「水秀花城」調研分析
——芳村坑口地鐵專案註解
2012.10.
目錄一、總體商業環境分析 7
（一）巨集觀商業環境分析 9
1、全球巨集觀經濟分析 9
2、廣東經濟環境分析 9
（1）廣東經濟環境現狀 9
（2）廣東未來發展情況分析 9
3、廣佛都市圈 11
（1）廣佛都市圈(g-f megalopolis) 簡介 11
（2）廣佛都市圈在廣東經濟所起的作用 11
（3）廣佛都市經濟體系優勢 12
（二）中觀環境分析 15
1、廣州的商業分析 15
（1）廣州商圈現狀分析 15
（2）廣州商圈未來發展 18
2、芳村現狀分析 19
3、芳村的商業環境分析 20
4、芳村荔灣並區後的發展 24
5、芳村商貿未來發展趨勢 25
（三）微觀環境分析 26
1、陸居路在芳村的地位 26
2、陸居路現狀與分析 27
3、酒吧街的現狀與未來 28
4、步行街未來發展趨勢 31
（四）環境分析綜述 32
芳村水秀花城不僅要打造成為芳村的現代商業文化中心，而且還是廣州的「第三商圈」；
這個廣州第三商圈正好位於廣州的西大門，廣佛都市圈的中心。
因此，芳村水秀花城的定位，
必須從廣東經濟發展與廣佛都市圈的關係中，找到廣州第三步行街的準確定位。
近幾年來，歐美各國以及東北亞地區的日本、南韓等國家和地區正在進行新一輪的城市發展及城市產業結構的調整，尤其是把城市功能定位及城市發展中產業結構的重新部署作為新一輪調整的重點。當前全球競爭已經發展到乙個以大都市區之間綜合經濟實力的較量的時間。
「製造型城市」轉型為「服務型城市」、打造和提公升「城市特色競爭力」已成為世界新的發展潮流。隨著經濟的日益全球化，國際間越來越流行的說法是「得城市者得天下」。
改革開發以來，廣東一直處在全國經濟發展的領先地位。
近年來，在廣東的經濟發展中，以廣州——深圳為中心的珠江三角洲城市群迅速崛起，工業化和城市化程序相互促進，使城市經濟成為廣東經濟發展的主要推動力量。
廣東未來發展是建設廣州和深圳兩個國際城市和一批區域中心城市、產業中心城市及一大批優長專業鎮為中心，形成層次分明、功能協調的城市體系和差別化、個性化的城市產業結構，以城市建設、管理和產業優化為重點，提高、完善城市功能。提高整體競爭力。
廣東經濟發展將有乙個戰略性的轉變，發展的主線將集中於城市化，城市化將為廣東經濟的發展提供廣闊空間。
「城市經濟」是廣東未來發展的戰略重點
珠江三角洲地區的城鎮化水平約為72.7％，高出全省平均水平17個百分點，是廣東省城鎮化水平最高的地區，已初步形成了連片的城市群，人口和產業高度聚集，輻射能力強勁。
將成為世界級的城鎮群
《珠江三角洲城鎮群協調發展規劃(2004—2020)》提出，珠三角將建設成為重要的世界製造業基地和充滿生機活力的世界級城鎮群。
通過高水平的設施建設和**間的高效作,整合軸線上的重要城鎮節點和產業地區，聚合區域高新技術產業、高階服務功能和交通樞紐功能，與港澳優勢互補，形成輻射「泛珠三角」的區域性服務與創新中心，提公升區域核心競爭力。
都市圈（megalopolis），既指特大城市，又指以特大城市為中心的人口稠密區，也稱都市連綿帶、大都市經濟圈。
廣佛都市--就是以廣州、佛山為中心的城市集群經濟帶。
兩市面積共有11181平方公里，佔珠三角的37.5％；城市人口1233.7萬人，佔珠三角的42％，城市化水平80.
7％。圈核心城市廣州市區人口達700萬人，副中心佛山市區人口接近100萬；兩大城市周圍有順德、三水、高明、南海、增城、番禺等小城市和更多的衛星城。
在全國綜合實力前三位的城市中，廣佛都市圈在面積上將超過上海，在gdp上將超過北京，在人口上將超過以上兩個大城市(上海、北京)。
廣佛一體化將大大強化廣州作為珠三角的中心和龍頭的地位，擴大中心城市的區域輻射力，廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區的地理中心及產業鏈條中心、行政管理中心，也是未來泛珠三角的中心。
廣佛都市圈核心功能區，是未來珠三角最重要的區域中心，是未來大珠三角區域中與深港都市圈發揮同樣輻射帶動作用的區域中心，也是華南的中心城市。
廣佛都市經濟資料參考（2023年資料）
集約化程度高：
廣佛都市圈產業的集約化程度相當的高，一體化將大大強化廣州作為珠三角的中心和龍頭的地位，擴大中心城市的區域輻射力，廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區的地理中心及產業鏈條中心、行政管理中心，也是泛珠三角的中心。
交通優勢突出：
廣佛的交通規劃和產業鏈的優勢現在看來更為突出。
連線廣佛之間有：廣佛鐵路、廣佛高速公路、廣佛輕軌（籌建中，預計2023年投入使用）。
輻射交通：廣佛輕軌將延伸至順德，並與廣州地鐵一號線、二號線、三號線連線；規劃建設的廣珠西線、廣州東二環連通廣州、佛山，廣州華南快速幹線規劃延伸到佛山。
完善的道路網路形成了強大的交通系統。強大的交通系統將相距25公里的廣州和佛山連成一體，形成「1小時生活圈」
分工明確，形成互補：
在總體定位上，廣佛都市圈的發展方向為：廣東的核心型都市圈，開放的、多元的突出嶺南風格的文化型都市圈，是珠三角最為重要的樞紐型都市圈。在都市集群中，產業互補、城市協作的指導思想確定為「錯位發展，優勢互補，資源整合，**引導，市場運作」。
並且承擔著各自的功能，很好的融合在一起發展。
廣州佛山各自定位和分工：
廣佛都市圈建設中，雙方的城市功能相互促進，相互融合，協調發展。
「一點兩線，多點分布」的分布格局
廣州已成為珠三角乃至於整個華南地區的商都，廣州城區如今形成了「一點兩線，多點分布」的格局。
一點：以天河城為重點成放射性分布的天河商圈
兩線：以傳統步行街為主的上下
九、北京路步行街商圈
多點：指分布在廣州市內多個專業的批發市場。
拓展「四線」商業帶
廣州市**就新出爐的《廣州市商業網點發展規劃(2003-2012)》提出，廣州商業網點的發展將沿著東、西、南、北四個方向的快速軌道和快速幹道交通放射線，實施「東推進、西延伸、南跳躍、北培育」的商業網點拓展戰略。
從未來發展空間來講，北京路、上下九是傳統初級商業階段的典型代表，以天河城為中心的巨大商業圈只是起飛前商業階段和起飛型商業階段的傑出代表，它們代表的只是廣州商都或者珠三角商都。廣州還缺少代表華南商都的市場容量、品牌形象、成長空間和巨大的都市級的輻射力。
而在廣州，只有珠江兩岸具有這一巨大潛力。此外，從全球大商都的形成看，無一不以河岸和港灣為軸心，如東京的東京灣、香港的維多利亞灣、上海的黃浦江等。
因此，珠江兩岸商業帶將是廣州商業最大的發展空間，是未來的商都軸心。
圍繞這一商業帶，可形成購物中心、物流中心、會展中心、休閒中心等。該商業帶正逐步起到凝聚廣州河南河北兩岸商業能量的中心作用，在廣州也只有珠江兩岸商業帶才能形成華南商都的輻射動力，代表廣州的品牌形象。
在未來5年，這一商業帶可能仍然處於發育狀態，儘管從西到東已經有了若干個重要商業節點，但這還只是零散的商業狀態，還處於兩岸商業的「低窪地區」。隨著珠江兩岸的持續開發和琶洲會展中心、廣州大學城、珠江新城、芳村商圈等的開發，在未來10年至20年內，它一定會成為帶動廣州商業起飛的龍頭。
所以廣州未來商業最大的發展空間是珠江兩岸商業帶。
地理位置：
芳村區位於廣州市區西南面，東靠珠江航道，南至佛山水道，西與佛山市南海區接壤，北臨珠江，是廣州市通往西南各省、縣市的門戶。芳村區位於廣佛都市圈中心，珠江對岸是廣州市荔灣、海珠和番禺三個區，西聯佛山市南海區的鹽步、平洲和黃歧，是廣州連線珠三角的重要交通樞紐。
經濟地位：
芳村區位於廣佛都市圈核心，是廣州城市向外擴散和經濟輻射最有利的地段。芳村區新的功能定位將是廣佛都市圈的中心城區、廣州西聯的交通樞紐和物流中心、文化深厚的生態休閒居住城區。