**: [ 觀點地產網 ] 時間: 15-04-09 18:36
房企是信貸資產**化的間接受益者，銀行打包**按揭貸款，獲得繼續向購房者放貸的空間，有利於樓市回暖。
竺勁信貸資產**化是指將原本不流通的金融資產轉換成為可流通的資本市場**的過程。資產**化產品劃分為資產支援**(asset-backed securities，簡稱abs)和住房抵押貸款**(mortgage-backed securities，簡稱mbs)。前者的基礎資產是除住房抵押貸款以外的其他資產，後者的基礎資產是住房抵押貸款。
銀行直接受益，房企間接受益。註冊制推動信貸資產**化，將來會有越來越多的銀行、信託機構等，把自己發放的貸款，打包、分割成標準的份額，在市場上**，盤活信貸資產，提高信貸空間。銀行是信貸資產**化的直接受益者，利用資產**化加槓桿將有效提公升銀行業績。
房企是信貸資產**化的間接受益者，銀行打包**按揭貸款，獲得繼續向購房者放貸的空間，有利於樓市回暖。
住房抵押貸款**化程序有望加速。2023年3月我國首次推出資產**化試點，建設銀行首次發行個人住房抵押貸款**05建元1期，2023年又繼續發行07建元1期。2023年美國的次貸危機的爆發，為了避免受到國外金融危機的不良影響，我國暫停了資產**化試點。
2023年7月，中國郵政儲蓄銀行發行的「郵元2023年第一期個人住房貸款支援**化產品(rmbs)」標誌著時隔七年後新一輪資產**化重啟。信貸資產支援**註冊制發行，住房抵押貸款**化程序有望加速。
我國mbs潛在規模超過10萬億。2023年底，我國個人購房貸款餘額為11.5億，意味著mbs潛在的存量資產規模超過10萬億。
從美國的經驗來看，美國住房抵押貸款資產**化在利率市場化完成之後迅速發展，資產**化率從2023年的7.6%大幅提公升至64%，目前美國住房抵押貸款資產**化接近90%。如果我國資產**化率能夠達到50%，則可以為銀行提供5~6萬億的流動性。
國家住房銀行是居民住房領域的政策性金融機構。政策性金融機構是指由**或**機構發起、出資創立、參股或保證的，在特定的業務領域內從事政策性融資活動，以貫徹和配合**的社會經濟政策或意圖的金融機構。目前市場上已成立的政策性金融機構，包括有國家開發銀行、進出口銀行、農業開發銀行等，國家住房銀行將成為居民住房領域的政策性金融機構。
解決商貸期限錯配和成本上公升問題。中國商業性住房貸款的**主要是銀行吸收的各類存款，一方面，商貸資金**期限短，而按揭貸款久期長，存在期限錯配問題。另一方面，商貸資金成本因利率市場化而上公升，商業性銀行出於盈利性的考慮，沒有意願增長住房信貸。
國家住房銀行成立後，可以通過資產**化或發行長期債券籌資，向銀行購買住房貸款，促使銀行提供更多的住房按揭貸款，使購房者獲得更有力的住房信貸支援。
建立保障房融資機制，為保障房開發提供低成本融資渠道。中國在大規模建設保障房的同時，沒有建立起相應的融資機制，因而就使得保障性住房不得不與商品住房爭奪銀行開發貸款，這既不利於保障房的建設，也會制約商品住房的供給增加。國家住房銀行成立後有望建立起為保障房開發提供低成本融資的渠道，同時也會使商品住房獲得更多的開發貸款。
設立國家住房銀行條件成熟。截至去年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。
如允許每年發行專項金融債券1萬億元，今年資金規模接近6萬億元，2023年預計達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。
竺勁東方**分析本文節選自其研究報告
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