xx國際工業園建設專案
可行性研究報告
第一章、總論
第二章、市場分析
第三章、*****國際工業園專案建設內容
第四章 、專案優勢和**定位
第五章、專案建設緣由
第六章、市政配套（簡）
第七章、*****國際工業園與周邊地區發展的互動關係
第八章、*****國際工業園體制與開發模式設計
第九章、工業園功能分割槽、開發時序、產業空間布局
第十章、園區開發投資估算和投資計畫（略）
第十一章、資金籌措（略）
第十二章、財務效益分析（略）
第十三章、研究結論和建議
第一章、總論
一、 加快*****國際工業園開發的客觀要求
*****國際工業園位於xx省當塗經濟開發區（省級）南端，緊臨國家級蕪湖經濟開發區，專案占地340000㎡，建築面積300000㎡。秉承規劃科學，便於生產使用和管理的理念，致力於打造環境優美、管理完善、服務超值的現代化工業園。園區將建成集製造加工、產品研發、物流倉儲、生活服務為一體的綜合型工業園區。
設立並加快開發*****國際工業園，不僅具有必要性而且具有可行性。一方面它是巨集觀區域經濟發展態勢提出來的客觀而迫切的要求，同時也是進一步建設發展xx省當塗經濟開發區，推動地域經濟跨越式發展的一項根本性舉措。
1.1 巨集觀區域經濟發展態勢提出的客觀而迫切的要求
1.1.1 國家新一輪經濟景氣週期
黨的十八大大的勝利召開，繼續推進全面建設小康社會、加速社會主義現代化建設的巨集偉奮鬥目標，根據目標要求，到2023年全國國內生產總值（gdp）將實現翻兩番，人均gdp達到3000美元，20年平均增長速度約為7.18%。進入新的歷史發展階段，我國無論是東部沿海發達地區還是中西部欠發達地區都呈現出新一輪加速發展的態勢。
長江三角洲地區以上海舉辦2023年世博會和建設經濟、金融、**、航運「四大中心」為契機，加快經濟一體化程序，提出建立世界級大都市圈的戰略目標；珠江三角洲地區借助cepa，加快與香港經濟的更緊密聯絡，並提出建設「大珠三角」或「泛珠三角」經濟圈的發展構想；環渤海地區以北京舉辦2023年奧運會為引擎，加速京津冀「大北京城市圈」的崛起。尤其值得注意的是，東北三省抓住國家支援老工業基地改造振興的機遇，正著力打造中國經濟的「第四極」。與此同時，國家繼續堅定不移地實施西部大開發戰略，支援中部地區發揮自身優勢更好地發展，支援東部沿海地區加快發展並鼓勵有條件的地方率先基本實現現代化，實現東中西互動，促進區域經濟社會協調發展。
我國巨集觀經濟已經走出2023年後持續數年的經濟波動低谷，邁進全面復甦的經濟增長加速期。這次復甦最重要的特徵是由於技術裝備更新需求和消費結構的變化帶動了重工業復甦，重工業（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機械、汽車等行業）生產增長明顯快於輕工業，這也是經濟全面復甦的重要標誌之一。
國家新一輪經濟景氣週期的來某，對全國各地區都既有機遇又有挑戰，處於xx省東南翼的馬***鞍***山市更不例外。作為xx省的東向戰略的起點地區，馬***鞍***山市加速發展的要求無疑更加迫切，而加速自身發展必須要有新的增長點。從馬***鞍***山市的區情和資源優勢出發，設立*****國際工業園，依託當塗經濟開發區和長江馬***鞍***山港的有利條件，發展大進大出的現代化工業，就成為未來馬***鞍***山當塗培育新增長點，帶動全縣經濟實現跨越式發展的必然選擇。
1.1.2 國內外產業轉移的趨勢和機遇
21世紀頭10-20年是乙個重要的戰略機遇期。從國際看，工業發達國家的製造業特別是重化工業正在不斷地向資源豐富、勞動成本低廉、國內市場廣闊以及社會政局穩定的發展中國家轉移，我國已成為國際產業轉移的首選地，並在快速形成世界製造業的中心。而以國際市場為目標的跨國資本在我國國內的區位選擇，仍然更多地傾向於投資環境良好、基礎設施完備優越的沿海、沿江區域。
從國內看，以鋼鐵、石油化工、農副產品加工等為重點的工業製造業，也出現向沿海、沿江城市轉移的趨勢。這種產業區位的調整，首先是由於內陸礦產資源的枯竭及從國際市場獲取原料**的需要，其次是為了更靠近市場，再次，依託港口建設可以大大降低運輸成本，符合重化工產業布局的一般規律。
隨著世界製造中心向中國轉移步伐的加快，「長三角」首當其衝成為首先「介面」，下一輪申城周邊的標準工業廠房和現代物流用房，都將供不應求。現代工業廠房的開發和租賃，將成為房產開發的大熱門。因此，無論是國際重化工向中國轉移，還是國內重化工向沿江轉移，都為*****國際工業園的發展帶來難得的機遇。
1.1.3 大區域經濟發展態勢對本地區發展的壓力和動力
從馬***鞍***山當塗所處的大的區域環境來看，位於滬寧蕪經濟線上的長三角經濟圈內，為馬蕪銅經濟帶起點之一。一方面，由於當塗經濟開發區享受xx省政策支援，特別是馬***鞍***山被確立為xx省東向發展戰略排頭兵地位，對馬***鞍***山經濟的優勢發揮，帶來很大的壓力。近些年，隨著慈湖經濟開發區、雨山經濟開發區和花山經濟開發區、市經濟開發區的加速建設，特別是專案正是緊鄰蕪湖國家級經濟開發區，對*****國際工業園的未來形成的競爭態勢仍很強勁。
另一方面，隨著長三角地區經濟的全面發展，馬蕪銅經濟帶的進一步成形，長三角地區的強勢地位與本地區的弱勢落差會越來越明顯，無論是在吸引資本，還是國內其他地區的資本或產業轉移方面，難以有充分的競爭優勢。
二、*****國際工業園開發的市場依據
工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營專案並提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈餘體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、並能夠在抵償支出後有剩餘，與此相對應的，工業地產的商業模式具備「大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報」的四大特性。
2.1、四大特性之一——大投資
工業地產的開發區別於傳統的以**導向為主要方式的開發區建設過程，乙個重要特點就是對工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發區所需的資金投入。
工業地產資金占用週期較長，投資**期限大於住宅地產與商業地產，這一特點成為資金不足的中小開發企業的進入門檻。工業地產的投資規模，前期投入範圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資**期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現資金斷鏈的情況。因此工業地產的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業地產大投資的特點所決定的。
工業地產開發商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式是指開發商對擬建專案的直接投入資金，以及專案法人通過發行**、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機構貸款借入的資金。
2.2、四大特性之二——快速啟動
基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。基礎設施是指交通、通訊、能源**、水電管道等基礎硬體。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。
只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀專案/企業的入駐。供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐專案得以如期開工的必要條件，自然也是其關注的重點。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產設施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質的生活、休閒和服務設施。
2.3、四大特性之三——提供增值服務
目前我國大部分經濟技術開發區發展的乙個重要制約因素是「人氣不足」、「商氣不旺」。分析其原因，與第三產業發展滯後有很大關係。針對這種情況，開發區應主動出擊，著力發展那些適合二三產聯動的產業，促進第三產業的發展，特別是生產、生活配套及專業服務領域，同時加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展。
建設完善的配套產業環境。隨著政策優惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產業環境吸引投資者，特別是那些知名大企業、跨國公司，正成為開發區招商引資的新動向。隨著國際產業梯度轉移，分工進一步細化，跨國公司的在華經營更加注重核心技術、控制核心部件，以實現比較利益。
由於目前跨國公司集中於靠其強大的研發力量支撐品牌，逐漸將其生產環節放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關鍵部件的生產整合問題就成為其選擇投資地點的關鍵。
搭建物流服務體系。根據長城企業戰略研究所的分析，開發區的物流環境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產條件下，為了保證投入產出鏈條的有效鏈結，從生產資料到最終產品的鉅額吞吐，企業產品的供、產、銷的經濟配置都需要物流業的高效配合。
完善的園區內部物流、倉儲等服務業，以及原料和市場地區與開發區間的物流運輸網路對投資者是巨大的吸引力。
為投資者提供良好的投資軟環境。近年來投資者對工業地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的變化趨勢。由於硬環境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現，而軟環境的複製卻是十分困難的，也體現著工業地產的核心競爭力。
如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業化諮詢服務，讓來到園區的客商能在細微處感受到園區舒適寬鬆的人文環境，是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡化專案審批手續；開通雙語**、方便企業與開發區管理者雙向溝通；設立企業服務**，及時解答企業問題等這些雖然給開發區管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。
協助園區企業解決融資渠道問題。完善的融資渠道是另乙個被越來越多投資者在選擇投資地時所關注的熱點。近年來，跨國公司在我國投資的乙個趨勢是規模快速增長，且本地化採購率不斷提高，因此需要鉅額資金支援。
因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現實意義，就是對資金實力強大的國際巨頭也是乙個有效的吸引因素。
2.4、四大特性之四——追求長期穩定回報
根據長城企業戰略研究所的理解，乙個房地產開發企業投資工業地產，由於投資金額巨大，對投資開發商來說，屬於重大商業舉措，是至關重要的戰略行為。投資行為一旦發生，通常需要考慮10年甚至更長的時間的經營。因此，投資者考察並評價乙個開發區，從視野上，應考察整個投資環境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅侷限於短期的投資回報。
因此，工業地產的另乙個特點就是開發商追求投資回報的穩定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對於工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。
眾多外資企業以更快的速度在中國建設生產基地，給工業地產帶來了穩定持續的客戶群體，更為投資者提供了穩定的投資回報。工業地產的投資回報出現了快速的增長勢頭。業內人士認為，從市場需求的強度來看，目前國內工業地產的平均投資回報率保守估計在8%以上，好的專案能達到9%，甚至高達17%左右。
如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業用地的年限是40年，以現時建造標準廠房來計算，年回報率大約在12%-16%，回報率較高。
三、 *****國際工業園的地域基礎建設狀況分析
3.1 馬***鞍***山市的發展狀況分析：
馬***鞍***山市臨江近海，交通十分便利，鐵路、公路、水運俱全，寧馬、馬蕪高速與滬寧、合蕪高速相連，距南京45公里，上海340公里，到南京祿口國際機場28公里；寧銅線貫穿全線，與京滬、宣杭皖贛等鐵路幹線相連，各類列車均可停靠；長江馬***鞍***山港是長江十大港口之一，可停靠萬噸級船舶。城市濱江環湖依山而建，是國家衛生城市、國家園林城市和中國優秀旅遊城市。當塗經濟技術開發區位於城市南部，這一區域是馬***鞍***山城市「東擴南進」發展規劃的重要組成部分，交通地理條件良好，是理想的投資開發場所。
網際網路 智慧型能源工程建設專案可行性研究報告
專案建議書一.專案概述 1.1專案概況 1.2投資方簡況 1.3設計方簡況 二.光伏產業現狀 2.1國際現狀 2.2國內現狀 三.專案選址 3.1光伏發電選址概況 3.2選址太陽能資源情況 3.3發電量 四.建設規模和總體方案 五.環境保護 勞動安全與工業衛生 5.1環境保護 5.2勞動安全與工業衛...
網際網路業務發展可行性研究報告和技術方案
南京遠古軟體 二 一 年八月十三日 目錄 2 第一章 增值業務長足發展但仍未突破 3 第二章 電信業務向大資訊服務產業延伸 3 2.1 電信業務將深層次外延 4 2.2 全面創新推動業務延伸 4 第三章 電信業務實施計畫 5 3.1 便利客戶 5 3.2 招商 宣傳網際網路絡平台 5 3.3 拓展網...
網際網路 醫療養老院專案可行性研究報告行業分析
網際網路 醫療養老院專案 可行性研究報告行業分析 某某市衢江區醫養結合專案 杭州某某醫療投資管理 本專案可行性研究報告編制單位是 某某市某某集團 某某集團介紹 1 醫療機構基本標準 2004版 2 某某醫療在某某醫養領域的投資意向書 3 杭州某某醫療投資管理 提供的相關資料 4 報告編制人員收集的其...