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評估報告工作底稿
借款人：廣州合生愉景房地產****
專案名稱：「愉景南苑」專案
廣東省分行營業部評估部
二○○二年四月
主評估人：梁伯翔
評估小組：
第一章借款人評價梁伯翔
第二章專案建設條件評價張帆
第三章市場評估張帆
第四章專案投資估算與籌資評價馬強
第五章償債能力評估馬強
第六章貸款風險分析馬強
資料提供單位：廣州市廣州大道支行
印製：廣東省分行營業部評估部
第一章借款人評價
一、借款人概況4
二、經營者素質評價5
三、經濟技術實業評價5
四、股東評價6
五、資產負債分析6
六、盈利能力分析8
六、現金流量分析8
七、信用狀況評價8
第二章建設條件評價
一、專案建設概況及規模8
二、專案審批手續及進度8
第三章市場評價
一、市場現狀及發展趨勢10
二、市場競爭分析11
三、發展前景12
第四章投資估算與籌資評價
一、 專案總投資估算12
二、 籌資**14
第五章專案效益及償債能力評價
一、 專案財務效益評價14
二、 專案敏感性分析15
三、 借款人償債能力15
第六章貸款風險與效應評價
一、 貸款專案風險度測算16
二、 貸款效應及風險16
第七章專案貸款綜合評價
專案貸款綜合評價18
廣州合生愉景房地產****(以下簡稱合生愉景公司)是於2023年6月18日成立的合資經營（港資）企業，註冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發展****(以下簡稱德裕公司，甲方)，投資200萬元，佔註冊資本的4.
23%；廣州聯嘉置業****(以下簡稱聯嘉公司，乙方)，投資400萬元，佔註冊資本的8.47%；外方為合生集團****（香港）(以下簡稱合生公司，丙方)，投資4,125萬元，佔註冊資本的87.3%。
由於在各方合作前甲、乙方已為本專案前期徵地及拆平本用地原有建築物投入了600萬元人民幣資金，其中甲方佔200萬元人民幣，乙方佔400萬元人民幣，合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的註冊資金投入。丙方在合作公司營業執照簽發之日起36個月內共分六期繳付應繳註冊資本。經廣州正德會計師事務所****---- 正驗字(2001)第382號驗資報告確認2023年底合作公司資金已注資619萬元。
22023年12月，由於合生集團內部管理調動的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。
該司現主要經營廣州市海珠區新港西路210、212號大院地塊，原屬廣州市華南醫療器械廠和廣州光學儀器廠內。建設用地規劃許可證號：穗規地證字（1999）第332號。
專案東側為客村居住區，與廣州市南北大動脈「廣州大道」相距500公尺；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主幹道「新港西路」，與成熟住宅小區「愉景雅苑」一街之隔。合作專案規劃總用地面積為48,290平方公尺，總建築面積約為157,911平方公尺。
現該司在我行信用等級為未評級優質客戶按a+級控制，並核定最高綜合授信額度為1.5億元。該司領取的是房地產開發企業暫定資質證書。
該公司設董事會，並實行董事會領導下的總經理負責制。公司董事會成員共五人，德裕公司委派一人、聯嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯嘉公司委派。
董事長蔡春萌，男，2023年出生，中級職稱，物業管理專業，曾在英國留學，具有15年的房地產業經驗，現兼任合生創展集團副總經理及廣東康景物業服務公司總經理，具有豐富的物業管理經驗。
董事謝世東，男，出生於2023年，畢業於香港大學，獲工程學士學位，曾擔任香港一上市房地產發展公司的執行董事，也是香港工程師學會會員，在房地產投資、物業發展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經驗。
2023年末公司資產總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權益619萬元，目前開發的愉景南苑專案總建築面積約為155878平方公尺，計畫投資總額約為65877萬元。公司現有職工約22人，研究生學歷佔比5%，大學學歷佔比68%，中高階職稱佔比15%，公司整體經濟技術實力較強，具有豐富的房地產開發經驗，並聚集了一批房地產開發建設、銷售各方面的人才。
合生集團****（香港）是香港合生創展集團旗下的投資公司，依靠集團的實力，在內地投資創業，自93年在內地投資以來，擁有在內地註冊的十二個房地產專案公司的物業發展及投資權益，其總註冊資金為68,054萬元，總建樓宇面積累計約為2,621,300平方公尺。98年公司**在香港聯交所上市，籌集資金達64,300萬元，資金實力雄厚，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使該集團已成為廣州房地產界的翹楚。
合生創展集團擁有完整合理的內部結構及各方面專業人員，在廣州市房地產市場競爭中具備較大的優勢。該集團把控制成本放在各項工作的首位，利用大批量生產的優勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量採購，加上採用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的****，從而取得**優勢、規模優勢，有效地提高了在市場的競爭力。
近年來，合生創展集團憑藉其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優勢。公司組織開發的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建築面積超出125萬平方公尺，推出的住宅銷售率達90%以上，市場反應熱烈。該集團在發展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關係，也取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支援。
其餘兩股東德裕公司和聯嘉公司由於所佔的股份比例較少，並且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。
分析公司資產負債表可知：
（1） 該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發愉景南苑專案。2023年末公司資產總額為19,591萬元，資產負債率為97% 。資產負債率較高的原因是因為該司進入專案建設不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結轉利潤。
並且關聯企業墊資注入，其中廣東珠江總承包****4,614萬元，合生集團內部往來12,091萬元。
（2） 預付帳款7,169萬元，其中廣告宣傳費35萬元，工程款7,114萬元，其他20萬元。
（3） 其他應收款10,989萬元，其中：廣州聯嘉置業****6,201萬元，及合生集團公司內部往來款4,720萬元，其他68萬元。
（4） 所有者權益中，該司的註冊資金為4,725萬元，現只注入了第一期資金，金額為619萬元佔了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內全部投入完畢。
合生愉景公司2023年建立，截至評估日，銷售收入未結轉，報表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出130多套，並且接受了270套的內部認購登記，證明有較高的社會認受度，應具有較好的盈利前景。
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