韶關市龍園酒店專案可行性報告

韶關市龍園酒店

專案可行性研究報告

專案：龍園酒店

位址：韶關市湞江區生態路14號

第一章總論 - 3 -

1.1 專案概況 - 3 -

1.2 專案提出的背景及建設必要性 - 4 -

1.3 可行性研究的依據和範圍 - 4 -

1.4主要技術經濟指標 - 4 -

1.5 進度計畫 - 5 -

第二章市場調研及前景** - 5 -

2.1市場形勢分析 - 5 -

2.1.1客觀區域市場分析 -5 -

2.1.2市場供求分析 - 6 -

第三章專案定位 - 7 -

3.1 主題定位 - 7 -

3.2 功能定位 - 7 -

3.3 開發該專案目的定位 - 8 -

3.4 市場定位 -8 -

3.5 規模與設計 - 8 -

3.6 建設與裝修 -9 -

3.7 入市姿態及推廣時機定位 - 9 -

第四章投入成本與經營預計 - 10 -

4.1投入成本分析 - 10 -

4.1.1裝修成本投入 - 10 -

4.1.2固定成本投入 - 10 -

4.2經營預計 - 11 -

4.2.1營業專案定價 - 11 -

4.2.2 經營成本分析 - 12 -

4.2.3經營收入分析 - 12 -

第一章總論

1.1 專案概況

本報告所陳述的物件為韶關市龍園酒店，以下簡稱本專案。

本專案位於位於韶關市湞江區國家森林公園旁，交通便捷，占地面積達8000方，以六層為主樓，附大面積的園林，以其獨特的地理位置超大陽台、花園式設計，使房間與大自然融為一體。設計師用中式傳統的古典設計理念用心雕刻著酒店的每乙個細節，窗花、手繪國畫、假山、小橋流水、珍貴紅木家具、奇石擺件......無不彰顯出中式宮廷般的典雅，是韶關市首家中式古典風格的酒店，天然氧吧。

酒店的經營涵蓋了餐飲、客房、停車場、健身房、棋牌室、會議室、茶藝室、書畫室、酒窖等服務設施，並且統一按四星級標準進行裝修，計畫總投入近4000萬元。

酒店擁有標準間、豪華大床房、標準套房、花園套房等多種型別和規格客房108間。房內布置古典簡約，配有電視音響系統、客房自行控制的**空調系統，並配備免費高速寬頻上網及電腦使用和24小時的貼心服務，房間的隔音效果做到45db以內，完全確保賓客的商務及隱私需求。

龍園酒店的花園套房、標準套房所特有的花園走廊、大陽台能讓每一位入住該房型的客人在舒適的休息之餘享受悠閒的休閒體驗。復古的中式房間能讓每乙個入住的客人享受到無可比擬的浪漫古典情懷。

龍園酒店的餐飲娛樂設施相當齊全，古典家居及裝置和特色化的服務管理將給賓客帶來不同凡響的休閒時光。

酒店餐飲共有餐位100餘個，古典優雅的六樓茶藝會所更是酒店的一大亮點，特聘的專業茶藝師定能讓每乙個光顧的客人「開懷暢飲」。

1.2 專案提出的背景及建設必要性

韶關市是處於發展中的旅遊城市，人均消費水平較周邊城市要高，在韶關進行綜合性酒店投資回報較快。酒店專案的資金流動較大，能更好的拉動韶關市區的經濟建設。一般情況下高星級酒店一旦建成開業對周邊的商鋪、房產的提公升都會有較大幫助。

本專案所用的裝修風格和家具都為古典中國風，全實木家具傾情打造一種中國特有的古典情懷。以「茶」為特色主打服務，古典字畫為輔，配以優雅的古典**，彷彿置身於古典印象精心打造的中式環境中：飛簷斗拱、雕梁畫棟的建築外觀，其莊嚴華麗將你深深震撼。

風格各異的房間彰顯了中式宮廷般的豪華，或流露古代民居白牆灰瓦的自然質樸，彷彿再現往昔「唐盛宋雅」、「清風明韻」。

本專案的建成將填補韶關市區在高星級標準綜合性酒店方面的空白、會產生較大的經濟效益和社會效益。

1.3 可行性研究的依據和範圍

本報告是基於對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本專案的市場分析、專案定位、規劃設計定位、營銷推廣策略以及專案的財務評價進行研究。

1.4 主要技術經濟指標

1.4.1 總面積8000平公尺左右，6層樓；包括客房、餐飲、停車場、會議室、茶藝會所等設施；

1.4.2 接待客房分布在2、3、4、5層，共108間；

1.4.3 餐飲包括：1樓茶餐廳，面積565平公尺，100個餐位；

1.4.4 會議廳1個：投影、音響裝置等齊全，能容納60-100人同時開會，外帶空中花園。

1.4.5 茶藝會所：內有健身房、棋牌室、會議室、茶藝室、書畫室、酒窖等

1.4.6 停車場在負一層1636平公尺，120餘個停車位；

1.5 進度計畫

1.5.1 2023年10 月 2日內部修整動工；

1.5.2 2023年12 月 1日內部修整完工；

1.5.3 2023年12月30 日內完成招工；

1.5.4 2023年1 月 31日內完**員培訓；

1.5.5 2023年2 月 1日開始正式營業。

第二章市場調研及前景**

2.1市場形勢分析

2.1.1客觀區域市場分析

本專案的定位是：建設一家在韶關市區排名前三，在湞江區第一的四星級古典特色酒店。

酒店是高投入高產出的產業。專案所處的市場形勢利好，位於韶關市國家森林公園旁，周圍環境優雅、綠化好、交通便利，適於閒逸、靜養；毗鄰丹霞山、獅子巖、南華寺等著名景點；連線各條交通樞紐，如：京港澳、廣樂高速、韶贛高速公路，京廣鐵路、武廣高鐵等。

距離市區僅5分鐘車程。

從韶關市來看，是我國近年來旅遊餐飲業發展迅速的城市之一。韶關的大型餐飲和酒店市場遠沒有達到飽和，市場空間較大。特別是湞江區大型的餐飲、休閒、酒店專案較少，本專案的出現能填補這方面的空白。

2.1.2市場供求分析

通過韶關酒店市場的調查和分析，可以看出相關酒店市場主要有以下特點：

1、區域高星級酒店已成規模，硬體設施較高；

2、經濟型酒店市場飽和度偏高，如7天、諾庭連鎖等。

3、在功能設施上有商務型酒店和旅遊度假酒店的差別，以湞江區為代表的商務酒店擁有大規模的餐飲和休閒娛樂功能，而中檔商務酒店的餐飲和休閒娛樂功能相對精簡，不管是哪種型別酒店盈利均以客房為主；

4、韶關作為優秀旅遊城市，旅遊度假表現尤為明顯，經營狀況總體良好。

5、韶關市區人口及中小型企業較多，目前消費較集中在韶關市區商業圈，但停車交通較本專案的位置來說並沒有任何優勢。

本專案建成營業後將吸引大部分市區的本地消費人群，並通過一系列的廣告宣傳推動迅速在韶關地區創立品牌效應。通過多渠道的**會拉動整個韶關市的人氣。

本專案是綜合性茶藝會所酒店，能解決大部分不同客人的消費需求，並且可以作為度假型酒店對周邊城市形成銷售覆蓋。

第三章專案定位

3.1主題定位

韶關市龍園酒店

——高星級豪華特色酒店，大型綜合性茶藝會所酒店

——韶關豪華古典酒店、茶藝酒店、特色服務，一流享受

客房------古典中國風概念客房

餐飲------以粵菜高檔菜餚緊貼本地消費者口味

茶藝會所------溫馨舒適的休閒享受，優質的高品位服務

停車場------便捷便利

3.2功能定位

龍園酒店以旅遊度假客、商務客和會議為主要的目標客源，同時還包括珠三角療養休閒及本地居民的消費等。

根據專案周邊區域的客源分布及需求臨近度分析，預計酒店未來客源結構比例如下：

旅遊度假客佔40%、商務客源約佔35％、會議客源約佔10％、散客約佔5％、政務約5％、其他約5％。

酒店未來客源結構以旅遊度假客及商務客源為主，包括來香港、珠三角等的旅遊散客及來自工業區、商務區的協議公司客源。其中會議客源由於綜合消費能力較高，過會議能帶來酒店客房、餐飲收入，我們對會議客源定位為以中型規模會為主打的客源，客源以本區域的企業為主。

龍園酒店的配置設施能夠滿足不同層次客人的消費需求，多元化的客戶渠道，完善的一站式服務。

3.3開發該專案目的定位

1．投資收益的最大化

2．建立韶關市龍園酒店的品牌形象；

3．為拉動韶關地區的經濟建設和社會繁榮做出貢獻；

4．增強在市場競爭力；

5．增強客戶滿意度，提公升客戶重複消費率；

3.4市場定位

1、酒店以中式典雅風格設計裝修，房間牆體配以手繪裝飾，使得酒店折舊率降低，折舊年限可適當延長，從而減輕運營壓力。

2、酒店的整體設計風格吸引的將是40-60歲左右的成功人仕，或文人雅仕，此階層人仕消費水平較高。酒店客房今後的平均房價擬定在210-230元左右。

3、酒店以客房為主要營業專案，餐飲只作為營業的補充，降低了餐飲的經營風險。酒店只做茶市及對住客提供早餐，茶市以林語陽光、森林官邸等小區業主及森林公園龐大的登山客為基礎，對於100個餐位來說，市場已有足夠大的空間。

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