理企業採用降
低服務質量或減少服務型別等不正當手段壓縮費用和成本，以此謀取更多利潤。現實中，物業管理企業和業主雙方的矛盾點多集中於此，而對物業管理企業（尤其是住宅型物業管理企業）最大的負面報道也多在於此，這也是酬金制日前備受推崇的主要原因。
二、酬金制模式的利弊分析（一）酬金制模式的優勢
1、酬金制更能體現業主的主體地位，發揮業主的監督機制物業管理隸屬服務業，物業管理企業相當於業主聘請的「管家」，物業管理費也是業主的錢，業主對物業管理企業有合法的監督檢查權利。採用酬金制，較之包乾制，更有利於業主行使自身權利。業主（業委會）可以檢查每筆物業管理費用支出的明細，而物業管理企業每一年都須向業委會（或業主）上報管理費預算並經審核後才能執行，且一定數額以上費用的支出必須經業委會主任簽字。
這種財務支出的透明度不僅利於業主監管物業管理企業，而且有利於其自身選擇、甄別物業管理企業，充分顯示了其主體地位。
2、酬金制運作規範、財務透明，緩解了企業與業主雙方的矛盾
酬金制下，物業管理企業必須公布物業服務資金年度預、決算，且每年不少於一次公開其財務帳目。業主就相關支出問題有權提出質詢，物業管理企業必須及時答覆。業主還可聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
這些都迫使物業管理企業必須加強內部管理，合理用好業主的每一分錢，做到合法運作、規範管理，有利於杜絕灰色隱性收入。同時，這種規範的經營模式維護了業主的知情權，滿足了業主對財務公開的要求，減少了因資訊不對稱產生的糾紛。而物業管理企業作為乙個代管機構，無權替業主作主，極大地減少了業主和企業之間的矛盾。
3、酬金制適當減輕企業稅負，有利於小企業或幼稚期企業發展
目前的稅法規定，成本不計稅，管理費計稅。也就是說，在酬金制下，劃歸成本的那一部分費用目前是不用交稅的，只有約定付給物業公司的服務費才需交稅。而包乾制下，整個物業管理費都需要交稅。
一般來說，付給物業管理公司的服務費約佔整個物業管理費的10%左右，如此可見，酬金制下可節約相當大一筆稅錢，這對小型企業或處於幼稚期的企業的發展無不裨益。
（二）酬金制模式的劣勢
酬金制雖然很大程度上維護了業主的利益，但其操作複雜，
尤其對人口密集的住宅小區來說，召開一次業委會（或業主大會、主業代表大會），實非易事。
此外，業委會或業主的監管無形中增大了物業管理的成本。畢竟不論是在業主中，還是從外聘請專業人士或專業機構進行審計，都是有成本的；而且物業管理企業在負責協調、聯絡業主方的過程中，耗費的人力、物力及時間，都是物業服務的邊際成本或間接成本，並不能帶來直接價值。事實上，就中國物業管理目前的狀況來看，人們的認知並不多，更談不上深入的了解和研究，所以其對物業管理實行有效性監管的力度還是不得不讓人置疑。
三、包乾制模式和酬金制模式各自的適用領域
包乾制模式和酬金制模式各有利弊，必須依據具體情況分別適用。筆者公司所轄物業專案中，住宅類專案實行包乾制，剛接手的還處於幼稚期的寫字樓專案實行酬金制，以化解成本風險，而已經較為成熟的5a級寫字樓專案則實行包乾制，通過規範管理控制成本進而盈利。故筆者認為：
1、品牌優勢較為突出的物業管理企業，針對市場化程度較高的物業專案，適合採用包乾制
品牌優勢突出的物業管理企業，完全可以憑藉自身的品牌優勢，在市場化程度較高的專案上，實行包乾制。
所謂市場化程度較高，首先是指所在地區的物業管理市場較為成熟，可以由市場自發的調節物業管理費用的**，如深圳、上海等地。其次，市場化程度較高，指的是業主最關心的服務質量問題完全可以通過市場進行監管。同時，該市場上物業管理企業的自身素質較強，業主的甄別物業管理企業的水平較高，企業和業主雙方彼此信任，較少發生矛盾。
唯有如此，包乾制才能充分發揮其簡單便捷、節約成本、激勵企業發展的優勢。
2、處於幼稚期的企業或者業主結構合理的專案（尤其是非住宅型專案），適合採用酬金制
幼稚期的企業採用酬金制，可以避免資金流轉困難、經營虧損等一系列風險。這是因為，酬金制中的物業管理服務屬於預付費的經營方式，一旦簽訂了物業服務合同，幾乎不存在該種服務銷售不出去的風險，故其經營風險小至可以忽略不計。雖然酬金制下的利潤率不高，但能確保企業永遠處於盈利狀態，最低限度的保證了企業的簡單再生產可以迴圈下去，為剛起步的企業提供了發展的基本保證。
而對於業主數量適中、業主層次較高的專案而言，採用酬金制也恰到好處。尤其是業主較為集中的中高檔寫字樓專案，採用酬金制在維護業主權益的同時，也加速了物業管理企業的規範化運作，為打造優秀物業管理企業創造了條件。
3、住宅類物業專案可依據企業規模和業主環境，具體選用包乾制或酬金制
對於住宅類物業，由於與生俱來的複雜性，加上業主身份、水平、層次等方面的差異，物業管理企業可以依據具體情況適用包乾制或酬金制。
目前，北京大多數小區採取的還是包乾制的收費方式。但北京市建委表示，「剛建的小區和使用很多年以後的小區，需要維護的範圍肯定不一樣，需要的費用也不一樣。所以花多少交多少的收費方式，更公平。
」也就是說，酬金制還是將來住宅類物業專案的發展趨勢。
物業服務合同中包乾制與酬金制的比較分析
物業服務合同按收費標準不同可分為包乾制和酬金制物業服務合同。包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不...
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護理責任包乾制 工作要求 一 各臨床科室實行 以病人為中心 的 護理責任包乾制 按照 的經濟和能力設 護理責任小組 每個責任小組由責任組長，責任 助理 組成，按照護理程式包乾負責一定數量的患者。全面負責患者的病情觀察，和護理措施 生活護理 和健康指導等各項內容 為患者提供全程。全面和規範的護理服務，...
售後服務包乾制度及規範
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