1.目的
規範電梯的操作、保養和維修作業，維持電梯處於良好狀態，防止事故發生。
2.適用範圍
君山物業服務中心
3.職責
3.1電梯裝置責任人負責電梯的日常巡視和電梯本體的清潔工作，發現問題及時處理，無法解決的報告維修主管（主辦），通知服務供方進行維修，並對服務供方的維修及定期保養工作質量進行監督。
3.2維修主管（主辦）應每月根據合同規定和電梯執行狀況對服務供方保養情況進行評估，並將評估結果及要求書面知會服務供方，報品質部備案。
3.3在保養合同到期前三個月，由服務中心經理組織相關人員對服務供方進行評估，確定合同是否續簽，並報相關部門審批。
4．方法和過程控制
4.1電梯的操作
4.1.1電梯緊急的操作
4.1.1.1控制櫃檢修開關（270）有效時，操作步驟如下：
a)開啟控制櫃將對講器開關拔至「on」位置；
b)通知乘客：「我們正在實施救援，請他們不要慌張」，要求乘客關好轎門；
c)將檢修開關（270）關拔至「on」位置;
d)將檢修開關與控制面板上的上行或下行按鈕同時按下；
e)將電梯執行到就近樓層、頂層或底層至平層位置。
4.1.1.2控制櫃電源開關無效時，操作步驟如下：
a) 開啟控制櫃將對講器開關拔至「on」位置；
b) 通知乘客：「我們正在實施救援，請他們不要慌張」，要求乘客關好轎門；
c)先切斷電梯電源開關,並將檢修開關（270）關拔至「on」位置;
d)拉下松閘扳手鬆開抱閘；
e)確定電梯是否在執行；
f)將電梯執行到就近樓層、頂層或底層至平層位置；
g)鬆開抱閘，恢復電源。
4.1.2轎頂檢修的操作
4.1.2.1在開啟樓層廳門進入電梯轎廂內或轎廂頂維修前須確認電梯是否停在該層和下一層，並在一層廳門口擺放「電梯安全檢查」標識；
4.1.2.2開啟樓層廳門,按下轎頂紅色急停開關,進入電梯轎頂；
4.1.2.3把檢修開關從正常位置轉換至檢修位置,將急停開關恢復後，即可進行檢修執行；
4.1.2.4檢修完畢退出廳門前，須把檢修開關從正常位置轉換至檢修位置，並把急停開關復位；
4.1.3坑底檢修的操作
4.1.3.1開啟底層廳門，按下紅色急停開關；
4.1.3.2將坑底照明燈開啟,進入底坑進行檢修;
4.1.3.4檢修完畢退出坑底，切斷照明燈；
4.1.3.5將紅色急停開關復位，關好廳門。
4.1.4消防梯操作流程
a) 發生消防事故，消防電梯投入使用
b) 消防電梯司機敲碎一樓按鈕盒玻璃
c) 按下消防專用開關至「no」， 消防電梯進入消防使用狀態。
d) 電梯歸首至一樓
e) 廳門、轎門開啟
f) 選擇目的樓層
g) 按按鈕至關門執行後放手
h) 電梯直駛目的樓層
i) 電梯待命（供救援組專用）
j) 按關門按鈕
k) 門關後直駛至一樓
l) 電梯待命
4.1.5電梯安全操作告示
4.1.5.1當遇到電梯平層後不開門時，請試按開門按鈕或本層按鈕達到開門目的；如失敗，請別驚慌，立即通過警鈴與管理人員聯絡。
4.1.5.2如遇停電或電梯故障，請立即與控制中心人員或我們的工作人員聯絡。
4.1.5.3電梯進行維修保養時，在一層廳門口擺放「電梯安全檢查」標識；
4.2電梯的維護保養
4.2.1日檢
a) 日常巡視專案每天檢查控制櫃和電機溫度是否過高，風機的狀況，電梯執行聲音是否正常。
b) 每天巡視客梯的運**況，如有異常需立刻停止使用並及時處理或通知服務供方處理，做好對服務供方維修、保養的監督工作，並做好記錄。
4.2.2周檢
a)電梯裝置責任人或服務供方應每週一次對電梯的主要機構和裝置檢查其動作的可靠性和工作的準確性，並進行必要的修正和潤滑，其內容包括：
1) 轎廂按鈕和急停按鈕檢查其動作，要求動作可靠，操作輕便；
2) 轎廂照明應良好，光亮足夠、訊號(指示器、方向箭頭)準確；
3) 平層機構檢查平層準確度，要求平層誤差在7mm以內；
4) 轎廂門檢查門的開關動作，要求開關門靈活，舒適感好。自動門檢查門的重開線路(按鈕、光幕等)；
5) 廳門檢查門鎖是否靈活，觸點之間接觸是否良好，在必要時進行調節更換；
6) 檢查廳門、轎門導軌中有無汙物；
7) 檢查制動閘的情況，制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有否磨損，必要時調整或更換制動瓦；
8) 接觸器檢查觸頭、銜鐵接觸情況是否良好，有無熔焊和積碳；
9) 檢查驅動電動機有無異常雜訊和過熱現象，軸承溫公升不超過80攝氏度；
10) 導向輪檢查其潤滑、運**況；
11) 電梯裝置責任人或維保承包方每2周清潔各電梯轎頂、底坑各一次，做到無積塵。
4.2.3季度檢
4.2.3.1維護人員應對其一般重要機械和電氣裝備進行檢查，曳引機及電動機軸承端潤滑檢查是否正常。
a) 制動器動作是否正常、制動瓦與制動盤之間的間隙是否正常。
b) 曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移。
c) 限速器鋼絲繩是否磨損、鏽蝕。
d) 繼電器、接觸器等工作情況是否正常，觸頭及主要部件緊固螺釘有否鬆動。
4.2.3.2轎廂頂和井道
a) 檢查門的操作、調節和清潔門驅動裝置的部件，如電動機皮帶輪的皮帶、電動機、磁籠、速度控制開關、門懸掛滾輪、安全開關和彈簧等。
b) 清潔轎門、廳門門坎和上坎(門導軌)。
c) 檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情況。
d) 調節和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸杆、開關門鉸鏈、門滑輪停止塊、門與門坎之間的間隙等。
e) 檢查並清潔全部廳門門鎖和開關觸點，以及井道內的接線瑞子。
f) 檢查對重裝置和轎廂聯接件(補償鏈)。
g) 檢查轎廂、對重導靴的磨損情況和安全鉗與導軌的間隙，必要時予以調換和調整。
h)檢查每根曳引鋼絲繩的張緊是否正常，並做好清潔工作。
4.2.3.3轎廂內部
a) 檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。
b) 檢查轎廂照明、轎廂訊號指示器、方向指示箭頭、蜂鈴的工作情況，必要時調換燈。
c) 檢查轎廂門的開關動作情況(按鈕、光電管、關門限制器等)。
d) 檢查緊急照明裝置。
e) 檢查並調節電梯起動、執行、減速和停止是否舒適良好。
f) 檢查平層準確度。
g）層站檢查停靠層廳門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。
4.2.4年檢
電梯在執行一年之後，服務供方須負責由技術監督局對電梯的年度技術檢驗工作，管理處電梯裝置責任人應予配合，按要求檢查電梯的機械、電氣、安全裝置的情況和主要零部件的磨損程度，磨損量超過允許值或損壞的部件須更換。
4.3常見電梯故障的處理
4.3.1電梯困人的處理
4.3.1.
1電梯出現問題時，將會給乘客帶來意外的麻煩。控制中心人員通知裝置責任人或電梯公司維保人員；要求轎內乘客必須保持鎮靜，安慰被困人員情緒，不可做大型的振動，以免給救援人帶來麻煩，我們的專業人員馬上將對他們進行救援。要求控制中心人員必須使用公司統一的說辭對被困人員進行安撫。
同時通知巡邏崗安全員將電梯前擺放故障標識牌。
4.3.1.2裝置責任人、電梯公司維保人員及值班人員接到故障出現的警情後，及時趕到現場；
4.3.1.3裝置責任人、電梯公司維保人員及值班人員到達頂層檢修控制櫃位置後，立即進行救援工作；救援步驟如下：
第一步、通知乘客：「我們正在實施救援，請他們不要慌張」，要求乘客關好轎門；
第二步、切斷故障電梯總電源；
第三步、準備進行松閘放人，松閘放人時必須由一人進行操作，確定電梯距被卡位置最近樓層；
第四步、由操作人員將制動器松閘扳手將拉下，直至電梯到達所確定的樓層，看到控制櫃內平層顯示燈點亮時，立即將松閘扳手恢復正常。（根據金色家園無機房電梯特點：消防通道與電梯廳相互不能相通的情況，電梯只能通過操作人員將電梯根據情況放至一層或頂層，操作方法與就近放人相同。
）第五步、檢修人員立即趕到被困人員所在樓層，使用三角鑰匙開啟被困人員所在樓層電梯廳門及轎門，被困人員獲得解救；解救同時檢修人員對被困人員進行安撫，要求其不要驚慌，保持安靜。（根據金色家園電梯情況，如電梯被困人員被解救至頂層或一層，應該將被困人員從頂層電梯廳通過爬梯解救到屋頂消防通道。）
4.3.1.4電梯出現故障或放人後對電梯故障的處理
a) 電梯維修人員迅速判斷該電梯故障型別。
b) 屬於電梯門無法關閉現象的，可到該層處理。
c) 屬於電梯無法開門或關門後不執行的，可到機房通過故障燈判斷屬於哪種型別故障。
d) 當需要維修或停電檢查時，必須用對講機或內線**通知控制中心，並告知值班人員在該梯首層放置「暫停使用，不便之處，敬請原諒」等標識。
e) 裝置責任人應立即排除裝置故障，並做好質量記錄。裝置責任人無法處理的，應立即通知電梯服務供方進行維修。
5.質量記錄和**
5.1 vkwy/qp/7.5.1-sb-01-f1公用裝置設施保養維修記錄表》
5.2 vkwy/qp/7.5.1-sb-01-f5服務供方裝置保養維修記錄表》
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