目錄第一章專案理解與分析
第一節專案概況
第二節專案初步評估
第三節綜合分析概述
第二章產品定位初步設想
第一節產品性質
第二節產品目標市場
第三節產品型態初步設想
第四節產品改造內容
第五節有關產品改造和分割方案（見附圖）
第三章市場研究
第一節市調報告
第二節小戶型產品市場研究
第三節區域樓盤個案調查
第四章目標客戶定位
第一節目標客戶定位
第二節目標客戶置業需求特徵
第三節目標客戶的購買動機
第五章**定位
第六章產品定位建議
第一節建築外觀建議
第二節建築功能性劃分建議
第七章產品配套建議
第一節大堂
第二節室內會所
第三節交房標準
第八章投資簡單分析
第一章專案理解與分析
第一節專案概況
1.1.1 地理位置：上海市閘北區柳營路、平型關路口（近燈具市場）
1.1.2 專案規劃現狀
建築形態：框架、剪力牆結構，地下一層，地上十五層
基地面積：約3800平方公尺
總建築面積：約14800平方公尺
專案性質：四層商業裙房的辦公大廈
專案狀態：工程基本完成，目前處於停止狀態，無人入住
第二節專案初步評估
1.2.1 專案規劃與市場脫節
專案原有規劃顯然脫離市場，立項顯得盲目。作為商辦大樓，其立地條件必須具備地理位置顯著，交通發達，商業配套發展完整，周邊功能有商辦需求。而本案位於閘北區內環外，遠離商圈，周圍幾乎全部為居民區。
雖然其南部有舊廠房，但基本廢棄，屬於改造範圍。而且本案所臨通道柳營路僅為陳舊、狹窄的雙向2車道馬路，距共和新路、內環線有一定距離。因此，作為大開間的純辦公大樓根本不適合。
1.2.2 專案改造的兩個選擇
結合本案特點及上海辦公樓市場，其產品形式必須進行大的改變。即使房屋性質不作改變，其布局及功能也必須進行大的改動。從專案現狀結合市場分析，大開間辦公房和酒店等純商業物業形式已經不適合，改性為住宅也面臨銷售難題。
因此，可供選擇目前可有兩個選擇：分割為小戶型商住公寓；中等面積的商住公寓。綜合各方面因素，我們傾向於前者。
1.2.3 小戶型商務公寓的建議
分割為小戶型商住公寓並非因為市場上小戶型風行，而是它可淡化物業的商業氛圍。同時小面積大大降低房屋總價，功能適應性強而適合投資等特點使這種產品形態更容易在市場消化。
分割為小戶型商住公寓面臨平面布置的難題，但這無法避免。無論何種方案，分割和功能安排都是難題。在諮詢設計院方意見之後，我們主張分割包裝為全裝修小戶型商務產權公寓的方案。
以下我們將根據這一方案進行產品定位和研究。
第三節綜合分析概述
1.3.1 區域發展狀況
傳統居住區域，人口集中，配套成熟
本專案位於老居住區柳營新村，多年的發展使這一地帶配套極為成熟，包括大型綠地閘北公園、大型交易市場燈具市場以及學校上海大學等。從居住的角度看，是條件非常好的區域。
老舊建築逐漸被改造，環境建設正在加快進行
專案周邊包括內環沿線、閘北公園周圍、西寶興路周圍區域。近年來，**北路的建設及沿線大量商品房建設已經改變了這一區域破舊形象。而閘北公園和共和新路沿線房產建設更使這一區域充滿朝氣。
預計專案南面舊廠房改造後，將這裡的區域環境檔次得到極大提高。
市政規劃促進區域發展
共和新路高架和地鐵一號線延伸工程的建設使這一區域有著廣闊的發展前景。閘北公園周圍中高檔住宅樓的開發為這一區域品位提高打下了基礎。
結論：結合地區發展前景，該區域將發展成為市區居住和特色商業發展的優勢地段。
1.3.2 市場條件
環境改善，品位提高
市政規劃中共和新路、內環線交叉口將建設5.6萬平方公尺的大型綠地，和田生態聚居區也初露頭角。嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建設等使這裡將成為環境優美的繁榮街區
房地產發展迅速，市中心土地難求
近兩年上海房地產發展迅速，市場**勁公升，大量的**被消化，市中心地塊逐漸稀少。隨著土地市場的規範化，市中心新專案運作難度加大。
特色商業發展，促進商業繁榮
燈具市場在本市具有較高知名度，帶動區域服務業的發展，也側面促進了這一區域的繁榮。甚至也提供了一定的低端商務市場。
結論：視市場狀況而言，本區域房產發展有一定機會。
1.3.3 其他結論
專案可塑性弱，但仍具一定改造潛力。
該區域有一定低端商務市場需求，但顯然不是主流。這將對本專案改造有較大限制。
第二章產品定位初步設想
第一節產品性質
我們建議：結合區域居住功能主流，和本專案辦公性質，將本產品定位為小戶型辦公產權式商務公寓。
第二節產品目標市場
為區域內低端市場有一定商務需求、無須大規模、高檔次辦公場所的經商人士們提供商務行政功能房屋；
為區域內職場青年提供配備齊全的生活空間
為投資客提供可供投資的不動產產品
第三節產品型態初步設想
外觀巨集偉、精緻的、具有高檔氛圍的獨立大樓；
有商場、超市、銀行、交易市場等進駐的區域生活中心；
檔次較高的公共空間；
優雅的生活環境和氛圍；
全裝修、風格現代的居住單元；
可辦公、居住、soho的精緻個人空間；
齊全、完善、高尚的服務配套（可考慮酒店式）；
第四節產品改造內容
外立面的清洗和裝飾；
地下車庫的改造。根據設計院諮詢結果，另外造地下車庫引道會有滲水的問題，但從樓面開始則完全可行。地下室如果除人防、裝置外，能改造為車庫，將大大提高利用率。
雖然一樓商場損失不少，但如果可行，仍然利大於弊。
如果地下車庫可行，節省的地面車位用來建設園林綠化，提高樓盤檔次；
標準層進行小戶型分隔，統一裝修。原衛生間等公用部位併入房間內；
重新進行配套擴容，管道重新鋪設；
引進知名物業管理，甚至酒店管理。
第五節有關產品改造和分割方案（見附圖）
第三章市場研究
第一節市調報告
3.1.1 市調區域地理概況
本專案位於上海市閘北區柳營路上。為了更詳細地了解專案周邊區域內的交通、環境、公建配套、人口分布及市場狀況，本次市場調查範圍為中山北路以北，延長路以南，共和新路以東，寶興路以西。按照市場調查的「有效，相關」之重要原則，對本區域進行環境踏街，利用所採集的環境資訊，分析本專案總體環境方面的優勢與劣勢，以便本專案在今後的推廣過程中揚長避短。
3.1.2 區域道路狀況
本專案位於閘北區柳營路上，以本專案為中心，東西向交通主幹道主要有2車道的延長路，洛川路，柳營路。以及6車道的中山北路路。南北向交通主幹道有6車道的共和新路，和田路（由南至北的單行道）2車道的平型關路，寶興路。
專案及周邊區域屬於閘北區傳統的居住區，除中山北路，共和新路兩條市級主幹道外其他道路均較為陳舊、狹窄、具體情況如下表：
由上可見，專案周邊道路除了中山北路及共和新路以外其餘的道路並不寬闊，故車流量不大，**也不多。共和新路因為道路拓寬和地鐵站點的建設交通顯得擁堵。但是隨著道路的改善及地鐵洛川路站點的建成，共和新路洛川路口將成為乙個**的發散點和車流的交匯處。
它將大大帶動附近延長路、洛川路及柳營路的商業狀況的進一步發展。
3.1.3 區域交通狀況
由於本專案位於閘北區柳營路上（**路與平型關路之間），位於共和新路南北高架與中山北路內環高架交匯處車輛進出交通十分方便。而且又是閘北區傳統老居住區。區域內閘北公園附近有一些商業娛樂設施。
所以公共運輸線路較多。隨著市政軌道交通的進一步發展地鐵1號線北延伸段的建成使該區域內的交通便捷度將得到相當大的提公升（從洛川路地鐵站到市中心的人民廣場由從前的40分鐘行程縮短為10分鐘之內）而規劃中經過該區域附近的一條軌道交通8號線（中山北路**路口，中山北路東寶興路口均有站點）將使得該區域的交通線路更加豐富（經淮海路至浦東）。
從**顯示來看，該區域周邊公共運輸線路眾多。但是這些公交線路的方向以東西方向居多。大多數是連線虹口楊浦與普陀、閘北北塊彭浦地區方向的。
而從該區域到南京路、淮海路、徐家匯等市級商業中心的公共運輸線路交少，有的需要轉乘數部公交線路。但是隨著地鐵1號線北延伸段（即將建成）和軌道交通8號線（規劃2023年年底建成）該地區的交通出行將會十分方便、快捷。
3.1.4 區域公建配套和商業設施狀況
由於該地塊屬於閘北區傳統居住區。區域內公建配套設施較為成熟、齊全，分布於閘北公園周邊，以共和新路洛川路口最為突出。
教育機構
區域內教育機構設施完善，大中小學均有設立。基本可以滿足區域內居民子女就學讀書、文化教育方面的需求。在區域內的幾條主幹道上均有設立，為區域人口積聚，日常消費需求等創造了良好的條件。
金融設施
區域內金融設施配套齊全，特別是洛川路尤為集中。這些金融機構能滿足區域內金融、儲蓄、經營往來的需要。
休閒娛樂設施
該區域娛樂休閒設施較多，在共和新路洛川路口有閘北區為數不多的一家電影院——滬北電影院，以他為中心附近休閒娛樂設施較為集中。而且閘北區對洛川路的綠化進行了精心的維護，馬路兩旁的老式房屋也進行了大修，外立面用防水塗料重新整理並有毛石貼面裝飾，沿街的商鋪也乾淨整潔，有一定的品味。
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