房產測繪
第1章概述
第2章房產控制測量
第3章房屋要素測量
第4章房產圖測繪
第5章共有面積分攤與計算
第6章房產測繪成果管理
第1章概述
§1.1 房產測繪概念
1、 房產測繪
房產測繪：主要是指通過測量和調查工作來確定城鎮房屋的位置、權屬、界線、質量、數量、和現狀等，並以文字、資料及圖件表示出來的工作。通常也稱為房產測量。
房產測繪的目的：是為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、徵收稅費及城鎮規劃建設等提供資料和資料。
2、 房產測繪的作用
⑴法律方面的作用。
⑵財政經濟方面的作用。
⑶社會服務方面的作用。
⑷測繪服務方面的作用。
§1.2 房產測繪內容與方法
房產測繪的基本內容包括：房產平面控制測量；房產調查；房產要素測量；房產圖繪製；房產面積測算；變更測量；成果資料的檢查與驗收等。房產測繪成果包括：房產簿冊、房產資料和房產圖集。
1、 控制測量
控制測量的目的是在測量區域內用精密的測量儀器和方法測定少量的、分布均勻並且精度較高的點位，獲得它們的三維座標，分平面控制和高程控制測量兩大部。房產測繪中主要是平面控制測量。
2、 房屋測量
（見附3）房屋調查與測繪以幢為單位分戶進行
3、 圖形處理
在房產測繪中形成的圖件有房地產分幅平面圖、房地產分丘平面圖和分層分戶平面圖3種。
4、 測繪成果
房產測繪成果包括：房屋建築面積彙總表、房產平面圖、附件及備註等內容。
§1.3 房產測繪成果
1、 成果分類
按成果的形式可以分成房產簿冊（各類文件和**）、房產資料（各類計算資料和計算結果）和房產圖集（各類圖件）3種型別。
2、 成果整理
目前的房產測繪成果整理，主要以測繪成果書的形式出現。在測繪成果書中包括了該項目的所有與測繪有關及測繪的資訊，一般來講主要有以下內容：
⑴測繪依據、責任人。
⑵房屋建築面積測繪報告，包括：房屋坐落、專案名稱、測繪目的、測繪結果、測繪精度、測量方法、測繪儀器及測繪軟體、特殊情況說明、專案工作人員、測繪單位、施測時間等內容。
⑶房屋建築面積測繪成果，包括：說明、房屋建築面積彙總表（包括：幢、各功能區、分層、共有共用、幢內各層各類建築面積）、分戶（套）面積明細表、各類面積計算表、房產平面圖、附件及備註等內容。
⑷附件，包括房屋建築面積測繪合同、房屋建設有關資料（建設工程規劃許可證、土地紅線、規劃紅線、建設用地批准書等有關建房證件、附圖（影印件）、建築施工變更聯絡單等。
3、 成果管理
審核後的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。
第2章房產控制測量
§2.1 概述
1、 控制測量作用
⑴為房產要素測量提供起算資料。
⑵為房產圖的測繪提供測圖控制和起算資料。
⑶為房產測繪的變更與修測提供起算資料。
2、控制測量方法
房產平面控制測量中目前主要採用gps定位技術和導線測量技術，其主要技術指標與技術要求參見相應的測量規範。
3、 控制測量要求
房產測量控制網控制點的末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過±0.025m。
房產控制點密度一般為城區每隔100～200m一點，郊區或建築物稀疏區每隔200～400m一點。
房產控制點需要埋設永久性的固定標誌，還需按照《房產測量規範》的要求繪製「房產控制點點之記」。
§2.2 房產平面控制網布設
2.2.1 首級控制網布設
1、房產平面控制網的布設原則
房產平面控制網的布設應遵循從整體到區域性、從高階到低階、分級布網的原則，也可越級布網。
2、房產平面控制網的布設要求
（1）房產平面控制網點的密度：建築物密集區的控制點平均間距在100m左右，建築物稀疏區的控制點間距在200m左右。
（2）房產平面控制點應選在通視條件良好、便於觀測的地方。
（3）房產平面控制點應埋設固定標誌，以便於長期儲存。
（4）房產平面控制測量的基本精度要求：即末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不得超過±2.5cm。
（5）房產平面控制網的建立，應當優先選用國家統一的平面座標系統，盡可能的利用國家已有的平面控制測量成果，以避免不必要的重複測繪工作，減少房產平面控制測量重複作業的浪費。
3、房產平面控制點的內容和密度
（1）房產平面控制點包括
二、三、四等平面控制點和
一、二、**平面控制點。房產平面控制點均應埋設固定標誌。
（2）建築物密集區的控制點平均間距在100m左右，建築物稀疏區的控制點平均間距在200m左右。這裡的控制點是指直接用於碎部測量的點，不是屬於可用於加密的等級點。
2.2.2 加密控制布設
加密控制網是指除國家和城市的
一、二、三、四等控制網外的
一、二級導線網，一、二級小三角網，gps的e、f級網等。
加密控制網是對國家大地控制網和城市控制網（首級控制網）的補充。它是為了滿足區域測量或專案測量而布設實施的。
§2.3 控制測量資料處理
1、 座標系統選擇
房產測量應採用1980西安座標系或地方座標系（獨立座標系），採用地方座標系時應和國家座標系聯測。房產測量統一採用高斯投影。
2、平差計算
第3章房屋要素測量
§3.1 房產要素
3.1.1 房產要素
房產要素就是反映房屋及其用地情況的要素。在房屋用地測量和房屋測量中應根據實地情況按需要繪製草圖。
3.1.2 房產要素的範圍
房產要素從反映的角度來講，可以分為屬性的（權屬調查的）、位置的（界址點、境界）、數量的（房屋面積）、地理的（各類編號）以及對房產的全面反映具有現實意義的地物地貌。
3.1.3 房產要素的作用
房產要素的測量就包括了界址點測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量、陸地交通、水域和其他相關地物測量等。房產要素的測量方法包括野外解析法測量、航空攝影測量、全野外資料採集等。
§3.2 碎部測量
碎部測量是各圖種測量的基礎，通過碎部測量獲取各種要表示要素的基本資料為形成各圖種打好基礎。
3.2.1 碎部測量的作用
作為房產測量的碎部測量，其主要作用在於對房產要素進行測量，完成房產測量分幅圖、分丘圖、分戶圖的測製，為房屋面積量算做好基礎工作。
所謂碎部點，就是反映地物輪廓和幾何位置的地物特徵點，簡稱地物點。
3.2.2 碎部測量的內容
根據房產要素的概念，碎部測量的內容也應圍繞房產要素進行，即圍繞房產測繪的測量和調查工作來確定城鎮房屋的位置、權屬、界線、質量、數量、和現狀等，並以文字、資料及圖件表示出來。
3.2.3 碎部測量的方法
碎部測量方法包括：
1、解析法：根據控制網，通過測邊、測角，計算界址點座標的方法。
2、測算法（也稱部分解析法）
3、 野外數字採集法
§3.3 房屋面積測算
房屋建築面積測算是房產測繪的主要任務之一，其主要內容是測定房產權界、房屋的建築面積、坐落位置形式、房屋的層次、結構、分戶的建築面積以及共用面積分攤等基礎資料。這些資料經房地產發證機關確認後，作為核發房屋所有權證的測繪資料及所有權證的附圖，是核定產權、頒發權證、保障房地產占有和使用者的合法權益的重要依據。（見附1）
3.3.4 房屋面積測算方法與精度要求
1、座標解析法
a)根據界址點座標成果表上資料，按下式計算面積。
s=或s=式中：s——面積，m2
xi——界址點的縱座標，m；
yi——界址點的橫座標，m；
n——界址點個數
i——界址點序號，按順時針方向順編。
b)面積中誤差按下式計算。
ms=±
式中：ms——面積中誤差，m2；
mj——相應等級界址點位中誤差，m；
di-1,i+1——多邊形中對角線長度，m。
2、 實地量距法
3、 **法（精度低幾乎不用）
第4章房產圖測繪
§4.1 房產分幅平面圖
4.1.1 房產分幅圖的作用
房產分幅平面圖通常簡稱房產分幅圖，是全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產分丘平面圖、房屋分戶平面圖的基礎資料。房產分幅平面圖的測繪範圍包括：城市、縣城、建制鎮的建成區以及建成區以外的工礦、企事業單位及其毗連居民點等。
4.1.2 房產分幅平面圖的表示原則
1、 分幅圖的規格:
分幅圖的規格採用50cm x 50cm正方形分幅，內圖廓線長50cm。建築物密集區一般採用１：５００比例尺，其他區域可採用1：
1000比例尺，分幅圖的圖紙採用厚度為0.07mm～0.1 mm經定型處理、變形率小於0.
02℅的聚脂薄膜,顏色採用單色。
2、 分幅圖繪製的技術要求
展繪圖廓線、方格網和控制點，各項誤差不超過下表的規定：
圖廓線、方格網、控制點的展繪限差
3、圖幅的接邊誤差不超過地物點點位中誤差的2倍，並應保持相關位置的正確和避免區域性變形。
4、分幅圖應表示的基本內容
分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物，以及與房地產有關的地籍地形要素和註記。
分幅圖上應繪製房屋附屬設施及房屋圍護物，包括柱廊、簷廊、架空通廊、底層陽台、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯，以及和房屋相連的台階等。圍護物包括圍牆、柵欄、欄杆、籬笆、鐵絲等。
分幅圖上應表示的房地產要素和房產編號包括丘號、房產區號、房產分割槽號、丘支號、幢號、房產權號、門牌號、房屋產別、結構、層數、房屋用途和用地分類等，根據調查資料以相應的數字、文字和符號表示。
5、 分幅圖的編號
分幅圖編號以高斯—克呂格座標的整公里格網為編號區，由編號區**加分幅圖**組成（見圖1），編號區的**以該公里格網西南角的橫（y）縱（x）座標公里值表示。
編號形式如下：
分幅圖的編號編號區**分幅圖**
完整編號
9位2位）
簡略編號
4位2位）
1：1000
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