管理策劃
書上海欣博房地產****
編制：依雲灣專案（二期）部
2008 年 08 月
前言本《工程管理策劃書》適用於旭輝集團－上海事業部，上海欣博房地產****所開發的旭輝－依雲灣專案（二期）工程，旨在幫助專案工程管理人員在開工前對工程管理進行全域性策劃，明確工程定位及管理目標，理順工程管理思路，對管理過程可能出現的難點及風險進行分析與預控，並綜合考慮配合銷售及採購招標等相關工作，使專案的工程管理具有科學性與前瞻性。
《工程管理策劃書》應該在工程準備階段完成，具體時間為方案設計結束之後，土方工程開工之前。
《工程管理策劃書》由依雲灣專案（二期）部負責組織編制，專案經理為第一責任人，負責組織上海事業部相關部門以及人員進行編制，本策劃書須經上海事業部評審通過後方能實施，評審工作由專案經理負責組織，集團工程管理部視必要性可對評審進行聽證。
《工程管理策劃書》經評審通過後，專案部應組織工程部門全體成員對策劃書內容進行培訓學習。
目錄依雲灣專案（二期）地塊，位於上海市寶山區顧村鎮，北臨顧北路，東靠顧荻路，西、南兩側荻涇河彎延流過；西側有市區北部主要幹道滬太路，南側有市區主要幹道a20（外環線北側段）。
本專案地塊距上海火車站17公里，距市中心人民廣場20公里。
依雲灣專案（二期）工程地塊內，目前狀況為在北側留有一期原三標段施工時材料堆放和鋼筋加工場地的硬化地面，南側有一期時的大部分堆土；中間部位一條東西向6公尺寬左右的臨時砼便道及路邊有一條寬度為600mm東西向的用於排放地面雨水的明溝。場地靠西側及中間地塊有明浜及暗浜，現今場地內雜草叢生，尤以一枝黃花、野草為多，應在開工前給予清除及進行場地平整。
本專案東面為其他房地產公司正在開發施工的別墅專案；北面的東側為一期已交付使用的小高層住宅樓，西側為一期已交付使用的聯排別墅，南、西南側為我司待開發的閒置地塊。
本專案周邊道路交通情況良好，完全能夠滿足施工需要，顧北路、顧荻路將成為施工材料的主要通道。
本專案地塊外市政配套設施基本齊全，雨、汙水管線接入口已布置到地塊紅線邊；供電、供水、燃氣、電信、有限電視線路均從紅線邊緣穿過，連線方便。
周邊生活、公共設施基本齊全，2公里內設有幼兒園、小學、中學、超市、便利店，以及餐飲、農貿市場。
本專案地塊內，施工用電、水已接入施工場地內，並且已開通。
注——包括占地面積、建築面積及分配情況、容積率、覆蓋率、綠地率、小區道路占有率、總戶數、車位等主要指標，可以直接引用規劃說明書內的對應內容。
可以下表形式進行表達，各專案可根據自身情況進行補充說明。
注——展示我司接手地塊時的最原始地形地貌。
見後附地形圖
注——簽訂土地合同後的法定用地紅線圖。
見後附用地紅線圖
注——詳細展示地塊周邊交通、主要生活與商業配套、主要公建及民建情況。
見後附顧村鎮區域地形圖
注——引用專案規劃設計成果，展示地塊平面規劃結果，對立體功能規劃情況作簡要說明。
見後附依雲灣專案（二期）設計總平面圖
注——要求在此節明確該專案產品的整體形象和品牌定位（可以以國家、城市、地區或公司樓盤為參照，如地標性建築、創魯班奬、超越金海灣和香蜜山的某集團又乙個里程碑式建築），以決定公司資源投入和配置，定位產品對公司品牌的貢獻。
旭輝－依雲灣專案（二期）為旭輝集團投資開發的又一精品力作，專案要成為上海市寶山區的優質、精品樓盤。力爭成為集團內部學習及觀摩開發專案。
注——工程管理願景即在工程質量、進度、成本、安全文明、對銷售支撐方面的追求和理想。
專案工程管理水平比一期要有明顯的提公升，力爭達到集團批准的《24個計畫進度節點》的進度要求；工程質量方面做到各單體工程一次性驗收合格率100%，爭取要有二個及以上單體結構達到上海市寶山區優質結構，二個建築單體獲得上海市「白玉蘭」獎；成本控制方面配合上海事業部各部門做到工程簽證不超過合同總價1%，同時成本方面的各項工作符合集團的授權及流程管理；安全施工方面做到無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無重大機械損傷事故，一般安全事故（輕傷頻率）不超過3‰。文明施工方面要達到達到上海市寶山區級或以上文明標化工地標準。同時高施工要求、高質量標準、高規格監控地完成樣板區域的施工與管理工作，盡力使樣板區做成精細、精緻、精品工程，使得配合專案銷售的工程管理方面更加主動、規範和高效，極大提公升集團開發樓盤的品質和聲譽。
注——「樹人勝於樹樓」，在此節要明確，通過本專案運作達成的人員培養、制度建設及文化建設目標，評估為公司持續發展所作的貢獻。
通過本專案工程管理實踐，使得專案團隊全面熟悉和掌握集團的各項規章制度及spa管理流程，並且熟練地運用於專案管理的日常工作當中。根據樣板區的管理指引，完善上海地區開發專案的樣板區管理開發與管理模式。完善集團事業部管理框架下的專案部弱矩陣管理模式的建立，進一步優化專案弱矩陣管理模式框架下的部分業務流程及管理程式檔案（合理化建議及管理案例）。
使專案團隊逐步對外、對內能展示出一種富於激情、勇於進取、樂於奉獻、團結協作、注重管理、主動學習的團隊氛圍和高貴氣質；各團隊成員全面能掌握小高層住宅專案開發實施階段的進度控制方法與措施，質量控制的要點與難點，協調各參與方的藝術與技巧。掌握樣板區及其他精裝修工程控制要點和管理技巧，培養出一到兩個能獨當一面的工程管理人員。
依雲灣專案（二期）部為上海事業部派駐依雲灣專案（二期）的非常設機構，代表公司開展本專案實施階段的工程管理工作。
組織架構圖如下：
注——從工程量大小、物業型別、施工難度、營銷展示需求、各標段重要程度等方面闡述標段劃分的思路。
從二期樓盤的物業型別（八棟小高屋及乙個地下車庫）及結合現場場地、專案管理等方面認為二期專案開發宜設定為乙個施工標段為好。
注——此處插入標段劃分圖，要求在圖上能用不同顏色或不同線條形式明顯區分出各標段的範圍。
注——可參考下**式，列明各標段概況，並對標段特點作分析，**形式可作適當優化。
在保證工程質量、進度及設計效果的前提下，能由總包單位施工的工程建議盡量不採用分包形式。對於專業性較強，且總包不具備相應資質的工程應由專業分包商承包，如樁基工程、防水工程、電梯採購及安裝工程等等。
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