【中海·錢塘xx】專案
合約策劃報告（200712修訂版）
編制：蔡建章審核：李巨集耕
簽發：李巨集耕編制日期：2023年12月17日
【中海·錢塘xx】專案合約策劃報告
一、專案概述
【中海·錢塘xx】專案位於杭州市濱江區東信大道地塊，總用地面積為47735 m2（71.6畝），容積率為2.5，擬建設銷售面積12萬平公尺的高檔次住宅小區，住宅型別初步定為高檔次小戶型之高層建築、聯排別墅。
整個專案分一期開發，計畫於07年9月18日開工建設，09年12月25日竣工，總發展期約2年零3個月。專案目前已開工。
本專案屬自有資金投資專案，建安費用初步估算為34932萬元（含內配套），具體明細詳見附件一。
二、合約策劃綜述
（一）目的
鑑於本專案占地面積小、房屋型別多、設計標準高、工期緊、專案管理要求高，同時，該專案又為中海地產進入杭州市場的第乙個專案，如何克服新的陌生市場環境帶來的困難進行有效的成本控制管理、預控指導下一步的工程協調管理，是我們合約管理工作的重點和難點。為此，有必要在專案前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計畫表等，以確保相關的節點目標和成本控制指標得以實現。
（二）合約管理架構
為有效管理和控制成本，我們擬採用總承包+專業分包的管理模式進行合約體系構架，總承包工程擬分為兩個標段同步施工。
具體合約管理架構見圖1：【中海·錢塘xx】專案合約管理架構圖。
（三）合約分判總體思路
為控制成本和施工管理，本專案擬採用總承包+專業分包的管理模式。總承包商承擔的工作是主體結構施工、內外粗裝飾、強電及給排水工程施工，以及對指定專業分包商的照管（現場全面管理的責任）；各專業分包需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關係和各自權利義務。
招標**模式採用地產集團標準工程量清單**模式（按相應模板），定標原則上採用最低價中標，確保最佳價效比。特殊專案（如**電力配套等壟斷性專案）可採用直接議價委託的方式。
對於已出圖工程合約價款形式採用總價包乾，對於無圖的暫定量工程和物資採購合同採用單價包乾。
具體而言，本專案擬進行以下專業分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設施及劃線工程、水景系統工程、弱電智慧型化工程、消防工程等；甲供料及裝置擬包括電梯、外牆面磚、玻化磚、閥門、水電管材、外牆石材、屋面瓦、進戶門、車庫門等。
圖1：【中海·錢塘xx】專案合約管理架構圖
合約關係
總包管理現場照管
總包管理機電協調
（四）標段劃分
根據目前專案發展情況，考慮到施工管理和工期進度要求，我們擬將本工程分為兩個標段進行操作管理；專業上有具體要求不可分割的（如消防工程、弱電智慧型化工程），則統一為乙個標段。
（五）時間節點控制思路
本專案工期較緊，對合約時間節點控制要求較高，同時合約分判計畫又受到設計出圖計畫和工程進度計畫的制約。因此，本專案時間節點的控制原則是以工程發展進度計畫為根本控制點，根據設計出圖及樣板確認計畫安排具體的合約分判時間節點計畫。
在工作開展之前我們將與設計管理部、專案發展部等部門進行良好的溝通，對彼此制定的時間節點計畫之間的衝突進行協調處理；在工作開展過程中，我們將隨專案實際發展進度對合約時間節點計畫進行動態調整，並嚴格執行；一旦出現部分工序的延誤，我們將及時分析原因，尋找補救對策，確保合約管理工作不影響到整體專案發展。
（六）工程量清單編制原則
工程量清單原則上由我司自行編制，模式按照地產集團統一工程量清單模板進行；同時，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少工程量計算失誤概率，我們將採取兩階段招標方式，先通過回工程量的方式對5-8家投標單位的工程量進行比較複核，統一工程量後再進行**。
（七）工程價款支付
本專案工程價款支付方式有兩種：里程碑節點支付和按月完成量支付，原則上無預付款（除大型/大批定製貨物或裝置外）。里程碑節點支付方式適用於總承包等工期要求嚴格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個月的工程；按月完成量支付方式適用於一般專案。
為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本，我們計畫對設計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認，對變更價款原則上在三個月內審定，款項在審定後的次月中期付款中支付。
工程結算在無特殊情況下，總承包工程在具備結算條件後6個月內完成結算工作，一般專業分包工程在具備結算條件後2個月內完成結算工作。
（八）銷售賣場合約分判
為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售處、樣板展示區應盡早施工。本專案銷售賣場擬放置在本專案西北側綠化帶位置處、8號樓設定1套多層樣板房、高層樣板房設定的具體方案尚未確定。根據與專案部討論，銷售賣場的結構部分將以工程聯絡單的形式直接委託多層總包單位實施，銷售賣場及多層樣板房的裝修擬於春節前定標，高層樣板房裝修將根據專案發展計畫進行分判。
分判的原則是一旦設計方案確定即進行招標，最低標中標。
（九）不利因素分析及應對措施
本專案定位較高，工程技術性強、質量標準高，加上工期較緊，對合約分判的速度和質量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團隊在緊張的配合下快速、有效的運作將是面臨的最大困難。對此，我們將對專案的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統籌計畫，並呼叫合約部的主要業務力量按工程性質進行職責分攤，使責任到人。每週召開合約協調例會，檢討本週工作，將本週內遇到的需要配合協調的問題在會議中進行及時溝通解決。
三、招標分判
（一）招標分判概述
計畫是指導專案有序、有效實施的指導性檔案，前述內容中對本專案的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計畫和時間計畫，該計畫根據專案發展總計畫編制，並將在每月月底根據調整的專案發展總計畫相應調整時間安排。【中海·錢塘xx】專案的主要分判計畫見表2，分判時間節點見附件二。
表2：【中海 ·錢塘xx】專案合約分判計畫表
備註：付款方式——
a類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的90%，在該分項工程最終付款以後支
付至工程總價的95%，留5%保修金；
b類：材料類合同，每批材料到場並經相關方驗收合格後支付該批材料價值的80%，在該分項工程最
終付款以後支付至工程總價的95%，留5%保修金；
c類：裝置類合同，每批材料到場並經相關方驗收、除錯合格後支付該批材料價值的80%，在該分項
工程最終付款以後支付至工程總價的95%，留5%保修金；
d類：其它合同，根據需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；
e類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結算後一次性付款至95％，留5%保修金；
*號：表示有預付款。
（二）招標分判詳述
1、總承包工程分判
根據專案的規模體量，本專案擬分為兩個標段進行總承包工程的招投標，其理由在於：1、由於在杭州建築市場我司無成熟施工單位資源，選擇兩家總包單位比只選擇一家單位有利於規避單位選擇失敗的風險；2、專案的體量大小適合於2家單位承建，同時，選用兩家總包，易於形成相互競爭的局面，有利於保證工期、提公升現場安全文明管理水平、提公升施工質量。
具體的標段劃分將按照確保專案營銷進度需要、標段金額大體均衡、易於施工管理為原則在與專案發展部進一步討論後確定。
有關具體操作事項規劃如下：
（1） 投標單位要求
符合施工資質、有相關工程業績、公司及專案經理信譽好、專案經理專案管理能力強、合約意識強、公司總部對專案部支援力度大的施工單位。
考察時間安排：2023年9月15日前完成初步考察，在投標後須對有意向的公司專案經理及專案班子、勞務隊伍、施工質量做重點考察。
（2） 有關時間節點
①設計出圖時間
多層施工圖計畫出圖時間：2023年9月22日前；
高層施工圖計畫出圖時間：2023年12月12日出圖。
② 工程進度計畫節點時間
多層開始時間：2023年10月29日；
土方及圍護時間：2023年3月1日；
地下室開始時間：2023年4月11日；
高層地上結構開始時間：2023年6月20日。
③ 招標計畫時間（內部招標）
詳見附件二；
④ **招投標手續辦理時間
內部招標工作完成後，由招標**公司及中標單位到杭州市濱江區辦理**招投標手續，時間約為20-30天。
（3） 合約形式：
工程量清單形式，包乾總價（除設計變更外）。
（4） 其他補充說明：
a.上述招標時間均為初步計畫時間，視最終招標圖紙出圖時間而定。如出圖時間延後，則招標時間相應順延；
b.機電預留預埋：由於總承包工程招標時機電工程往往未能定判，則高層地下室工程、多層結構中的機電預留預埋工作建議由總包單位完成為妥。
為此，總承包工程中該部分的機電預留預埋在設計圖紙中內容應設計清楚，以便於投標單位編制準確的清單和**，並便於今後與機電指定分包單位的銜接。
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