案件名稱：張xx訴張xx、張xx房屋買賣合同糾紛案
學號：2010111276
姓名：付圓圓
學院專業：應用法院法學（律師方向）
年級班級：2010級4班
一、案情介紹
上訴人：張xx，男，漢，2023年9月2日出生，身份證號：*********x，住************號，***********x。
委託**人：王xx，重慶市******律師（特別授權）。
被上訴人：張xx，男，漢，2023年11月25日出生，住*********xx，身份證號碼：************。
委託**人：李xx，重慶市xx律師事務所律師。
被上訴人：張xx，女，漢，2023年7月30日出生，住******xx號，身份證號：*********。
兩被上訴人系夫妻關係，上訴人張xx是被上訴人張xx的xx，被上訴人張xx比較能幹，事無鉅細，操辦家庭事務。
被上訴人張xx於2023年3月25日前後告知上訴人張xx，想將婚後購買的房屋（即本案涉案房屋，張xx名下位於重慶市***xx地的賣給其居住，並在有兩人見證的情況下收受張xx購房收款60000元，並將房屋所有權證、國有土地使用證、契稅證、永川市公有住房**合同書原件交由上訴人。然時至2023年2月上旬，張xx籌足房屋尾款40000元，張xx拖延良久不願履行協議。張xx幾經交涉不成，張xx、張xx夫婦索性以涉案房屋系夫妻共同財產，而妻子張xx對賣房事實毫不知情，自己無處分權，故房屋買賣合同無效為由拒絕履行協議，但並未退還購房款。
現今，張xx一家尚居住在涉案房屋內。張xx訴至重慶市永川區人民法院，因一審判決駁回上訴人訴訟請求，現提出上訴以期房屋所有權能依法發生轉移。
二、庭審過程
（一）庭前準備
1.審判長核對當事人.
2.告知當事人合議庭的組**員。
審判長：韓艷
審判員：鄧方彬
**審判員：劉戀硯
書記員：王曉靜
3.詢問雙方是否清楚各自權利義務。
4.詢問當事人是否對合議庭組成成員有異議，當雙方均無異議。
（二）法庭調查
在合議庭成員主持下，上訴人、被上訴人各自就案件事實進行陳述。
上訴人張xx及其委託**人王元祥稱：
1.被上訴人張xx刻意歪曲賣房事實，以雙方實為借款合同意圖掩蓋實為房屋買賣的真相。有見證人可作證明，房屋買賣事實的存在。
2.被上訴人張xx實已安排入住涉案房屋。
3.根據《重慶市土地房屋權屬登記條例》第七條，被上訴人屬於有權處分。一審法院適用法律錯誤，請求二審法院依法撤銷原判，依法改判。
被上訴人張xx及其委託**人李世奇認為上訴人陳述部分事實不清：
1.涉案房屋並非被上訴人安排居住，屬於無償借用關係與房屋買賣無關。
2.該買賣合同是以被上訴人張xx與張xx離婚為條件的。
3.由於被上訴人張xx與張xx進**屋買賣磋商後便離家出走，妻子張xx確不知情。該房屬婚後取得，根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條，房屬夫妻共同財產，自己無權處分，且張xx沒理由相信自己有處分權，不構成善意取得。
4.原判決事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
被上訴人張xx稱：
1.自己對張xx的賣方行為事前毫不知情，事後不同意追認張xx的賣房行為，故其行為應屬無效。
2.原判決事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
審判員根據雙方陳述整理出本案爭點：
1.合同的效力問題。
2.房屋僅登記在被上訴人一人名下，被上訴人能否獨享處分權，轉移房屋所有權。
鑑於雙方已在一審中已提供證據材料，既無新證據，二審不再重複舉證。
（3）法庭辯論
雙方圍繞爭點辯論過程中上訴人認為：根據房屋所有權證的記載，被上訴人張xx有處分權。而被上訴人張xx所稱的「以離婚為合同生效要件」自己以及見證人並不知情，至於給被上訴人張xx造成的損害，應由張xx予對其承擔損害賠償責任。
被上訴人委託**人則堅稱：
1.在先例中此類無權處分行為統歸無效，根據現在的《合同法》第五十一條：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
而張xx時候拒絕追認，故應屬無效合同。故一審判決事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
2.被上訴人張xx同意返還購房款項及同期銀行利息，具體數額雙方可以協商。被上訴人張xx同意其說法，未提出新的意見。
審判人員詢問雙方如無新的意見則法庭辯論結束，雙方均無新的意見，法庭辯論結束。
（4）最後陳述
上訴人請求法院支援上訴請求撤銷原判，依法改判。
被上訴人請求法院維持原判。
根據調解自願原則，在合議庭主持下，當事人自願達成如下協議：
1.被上訴人張xx於2023年4月8日向上訴人張xx支付購房款6萬元及期間可期待利益補償3萬元，共計9萬元。
2.上訴人張xx於2023年4月8日返還房屋所有權證、國有土地使用證、契稅證、永川市公有住房**合同書原件。
3.上訴人張xx最遲於2023年4月8日搬出涉案房屋（搬離過程應注意保護房屋相關設施裝置）。
4.本案以調解方式結案減半收取訴訟費用，訴訟費用共計80元，由張xx負擔。
本案所達成調解製作的調解書將於五日內送達雙方當事人，經雙方當事人簽收後，即具有法律效力。
三、庭審分析
（一）本案庭審程式正當性分析
1.本案不屬於不公開審理的範疇，故**審理，符合《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）第一百三四十條，關於**審理的規定。
2.本案屬於二審民事案件，由審判員組成合議庭。合議庭的成員人數是單數。符合《民事訴訟法》第四十條第一款的規定。
3.本案的庭審過程符合《民事訴訟法》第一百三十七條、一百三十九條、一百四十一條的規定。
（二）本案的實質正當性分析
1.對本案爭議焦點之該房屋買賣合同的效力、效果分析。
首先，該合同是成立的。張xx和張xx均為完全民事行為能力人並且具有相應的權利能力。雙方在自願基礎上達成合同，並確定了房屋買賣**和價款的支付方式。達成了房屋買賣合同，合同成立。
按照《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分人事後取得處分權的，該合同有效。由於該房產屬張xx和張xx的夫妻共有，張xx無權單獨出賣該房屋，該合同原屬效力待定合同。張xx的妻子張xx拒絕追認張xx的處分行為後，該合同轉屬無效合同。
但2023年最高人法院出台的關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋三（以下簡稱《合同法》解釋三）第三條第一款：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支援。而且我國《物權法》第十五條對物權效力與合同效力做了區分：
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、和消滅不動產物權的合同，除法律有特別規定和合同另有約定的除外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的不影響合同的效力。即物權變動的原因與結果相分離（意思是在任何因法律行為發生的物權變動中，都存在著兩個不同的法律事實。當事人之間訂立的債權法上的合同被稱為原因性的事實，而物權變動的事實被稱為結果性事實，即不動產登記和動產的占有交付所表現的事實。
該區分原則指的是物權變動的原因-債權行為與物權變動的結果不同，應該作為兩個事實對待）。故被上訴人的主張合同無效無法得到法院支援，即該合同有效。由於被上訴人無處分權，該合同客觀上已經無法繼續履行以達到雙方訂立合同的目的。
上訴人張xx享有解除合同的權利，其放棄解除合同的權力要求繼續履行合同，此時要發生物權變動的效果取決於出賣人事後能否取得處分權，被上訴人沒能取得妻子的追認，不能繼續履行合同，其行為構成違約，應承擔違約責任。鑑於雙方未約定違約金，無法請求被上訴人承擔違約金。但當事人一方的可期待利益因為另一方的違約行為受到的損害及其程度無法確定。
根據《合同法》解釋三第三條第二款：出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支援。但本案不適宜用賠償方式承擔責任，因為當事人並未主張。
2.房屋僅登記在被上訴人一人名下，被上訴人能否獨享處分權，轉移房屋所有權。這裡的焦點之一在於：
該房屋是否屬於夫妻共同財產。從正面講，我國《婚姻法》沒有明確規定登記在一方名下的房屋是否屬於共同財產的範圍，但其不屬於我國《婚姻法》第十八條規定的一方個人財產的情形，結合本案事實該房屋應屬夫妻共同財產毫無疑義。解決這個問題後，房屋所有權是否能夠發生變動的結果就不言而喻了。
合同生效與物權變動的效果有所區別，這也是前面所說的物權變動的原因與結果相分離。首先，只有在妻子張xx同意其獨享房屋處分權或者對其房屋買賣行為予以追認的前提下，被上訴人的處分不動產行為才有效。其次，房屋屬於不動產，根據我國物權變動規則，不動產登記發生不動產所有權轉讓的效力。
只有滿足了以上兩個條件房屋所有權才依法發生轉移。
3.上訴人能否以善意取得獲得該房屋的所有權。根據我國《婚姻法》解釋二第十七條第（二）項：
夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。張xx稱，平時都是大哥在對外處理事務，故這一次他相信張xx為有權處分。
我認為這裡的一「有理由相信」的理由應當充分、確實。僅僅靠常理推斷不能達到足以證明其主觀善意的程度（如長期交易過程中形成的習慣）故個人認為張xx是不能構成善意取得的。但其合理期待無法實現，應給予張xx一定補償（主觀上未為請求，客觀上也並不存在損害事實所以我認為較之賠償，補償更為合適）。
4.該調解協議中的合理因素。調解協議是當事人雙方意思自治的結果，其也體現了公平合理原則。
雙方的義務設定也充分考慮了雙方的義務履行可能性（如張xx搬出涉案房屋的期限為乙個星期）、合理性（對張xx返還購房款6萬以及補償款3萬），符合民法的基本原則。
綜上所訴，本案審理遵循了以事實為依據，法律為準繩的法律適用原則，充分尊重當事人的意思自治，調解結果符合雙方當事人基本利益，是較為成功的上訴調解案件。
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