牆、地面裂縫、空鼓維修方案
為確保維修質量,根據牆、地面收縮變形和溫差變形引起的裂縫，特制定如下維修方案：
一、內牆裂縫（適用於已裝修房屋）
1、作好維修前的準備工作及室內成品保護；
2、鑿除原批嵌層、粉刷層直至砌塊層，寬度為20—50cm左右；
3、鏟開的地方打掃乾淨，去掉疏鬆批嵌層或粉刷層；
4、鋪鋼絲網片，刷介面劑；
5、水泥砂漿粉刷找平；
6、批嵌膩子打磨平整；
7、刷內牆塗料恢復；
8、每天做好落手清工作。
二、內牆裂縫（適用於未裝修）
1、 做好室內成品保護。
2、 沿裂縫兩邊鏟去批嵌層、粉刷層，其深度到牆體，寬度為10~20cm；
3、 鏟開的裂縫處打掃乾淨，去掉疏鬆批嵌層及粉刷層；
4、 鋪鋼絲網片；
5、 刷介面劑，刮一層較薄的糙使面部平整；
6、 水泥砂漿粉刷；
7、 分數層批嵌膩子，並打磨平整；
8、 塗刷一度內牆底塗料及二度內牆面塗料；
9、 每天做好落手清工作。
三、衛生間瓷磚
1、 先從業主衛生間鑿取一塊瓷磚作為樣品，由業主提供型號、規格及購買地點；
2、 鑿除原開裂的瓷磚至原粉刷層；
3、 牆面裂縫加鋪鋼絲網片；
4、 刷介面劑；
5、 水泥砂漿粉刷找平；
6、 新瓷磚重新鋪貼；
四、 牆體粉刷層空鼓處理：
1、首先用小錘敲擊牆面粉刷層進行全面檢查，將空鼓部位做好標記及確定範圍；
2、鑿除空鼓部位原有粉刷層至基層；
3、鏟開的裂縫處打掃乾淨，去掉疏鬆批嵌層及粉刷層；
4、用水濕潤後進行粉刷修補，刮一層較薄的糙使面部平整；
5、第一糙穩定後，水泥粉刷找平；
6、分數層批嵌膩子，並打磨平整。
7、塗刷一度內牆底塗料及二度內牆面塗料
注意事項：一、基層牆面應在施工前一天澆水，要澆透澆勻；二、一次抹灰不能太厚或各層抹灰跟得太緊；三、為防止抹灰砂漿失水過快，罩面成活後第二天起要適當澆水養護；四、批膩子面必須打磨平整，並全面檢查，對於有缺陷處進行修補，保證基層表面平整光滑；五、塗料在使用前及使用中必須充分攪拌均勻。用於同一表面的塗料必須用同一批次的塗料，保證顏色一致。
塗料施工時注意施工環境、氣候、溫度，必須滿足基本要求。塗料後一遍塗刷必須在前一遍塗料表面乾燥後進行。每一遍塗料不宜過厚，應塗刷均勻，各層必須結合牢固。
塗料粘度應調集成適，使其在塗刷時不流墜，不顯刷紋。
五、地坪空鼓處理：
（一）、樓地面細石砼空鼓裂縫
1、沿裂縫用切割機切開樓地面細石砼面層至無空鼓為止並鑿除，深度至現澆板面；
2、鑿開處清理乾淨；
3、重新澆到細石砼面層，隨澆隨抹；
4、每日做好落手清工作。
（二）、結構裂縫
1、沿裂縫兩邊10㎝用切割機切開樓地面細石砼面層並鑿除，深度至現澆板面層；
2、鑿開後清理乾淨；
3、裂縫兩側埋管；
4、注環氧樹脂（裂縫修補專用）；
5、帶漿穩定後取管；
6、沿裂縫鋪貼鋼絲網片；
7、重新澆搗細石砼面層，隨搗隨抹；
8、每天做好落手清工作。
六、地下室牆面發霉處理：
1、剷除原發霉牆面至基層；
2、待原牆面乾燥後，刷萬可比或防水膠；
3、批外牆膩子或建築白水泥；
4、打砂皮找平；
5、刷外牆塗料。
七、房屋維修成品保護方案：
1、鋪設木地板的部位，在施工前須對施工範圍內、人員及垃圾進出的過道內先用薄膜滿鋪，然後再用厚紙板或地毯等防衝撞類材料滿鋪；
2、根據需要，對進戶門、戶內門及門套用薄膜和硬紙板包裹保護，以避免大型工具及垃圾進出時碰撞破壞；
3、施工前，根據業主意見將家具、燈具、空調等物品移至指定地方並遮蓋保護，不能移動的用塑料薄膜加以覆蓋保護；
4、施工用梯子等腳部用棉布或橡皮包裹；
滲漏維修方案
滲漏水出現部位多在衛生間、廚房及陽台等處，有時也會出現在房頂或山牆處。
造成滲漏水的主要原因有以下幾個方面：施工時將衛生間、廚房的原有防水層損壞，又未做新防水層或新防水層沒有做到位；安裝衛浴裝置、廚房裝置時選用的配件質量較差，如洗面盆 、坐便器的進水金屬軟管和三角閥等；給排水管道安裝時接頭熔焊不密實，或由於受高水壓衝擊，接頭處受損而開裂；陽台封閉時窗體框架與牆體間的填充劑未衝填密實；外牆防水工程質量不佳。
牆地磚空鼓出現的部位多在衛生間、廚房、陽台及客廳等處。
造成牆地磚空鼓的主要原因有：牆地磚本身質量不好，或牆體及地坪平整度不佳；施工前磚體沒有充分浸泡，使磚與牆出現濕度差；施工時磚體背面的基層料塗抹不夠或沒有刮均勻；牆體本身有空鼓；地坪施工基層料濕度過高。
飾面層裂縫、起泡出現部位多在內牆、吊頂天棚及吊頂框架。
油漆、塗料飾面出現問題的主要原因有：牆壁和天棚原土建粉層基料與油漆、塗料不相容；新舊牆體由於乾濕度不一產生裂縫；刮牆膩子濕度過大，養護時間不夠或者是膩子強度與牆體原土建粉層基料不相容；塗刷飾面塗料後過早通風，造成塗料飾面過度乾縮；塗料飾面基層潮濕；房屋牆體發生沉降；吊頂天棚及框架出現裂縫、脫落。
砌塊牆體裂縫分析與防治措施
填充牆體裂縫雖然裂縫很小，但由於影響了牆面裝飾的美觀，不能得到消費者的認同。因此，如何做好填充牆這一看似簡單的工作，是施工單位急待解決的問題。在填充牆體開裂的維修中，我們發現，三方面問題較為突出：
一是房屋頂層牆體開裂現象；二是加氣混凝土砌塊牆開裂現象；三是填充牆斜頂磚砌築問題。
一、房屋頂層牆體開裂現象及防治措施
這種情況一般在樓宇頂部2-3層出現，具體表現為：梁底出現水平裂縫；柱邊或填充牆中部出現豎直裂縫或八字形裂縫；裂縫早上不明顯，晴天的午後變得明顯；外牆多於內牆。
維修時，我們曾先後採用過兩種方法：一是在抹灰基層上,用白乳膠將100公釐寬無紡布貼上於裂縫上，再刮膩子恢復面層；二是沿裂縫將抹灰層剝掉200公釐寬，安裝鋼板網片後，再抹灰恢復面層。但經過一段時間後，在鋼板網或無紡布邊緣，往往又出現新的裂縫。
對上述現象分析，可以得出結論：屋面框架結構，當午後曝曬後，屋面板上下溫差加大，框架梁、柱出現溫差變形，而填充牆為剛性結構，不能與框架結構協同變形，產生水平裂縫；另一方面，由於鋼筋混凝土結構與磚石結構膨脹溫度線係數的差異，當溫度變化後出現變形差，產生豎向裂縫。對於已完工程，杜絕或減小鋼筋混凝土結構的溫差變形是不現實的，解決問題的關鍵在於使填充牆與框架結構形成整體，並具有一定的應變能力。
具體操作如下：
a)在填充牆面分別沿豎向及水平方向用手提切割機切槽，深度20公釐(至砌體表面),寬度20公釐,槽間距400-600公釐(具體視牆面裂縫大小而定)成網狀，豎向槽從樓板底至地面，橫向槽拉通牆面並覆蓋兩側柱子表面。
b)將槽內灰塵清理乾淨，並保持乾燥。
c)將市售環氧樹脂與固化劑按說明調配後，把樹脂用毛刷將槽內塗勻，同時將除鏽後φ6鋼筋通長塗勻，然後將通長φ6鋼筋壓入槽內，同時用預先拌好的1∶1幹硬性水泥砂漿壓入槽內，以固定φ6鋼筋不致移動，並用小於15124公釐pvc管將砂漿壓實，並略低於大牆面，便於恢復面層。施工時，應先粘豎向筋再粘橫向筋。
d)待砂漿乾燥用小錘敲擊檢查是否空鼓後，再恢復牆面裝飾層。對外牆面，尚應用水泥基防水塗膜做好防水措施。
這種方法，利用環氧樹脂的粘結作用，一方面使填充牆成配筋體，具備一定的應變能力，提高抗裂性。另一方面，通過鋼筋網使框架與填充牆形成整體，將變形差均勻地分散於整個牆面，共同變形的能力增加，從而避免或減少裂縫的發生。另外，這種辦法對牆體破壞小，工期快，易於恢復裝飾層。
針對這種裂縫的普遍性，必須從設計及施工階段，採取一定的措施加以解決:
a)重視並做好屋面保溫隔熱層，減小屋面板上下溫差。
b)由於屋面板四周(即外側框架梁)以及女兒牆均為外露面，難以完成保溫隔熱措施，應採取結構措施，在邊跨增加結構柱，減小柱距梁跨(使其不大於3公尺)，從而減小邊梁因上下溫差而產生的變形，減少牆體水平裂縫的出現。
c)設計應儘量減少屋面結構外露部分。
d)將填充牆兩側拉結筋拉通，成為配筋砌體，以改善兩種材料因變形差異而出現裂縫。
e)牆面應滿掛鋼板網，再進行抹灰，鋼板網與框架梁柱要可靠拉結(如利用環氧樹脂粘結)，使牆體與框架結構形成整體，共同變形能力增強，從而減少裂縫。
二、蒸壓加氣混凝土砌塊牆開裂現象及防治
牆體開裂中以加氣混凝土砌塊所佔比例最高，具體表現為柱側以及牆體中部豎向或八字形裂縫。成因主要在兩個方面：一是砌體材料收縮量大；二是牆體與混凝土框架結構，因溫度線膨脹係數不同而存在溫度變形差。
在維修中，我們曾採用粘結無紡布或加鋼板網抹灰的辦法，但是效果不理想。經分析存在以下原因：一是水泥製品收縮期較長，一般到3年齡期，乾縮才會基本完成；二是加氣混凝土砌塊氣孔發達，毛細作用強，受空氣濕度影響大。
對此，我們同樣採取了利用環氧樹脂粘鋼筋的方法進行處理，按前述方法在裂縫部位沿水平方向切槽粘結鋼筋，鋼筋間距200公釐，長度從裂縫處起每邊宜超過500公釐。實踐證明，這種修補方法具有成功率高、牆面破損小、工期短的優點。
加氣混凝土砌塊更易於開裂，還存在下述原因:
a)由於水泥砌塊在28天齡期內收縮量很大，因此規範明文規定，施工時的砌塊產品齡期不應小於28天。而許多廠家忽視此項規定。生產緊張時，砌塊往往提前出廠，而施工現場缺乏檢測手段，在施工場地狹窄的情況下，基本是進多少用多少，直接造成牆體砌築後收縮量大的問題。
b)施工時，忽視砌塊含水率的問題，造成砌築完成後失水，加大收縮量。
c)由於使用水泥砂漿的要求，無法避免溼作業環境。
d)當牆面抹灰時，砌體本身的裂縫往往已存在或正在發展，當抹灰砂漿乾燥收縮時，又加大了砌體的裂縫。
正是由於加氣混凝土砌塊本身的特點，以及對施工環境的特殊要求，使得加氣砌塊更容易開裂。因此，必須在設計、施工階段，採取一定措施，才能減少、避免這種裂縫現象的發生。具體措施如下：
a)施工單位應選擇當地具有准用證的合格生產商。簽訂合同時，要明確砌塊進入施工現場時間，生產商必須保證齡期的問題，並承擔相應責任。
b)施工單位應對進場砌塊加強檢測。
c)砌塊進場後，盡快運入已放好線的施工樓層，分散堆放至砌築位置，並應事先做好防水措施，保證主體結構養護用水，以及雨水不流入樓層。為盡量增加砌塊齡期，宜在間隔一周後再進行砌築，並且應採用電熱法測定砌塊含水率。當含水率低於15%時，方允許施工。
d)針對加氣混凝土砌塊的特點，在砌築前，不應再提前澆水濕潤，以避免因澆水不均勻造成砌塊含水量增大。而應採取在砌築時，鋪砂漿前，在砌築面上適量澆水的作法。
e)加強圈樑、構造柱的設定，牆長超過4公尺應設構造柱,牆高超過3公尺,應設圈樑。牆長及層高較大且有門洞時，構造柱的設定應首先保證洞口兩側，以避免洞口角部收縮裂縫。當主體結構未留鋼筋，或位置偏差時，必須採用植筋。
f)由於易受空氣濕度影響，以及與框架結構存在變形差，宜將牆體兩側拉結筋拉通，提高抗裂能力。
g)嚴格按照操作規程施工，保證砂漿強度，以及灰縫飽滿(尤其是豎縫)。
h)砌築完成後，要堅持灑水養護，以減少砂漿的乾燥收縮。
i)牆體抹灰前，要做好如下幾個步驟:
1)保證牆體完成28天以上。
2)認真檢查牆體有無裂縫，有裂縫部位要根據情況採取措施，如刻槽修補或加釘鋼板網。對於切槽後預埋管線部位，需用幹硬性細石混凝土將槽填塞密實，並釘大於槽寬200公釐的鋼板網。
3)灑水適當濕潤牆面，調製1∶1水泥砂漿，其中108膠摻量應佔用水量30%以上(砂漿稠度應適於使用滾筒)。用滾筒將砂漿在牆面反覆滾塗兩次，以封閉砌體氣孔，並做為抹灰層基層。
4)牆體與框架交接處，應釘200公釐寬鋼板網(鋼板網絲梗直徑應大於115公釐,網眼宜大於15公釐)，鋼板網釘牢後，在釘網處宜用1∶1水泥砂漿抹5公釐厚，覆蓋網體，增大網體與牆面粘結能力。
5)對c、d兩項養護7天後，再進行大面積抹灰施工。
6)為減少抹灰層的收縮，一定要加強養護。
三、關於填充牆頂磚的改進
維修中，我們發現，填充牆尤其是200公釐厚牆體頂磚易於出問題。其原因在於，市場缺少專用頂磚，而現場自行製作難度較大，往往採用紅磚用180公釐牆的方法斜砌頂磚。對此，我們認為，可改為使用幹硬性細石混凝土塞縫法來解決牆頂收口問題。
a)牆體砌至梁(板)底50公釐,做為預留縫。
b)待牆體砌築完成28天後,用c20幹硬性細石混凝土塞縫，幹硬性混凝土的標準為用手可捏成團。
c)填縫分三次進行，每天塞填一次，用手將混凝土塞緊。最後一次應壓實抹平。
四、結語
針對目前填充牆開裂現象多的情況，除了應嚴格按照規範施工，抓好施工管理，同時要從設計、施工階段，針對結構、材料特點，採取相應的構造措施，捨得投入。而造價管理部門，亦應適當提高相應的施工費用，才能真正解決牆體開裂的問題。
室內維修分項單價
備註：1. 以上單價中註明只包括人工、輔料費的維修專案，其主材單價按實計算；其餘維修單價包括人工及材料費用。
2. **中以「公尺」或「平方」計算的施工專案，工程量在5平方內，或5公尺內,(安5平方及5公尺計算)；超過5公尺（平方）按實際工程量計算。
3. 每個點（或每種顏色）的塗料用量少於5公升的，主材按5公升計算。
4. 以上**包括人工、材料（除只包人工）、管理費、稅金等費用，物業管理費15％另算。
5. 以上如有未報專案，結算時按照實際發生工作量再加上費用，
上海萬科物業管理****
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