1、本專案可為南京公司提供持續發展條件，符合集團重點發展長江三角洲的戰略
南京公司金色家園專案將於2023年全部開發完畢，當年結算利潤不能滿足持續增長要求。本專案可售面積47萬平公尺，2023年可結算面積約10萬平公尺，結算金額約3億元，並可為南京公司2004-2023年提供主要利潤**。
2、本專案占地654畝，規模大，為城郊結合部專案，是集團最擅長開發的專案型別，南京公司可以充分利用集團資源快速成熟開發此專案。
3、金色家園專案的成功開發為集團全面啟動南京市場奠定了基礎，品牌效應也為下一步開發中檔專案創造了條件。
1、本專案掛牌出讓，法律手續明晰，已完成「七通一平」，可迅速啟動開發。
2、增值潛力大。本專案所屬東山新市區在南京總體規劃上定位於南京「向南發展的增長級」和「承擔主城部分功能擴散和吸收南部農村城市化人口的職能」，江寧開發區在南京的3個國家級開發區中規模最大、發展最快，本專案是開發區距南京主城最近的房地產專案之一，土地公升值潛力大。
3、環境好。本專案所處的將軍路片區為近兩年住宅開發的熱點區域，已形成高品質住宅區氛圍，且為南京生態環境最好的地區之一，人文、歷史、教育氛圍濃厚。
4、市場機會明顯。本專案定位以3000元/平公尺的多層公寓為主，該**產品為南京主流市場，需求量大，市場**不足。
江寧區位於南京南部，東山新市區屬於江寧區，是南京三大規劃新市區之一，國家級開發區江寧經濟技術開發區（以下簡稱「江寧開發區」）屬於東山新市區。
本專案位於江寧開發區。
圖1-1 宗地所屬區位圖
緊靠南京主城南部,緊鄰一環線。
2023年撤縣設區。
面積1600平方公里，人口75萬人，其中非農業人口18萬人。
1995到2023年gdp持續高速增長，年均增長率13.07%。2023年gdp達114億元,佔南京gdp總額的9%。
人均gdp在全市五個郊縣（區）中排名第一，2023年人均gdp為15221元人民幣，約1800美元，相當於全市平均水平的74%。
東山新市區規劃面積107平方公里，佔江寧區總面積的6.7%。
東山新市區是南京「一城三區」中的一區
2023年調整後的南京城市總體規劃將東山、仙西、浦口（江北）規劃為3個新市區，加上河西新城區，形成南京「一城三區」 的新城市建設格局。「一城三區」的規劃如表1-1所示。
東山新市區是人口匯入區
東山新市區位於江寧區北部，緊鄰南京主城南部，其中心與市中心距離約12公里，承擔主城部分功能和人口向南擴散的功能，同時承載南京南部的江寧區、溧水縣和高淳縣的農村人口城市化的功能。
2023年人口14.8萬，2023年規劃人口30萬，年均匯入人口1.5萬人。遠景規劃110萬人。
表1-1 南京「一城三區」規劃
1、宗地北距南京市中心新街口約11公里,南距祿口機場28公里。
2、宗地位於江寧開發區一期西北部，東距已開發成熟的開發區中心百家湖僅2公里。
3、宗地西距將軍山、牛首-祖堂風景區1公里。
牛首-祖堂風景區為南京的五大近郊公園之一，「杭州宋城集團」計畫投資30億元在牛首-祖堂山及以南建設10km2的黑森林旅遊度假區。
1、四至範圍
宗地東鄰18公尺規劃道路，隔50公尺綠化帶為機場高速路，西接將軍北路，南側為勝太西路及中和醫療器械、四方億通等工企單位和商業設施（無汙染），北側為麻田路。如下圖所示。
2、宗地面積、形狀和尺寸
宗地總面積43.6公頃，折合654畝，其中住宅用地為567.9畝、商業用地77.4畝、代徵道路用地8.7畝。
如上圖所示，宗地中住宅用地和商業用地形狀為規則四方形，尺寸如下表所示。
表2-1 專案用地指標
3、**提供的規劃要點
**規劃要點中要求居住用地和商業用地的容積率均為1.2，商業用地內需建一座占地3畝的加油站，其他無特殊要求，具體如下表所示。
表2-2 規劃要點
1、宗地原為東南大學科技園用地的一部分。
東南大學科技園總用地面積986畝，均基本完成三通一平，除建成2層的東大科技園辦公樓（臨時建築）外，尚未實質性開發。
東南大學科技園分為兩部分，一部分為宗地，原計畫作為建設教育產業園用地；另一部分為宗地以北的332畝用地，計畫作為教職工宿舍用地，現該部分用地仍保持為教職工宿舍用地，目前正在平整場地和搭建圍牆。
2、 東大調整校區，宗地改為房地產開發用地。
近期，東大調整發展策略，決定將浦口校區遷至江寧，並意向在江寧開發區二期規劃的方山大學城拿下3700畝土地，因此放棄了宗地，由**將宗地改為房地產開發用地。
1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一棟2層、建築面積500平公尺左右的小樓（為東大科技園辦公樓，目前仍在使用）和建築面積300平公尺左右的臨時用房，無其它建、構築物。用地紅線範圍內所有建築物、附著物的拆遷補償費包含在土地中標價款中。
2、 宗地地勢平坦，東北側靠近用地邊界（18公尺規劃路）處有一座占地面積約5000平公尺、高4-5公尺的小山包。
3、 宗地東側的機場高速路比宗地高，且北低南高，高差為1-4公尺。
1、景觀環境
宗地緊鄰周邊的住宅開發、教育和科技園產業的氣氛濃重，但目前入住居民相對較少。
宗地南側為南京航空航天大學、民辦正德學院、中英合辦英華高階學校，具有良好的文化氛圍。
宗地西側和北側均為住宅區，占地面積約2400畝，目前均處於開發初期，開發氛圍濃。宗地緊臨北側為東南大學教職工宿舍，目前正準備建設中。
宗地東側為南汽菲亞特集團等知名企業。
2、周邊噪音分析
（1）機場高速車流分析
白天12:00～12:30時段為車流高峰期，平均車流量約15-20輛/分鐘，夜間由於航班少，車流量較少。
（2）噪音分析
主要噪音源為機場高速的車流噪音。
宗地東側邊界、距機場高速70公尺處的噪音，南北兩端高、中部低，噪音強度55-68db, 最高噪音強度68db,位於宗地內的土坡上（約5公尺高）。
注：點位距機場高速70公尺，自北向南分布，相鄰點位間隔100公尺左右。
宗地內部及其它側邊界的平均噪音強度為52～58db。
萬科地產專案可行性報告
一 前言 隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新專案的需求越來越強烈。為了規範專案前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提公升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。二 可行性報告內容指引 專案決策背景及摘要 一 外部環境 1 城市發展規劃與宗地的關係及對專案開發的影響，如 交...
專案可行性報告
x專案可行性研究報告 報告日期 x年 x月 x日 目錄第一節專案概況 一 專案背景 二 投資方簡介 三 目標公司簡介 第二節擬投資行業及市場概況 第三節專案實施的必要性與可行性 一 專案實施的必要性 二 目標公司市場分析 三 專案實施的可行性 第四節專案內容及實施方案 第五節專案效益分析 一 經營收...
專案可行性報告
附件1專案名稱 申報單位 含國內外合作方 一 引進技術或裝備的簡要說明，包括引進時間 國家或地區 與用途 簡要的技術經濟指標及其在國際上的水平，引進的相關證明材料或協議文字。二 引進成果的必要性，包括其適用性，是否屬於重複引進，是否屬於關鍵技術。三 省內引進方的工作基礎 試驗 研究裝置 人才等 及資...