規劃、工程及房屋委員會特別會議
會議紀錄
日期︰2023年10月16日(星期五)
時間︰下午2時40分
地點︰東區區議會會議室
出席者丁江浩委員
丁毓珠sbs太平紳士
江澤濠委員, mh（主席）
呂志文委員
杜本文委員
林翠蓮委員
邵家輝委員
洪連杉委員
梁兆新委員
梁國鴻委員
梁淑楨委員
許嘉灝委員, mh
郭偉强委員
陳靄群委員, mh
勞鍱珍委員, mh
曾向群委員, mh
曾健成委員
黃月梅委員
黃建彬委員
黃健興委員
葉就生委員, mh
趙承基委員, mh
趙家賢委員
趙資強委員
劉興達委員
鄭志成委員
鐘樹根bbs太平紳士
顏尊廉委員（副主席）
羅榮焜委員, mh
龔栢祥委員, mh
吳詠詩委員（增選委員）
致歉未能出席者
古桂耀委員
周潔冰博士, mh
梁志剛委員
許清安委員
陳啟遠委員
陳添勝委員
傅元章委員
彭韻僖委員, mh
馮翠屏議員
楊位醒委員, mh
黎志強委員
顏才績委員
何豔桃委員（增選委員）
定期列席的**部門代表
應邀出席的嘉賓
開會辭 主席歡迎各委員、**部門及機構代表出席會議，特別歡迎東區民政事務專員許英揚太平紳士，以及規劃署高階城市規劃師∕港島 5陳婉薇女士，代替葉子季先生出席是日會議。
i.《鰂魚湧分割槽計畫大綱草圖編號s/h21/27》收納的修訂專案
(規劃、工程及房屋委員會檔案第47/09號)
2. 主席歡迎規劃署港島規劃專員區潔英女士及高階城市規劃師∕港島 5陳婉薇女士出席是日會議。規劃署代表介紹檔案第47/09號。
3. 黃建彬、曾健成、曾向群、劉興達、趙資強、梁兆新、梁淑楨、丁江浩、顏尊廉、趙家賢等10位委員就是項議題發表意見及提問，內容摘錄如下︰
(a) 顏尊廉委員申報他是太古城海天花園的住戶；
(b) 委員普遍對太古坊群的地積比率及高度限制表示關注，相關的意見摘錄如下：
(i) 有委員指出題述修訂與以英皇道沿線由南至北的階梯式建築物高度輪廓規劃意向不符。早前城市規劃委員會(以下簡稱城規會)已制定該區的建築物高度為主水平基準上80公尺至120公尺，以15倍的地積比率發展，建築物的高度或會超過主水平基準上120公尺水平的上限，未能符合建築物高度限制的規定。另外，當局將鰂魚湧住宅大廈金山樓納入太古坊群作商業用途，並同樣把地積比率訂為15倍，一旦發展，有關建築物將未能配合周邊環境；
(ii) 有委員要求當局把所有建築物的高度限制在主水平基準上80公尺及降低15倍的地積比率。他指出本年度施政報告中已提及要將中環沿海地區的發展密度降低，而該區仍維持15倍地積比率的建議未能配合上述的施政方針。多位委員重申東區區議會一向要求臨海地區的建築物高度限制不應超過主水平基準上80公尺。
有委員表示港島區人車密集，英皇道及筲箕灣道等繁忙街道空氣混濁，高樓大廈會令廢氣難以消散，他促請規劃署平衡市民和地產商的利益，不要在沿海地區興建高樓。有委員表示得悉太古坊群一帶的商業大廈，已經有收購行動，他曾去信城規會表達，冀城規會調低該區建築物高度至主水平基準上80公尺，使英皇道一帶保持廣闊的視野和清新的空氣；
(iii) 多位委員認為規劃署維持太古坊**展至15倍地積比率的決定不合時宜。有委員表示早前的區議會會議上已就當局放寬太古坊群建築物高度限制至主水平基準上190公尺，並維持15倍的地積比率的決定向規劃署署長提出**。有委員要求將該地帶的地積比率降低至9.
5倍，與同屬臨海地區的東港中心高度一致；
(iv) 多位委員認為太古坊群的建築物高度限制過於寬鬆，質疑當局優待發展商。多位委員要求修訂太古坊群的建築物高度限制，與鄰近的康怡廣場群一致，以主水平基準上85公尺至100公尺為限，避免太古坊日後重建的建築物過高，影響該區的視野；
(v) 多位委員認為船塢裡一帶道路狹窄，臨近太古城、康怡花園、康山花園、寶峰園等住宅區，擔心當局將船塢裡納入太古坊群並訂定15倍地積比率會造成屏風效應，特別對近太古坊一帶太古城區構成噪音和空氣汙染。他們促請當局重新審視區內整體的規劃發展，收緊該區的發展限制，嚴格限制地積比率及建築物高度，以減低對附近居民的影響；
(vi) 有委員對當局未有收緊太古坊群的地積比率限制及未有提供根據檔案內容的規劃概念，顯示由前啟德機場向太古坊方向電腦合成**供委員參考表示失望。另外，他指出當局在進行規劃時亦未有考慮樓宇高度對空氣流通的影響，冀當局要在社群和商業發展之間取得平衡；
(c) 多位委員對太古城群、康怡廣場群及北角/鰂魚湧商業地帶群的規劃發表意見，相關的意見摘錄如下；
(i) 有委員表示太古城的發展已基本盡用其地契容許的總樓面面積，現時太古城中心第一座的高度限制為主水平基準上135公尺，阻擋了部分康山花園的景觀。據悉，當局容許發展商就太古城中心第一及第二座日後的發展申請略為放寬建築物高度及地積比率的限制，他擔心有關申請如獲得批准，樓宇高度會阻礙康山花園一帶的景觀及造成屏風效應；
(ii) 有委員關注太古城中心第三及第四座的建築物高度發展。他指出現時太古城中心第三及第四座的地積比率分別為13.27倍及13.
29倍，他認為這兩座建築物位於太古城臨海地帶，其高度對該區的空氣流通有很大的影響；
(iii) 多位委員促請當局保持太古城海天花園及康怡廣場群現時的建築物高度及地積比率，以免影響該帶的景觀；
(iv) 有委員同意當局對太古城群及康怡廣場群的規劃修訂，以及收緊樓面面積限制，認為修訂能反映該些地區的發展意向；
(v) 有委員認為東港中心、香港中華煤氣****及前香港菸草公司用地均位於臨海地帶，他促請部門把它們的建築物高度及地積比率限制劃一為主水平基準上100公尺及9.5倍；
(d) 有委員建議當局採用多個瞭望點，例如從維多利亞港沿岸不同的位置觀察有關發展限制對該區山脊線的影響；
(e) 有委員認為當局容許太古城、康怡花園及康山花園一帶的商業樓宇高度不斷提高，促請當局在進行規劃時，考慮交通配套及環境的影響。另外，他建議就討論區內大型發展專案時應邀請其他**部門出席委員會會議，例如運輸署及環境保護署的代表就該些土地規劃分別提供交通流量及環境影響評估報告供各委員參考；
(f) 委員有以下提問：
(i) 當局以什麼標準去釐定地積比率的準則？
(ii) 當局會否考慮下調臨海土地的地積比率及階梯式地調整建築物高度限制？
(iii) 何謂15倍地積比率建築？
(iv) 委員會一向要求臨海地區的建築物高度限制不應超過主水平基準上80公尺，那麼以15倍地積比率興建的建築物會否超過該高度限制？
(v) 當局為何放寬太古坊群的高度限制至主水平基準上190公尺，以及維持15倍的最高非住宅用地積比率？
(vi) 太古坊如有改建計畫是否需要重新向城規會提交規劃許可申請？
(vii) 仁孚工廠大廈的位置較接近太古城住宅區，為何不歸納為太古城群？可否調低該區的地積比率？該地業權人如申請重建或要求修改地積比率將由哪乙個部門負責審批？
(viii) 是次修訂對太古坊一帶的商業大廈之間連線的天橋有何影響？
(ix) 當局如將東港中心、.5倍會否侵犯業權？
(x) 有指太古城中心第一和第二座有擴建計畫，而是次修訂專案中包括對上述地點加入略為可放寬地積比率/總樓面面積限制的條款，這是否表示容許在太古城中心第一和第二座發展更高的建築物？
(xi) 太古城中心第三和第四座的建築物高度限制是多少？
(xii) 康怡廣場(北)及康怡廣場(南)現有商業用地的界線，及沿康山道及康安街行人道的界線在修訂後有何不同？以及
(xiii) 當局在規劃時有沒有考慮區內交通配套及道路情況能否配合發展？
4. 規劃署代表就委員的意見及提問作出回應，內容摘錄如下︰
(a) 修訂檔案中所提及的高度限制於2023年7月已刊憲及諮詢這委員會，並在城規會2023年8月的會議確認。是次檢討並沒有就建築物高度限制作出修訂；
(b) 該署主要檢討及修訂2023年在分割槽計畫大綱圖上，被劃為「商業」及施加15倍地積比率的用地。由於大綱圖所訂15倍地積比率限制比部分土地的契約容許發展的條件寬鬆，如太古城商業用地及東港中心，因此須作出相應的修訂；
(c) 東港中心位處海旁，高度限制為主水平基準上100公尺，前香港菸草****用地及香港中華煤氣****則位於東港中心以西較內陸位置，高度限制為主水平基準上130公尺，檔案附圖上的三角形標誌已清楚顯示各用地的建築物高度限制。這3塊商業用地位於鰂魚湧的西北邊緣位置，緊接渣華道商業帶，是北角/鰂魚湧商業地帶群的一部分。該地帶群的修訂主要考慮了東港中心位處海旁及其契約的限制，把有關用地的最高非住用地積比率由15倍下調至9.
5倍。位於較內陸的前香港菸草****及香港中華煤氣****用地則將維持15倍的地積比率；
(d) 大昌行商業中心的契約訂明地積比率為15倍，而太古坊的土地契約基本上並無限制地積比率限制。由於太古坊是本港的次商業樞紐，有關的規劃意向在多年前已定下，而檢討該區的地積比率亦須顧及全港對辦公室的須求。該署認為在該區維持15倍的最高非住用地積比率恰當，此意見亦為城規會接納；
(e) 康怡廣場(北)和康怡廣場(南)的最高建築物高度早前已分別限為主水平基準上85公尺和100公尺，可維持現時周邊住宅發展的廣濶視野。根據該地的土地契約，其非住用地積比率分別為7.4倍和5.
6倍，平均值約為6倍，是次修訂主要是根據現有發展施加建築樓面面積限制；
(f) 是次修訂亦下調太古城中心的最高非住用地積比率至現有水平，包括將太古城中心第三及第四座的地積比率分別由15倍調低至13.27及13.29倍，建築物高度限制則維持在主水平基準上90公尺。
為反映地契容許的總樓面面積，把太古城中心第一及第二座的地積比率訂為9.07倍，高度限制亦維持不變。該署已對太古城群一帶施加更嚴謹的限制，並沒有優待發展商之意；
(g) 太古城海天花園一帶的建築物高度限制為主水平基準上105公尺，是次的檢討中並沒有就上述的高度限制作出修改；
(h) 康怡廣場一帶地界修訂主要反映現時商業用地及行人道的界線；
(i) 就太古城發展商計畫在太古城中心一期進行擴建工程以增加樓面面積，有關計畫的建築圖則雖已獲屋宇署批准，但由於涉及地契的修訂及已超越大綱圖所訂的高度限制，該署已向地政總署表示不支援修訂該地契的發展條款。是次的修訂進一步收緊有關土地的地積比率的限制，相信該計畫會受影響；
(j) 大綱草圖中的注釋一般會加入可略為放寬建築物地積比率和高度限制的條款，以提供彈性，在有需要時對有關土地或建築物的發展進行輕微改動。但任何修訂必須向城規會提出申請並獲得規劃許可方可進行；
(k) 一般而言，就以天橋連線的建築物，有關建築物的總樓面面積會包括天橋所占用的樓面面積，發展商如欲豁免接駁天橋的樓面面積，須向屋宇署提出申請；
(l) 該署一向沿用階梯式的建築物高度輪廓概念來制定建築物高度限制，在臨海地區實施較低的高度限制，例如太古城靠近海旁的建築物高度限制為主水平基準上90公尺，東港中心為主水平基準上100公尺；
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