少拿地多賣房萬科郁亮：不捂盤才能勝出
年3月14日**：手機看新聞
在2023年淨資產收益率創下歷史新高18.17%後，萬科堅持多年的快速周轉開發模式的戰略開始見效。
2023年，萬科首次提出增長模式將由規模速度增長型向質量效益型轉變，正在慢慢展現成果。萬科賺錢的方式是通過快速周轉和合作開發來提高對股東的回報。昨日（13日），萬科總裁郁亮在2023年業績新聞發布會上表示，在樓市調控背景下，囤地捂盤的開發模式已經過時。
從今年下半年開始，那些快速周轉，不囤地、不捂盤的企業才可能勝出。同時，郁亮還表示，2023年萬科將繼續冬天模式，少拿地，多賣房。
囤地模式已過時
萬科年報顯示，2023年萬科實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%，實現淨利潤96.
2億元，同比增長32.2%。公司全面攤薄的淨資產收益率為18.
2%，創下歷史新高。
萬科淨資產收益率的提高，得益於堅持多年的快速周轉模式。而對比同日公布年報的龍湖地產，其2023年淨資產收益率幾乎是萬科的一倍。
對於萬科犧牲利潤率以求提高淨資產收益回報的說法，萬科總裁郁亮表示，與同行業相比，萬科淨資產收益率水平仍有差距。但萬科不過多地追求專案絕對的淨利率跟毛利率。儘管可以堅持把銷售時間放長，**不動，多賣點毛利，但從資源利用來說不合算，萬科將繼續堅持快速周轉模式。
「調控背景下，囤地捂盤模式已經過時了。今年下半年，只有那些快速周轉企業，不囤地、不捂盤的企業才可能在下半年勝出。」郁亮稱。
為了實現快速周轉，萬科一直堅持裝修房和小戶型戰略，不過這也給萬科帶來一些難題。一方面，裝修房戰略給萬科帶來質量管控難題，今年2月份爆發的「安信地板」事件，使得萬科遭遇信任危機。另一方面，也導致近年來萬科淨利增速水平出現下降。
萬科年報顯示，2023年萬科的結算淨利率為15.01%，較2023年下降0.51個百分點。
但即便如此，郁亮仍表示，雖然裝修房不會提高利潤，但萬科不會放棄裝修房策略。2023年萬科裝修房交付量更是達到史上最大規模的4.4萬套。
但在房地產調控之下，市場環境也發生了巨大變化。房地產行業毛利率、淨利潤率水平逐漸向行業平均水平靠攏，已成業界共識。郁亮認為，在房地產行業調控的下半場，房企只有通過本身運營能力（即淨資產收益率）的提公升，才能獲得給股東的理
想回報。
此外，萬科提高房企淨資產收益率水平的主要方式是合作開發。「要提公升我們給股東回報水平，更多用合作來解決。我們是和有地的、有錢的夥伴合作，萬科專案中不少都是跟別人合作來做的。
」郁亮表示。
據萬科董秘譚華傑透露，2023年萬科新增專案中，通過合作開發模式拿地的比例已經超過30%，將來合作開發專案佔萬科整個房地產開發業務的比例會進一步擴大。實際上，在目前房企融資越來越困難的情況下，通過合作開發，緩解資金壓力已成為房企爭相效仿的經營模式。目前，在合作開發模式做得較好的首推綠城的代建模式。
對此，譚華傑認為，代建模式不用出資金，而只投入人力、物力和品牌軟實力，就像顧問諮詢，這種模式的淨資產收益率可以達到最高。繼續冬天模式
進一步解讀萬科2023年年報，不難發現，與往年相比，萬科拿地規模開始下降。這也佐證了郁亮此前提出的萬科「過冬」之策。
郁亮解釋，房地產調控短期不太可能會有調整，會繼續鞏固巨集觀調控成果，我們將繼續冬天模式。
資料顯示，2023年萬科保持了比較謹慎的策略，年內新開發專案52個，權益規劃建築面積922萬平方公尺。但2023年，萬科全年新獲取專案達到87個，對應權益的規劃建築面積約2215萬平方公尺。
對此，郁亮表示，我們不是劉翔的跨欄快跑，我們是長跑模式，首先還是要多賣房。「我們可能錯失良機，但對萬科來說，現在土地也夠未來兩三年開發的，我們並不急著抓這個機會。」郁亮稱，為了應對房地產市場的環境變化，萬科的策略就是多賣房，少拿地，現金為王。
據悉，2023年，萬科計畫新開工面積達到1328萬平方公尺，竣工面積為890萬平方公尺，比2023年新開工面積1448萬平方公尺，減少了9.0%左右。每日經濟新聞(作者：胡廷鴻)