大運村地塊**分析
一、 地塊素質
狹長型地塊，周邊環境設施較差，本專案即是規劃站前廣場的一部分。
二、 定價思路
**是動態的，我們需要遵循市場發展的原則制定合理、動態的**。
2.1、靜態比準**
2.1.1、部分產品情況：
2.1.2、區域情況：
區域熱點：
● 熱點區域之下江北：
沿江臨港經濟區出世，太陽島、地中海南灣、青年城拔得頭籌。
● 熱點區域之中壩（專案所在地）：
火車站改造開始啟動，區域環境得到改善，樞紐經濟將會得到發展，地王即將復甦，中壩勢必崛起。最大競爭專案逐步退出市場，但由於後期自身壓力不大，對本專案仍然夠成威脅。
● 熱點區域之天柏：
一直沉寂的區域將會隨著土地整理和內在價值的深挖而登上主角臺。
2.1．3、確定靜態**
根據競爭產品與區域確定我們的靜態**：
注：樓盤**越高，**一欄的分數越大。
本專案基準的靜態均價根據定價及營銷的不同分三種情況：
本專案靜態的基準**應該不超過3500元/平公尺。
2.2、**加減因素
2.2.1、今年樓市趨勢分析
我們認為：年初**量較大，隨後持續回落，8月份之後**再次持續增加，在11月份達到高峰。**超預期怎麼辦？**不足**又該如何調整？
● 本專案推出的時機，正是在**量持續增加的時候，我們專案的推出並不處於像2009二、三季度的**盲點上，而是2023年**量最大的時候，消費者可選擇的物業較多，獨棟的建築一直以來就很少被宜賓消費者接受！
● 而從土地市場來看，今年宜賓樓市土地市場將會增大**量，一方面來自於棚戶區改造的土地**，中壩、南岸、江北棚戶區改造多面開花，是釋放需求的機會也是**加大威脅；另一方面是商品房土地**量也將會持續增加。今年第一拍就在中壩片區，區域熱度上公升，競爭壓力已不僅僅是濱江國際與外灘壹號的沉默較量，而是「地王」兩個地塊、本專案以及濱江國際與外灘壹號無壓力下的競爭格局，1.5平方公里的中壩就有6大樓盤競爭。
激烈的中壩市場，壓力不僅僅是消費者的接受能力，更需要被迫接受中壩樓盤的強大競爭壓力！
競爭壓力：
2.2.2、區域理論價值分析（在前面的區域**中，我們賦予規劃前景20%的權重）
根據前面的綜合評比，我們得出各區域的綜合競爭排名（西區獨特的居住氛圍使得我們選取西區作為各區域價值評判的基準）：
● 區域評述：
中壩與東區有200元的差距，與老城區有100元的差距。
中壩比西區高100元，比上江北高200元，比天柏高300元，比下江北高500元。
我們不可否認，中壩的區域價值要比西區高，但我們也不否認，消費者的選擇才最重要，在2023年年末我們做的消費者調查當中（投放問卷300份以上），消費者對中壩的購房意向並不強烈，甚至很低。
以市場為基礎，是我們的出發點，認真了解消費需求，才是專案良好運作的基礎。
2.2.3、明年政策趨勢
● 超預期的政策收緊！
「首付」、「準備金率」、「土地出讓」、「資訊公示」等一系列政策關鍵詞在今年年初不期而遇，很多政策出台的速度甚至遠超出我們的預期。
我們認為，政策出台的超預期會讓一直以來政策的滯後性變得不滯後。這也使得高房價下消費者觀望抬頭的速度與力度也大大增加。
● 結合本專案定價，我們認為，多考慮靈活的定價方式是抵禦市場風去變幻的有力法寶。
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