前期開發部紅木林、龍湖時代天街觀摩體會
2023年4月19日上午，前期開發部由王靜副經理帶隊考察了位於大興區的兩個在售專案，作為中建國際港在大興的主要競品專案，城建紅木林和龍湖時代天街從產品設計、增值空間等方面互有優劣，各有特點，下面簡要闡述一下觀摩後的體會。
一、 產品介紹
二、 產品分析
1、 地理位置：中建國際港與紅木林均位於大興棗園，是傳統核心區與新城銜接部，是進駐大興的咽喉要塞，專案外攏京城，內接大興是大興新城新形象的展示視窗，交通便利，商業配套齊全。龍湖時代天街位於六環外，生物醫藥基地站上蓋，周邊環境發展較滯後，大環境不是很理想。
2、 產品比較：1）附贈空間上，紅木林以71平公尺b1戶型為例，附贈面積約20平公尺，通過南方的花架方式進行設計，開發商負責梁、柱施工，驗收後由小業主進行封閉，優點是附贈率較高，缺點是面寬較小，塔樓設計使用率比較低，並且通風效果和採光上比較差；龍湖時代天街以85平公尺兩居室為例，附贈面積也是20平公尺左右，但是每個房間採用的徑深為1.2公尺飄窗的方式設計，該設計從利用空間上更加合理和實用，但在戶型設計上除98平公尺的主打戶型外，其他小戶型產品設計一般。
2）整體規劃上，紅木林總占地7.9萬平公尺，建築面積17.5萬平方公尺，地上建築總共包含14棟，容積率2.
2，小區分南北兩個地塊，小區規劃有塔樓、板樓和少量低密，這種布局體現了開發商整體控制容積率的意圖，在北側地塊開發少量別墅產品，同時將南側地塊集中規劃為小戶型的高層，這樣既保證了專案整體容積率的達標，又能以少量別墅產品提公升專案整體品質感。但是從個人角度看，專案區域內低密度產品的私密性將大打折扣，且採光較差，需要開發商在低密度產品的最終設計上，採取有效手段加以規避；龍湖時代天街占地面積約25萬平方公尺，建築面積約75萬平方公尺，地鐵將其一分為二，東側是40萬平的住宅，西側是32萬平的商業綜合體，住宅區一共包括13棟樓，純板樓。其中2#、3#為東西向，其餘為南北向，從整體小區看龍湖地產依舊堅持主打園林景觀設計，8萬平公尺的主題景觀園林，獨立入戶景觀、點式水景等是小區一大亮點，但建築規劃上亮點不多，且小區距市區較遠，雖配建較大體量的商業，但周邊教育、醫療等配套較少，對小區業主未來入住會帶來很大影響。
3）銷售**上，從地理位置及推盤策略上講，無疑是龍湖時代天街在**戰上佔了上風，開盤當日售罄也是理所應當。
三、 綜合分析
1、 從參觀的兩個專案以及對中建國際港的了解，大興區對房地產企業的支援力度較大，開發周期短、小區配建少、市政配套齊全、產品突破上有較大利用空間，未來建議公司可以考慮在大興區加大土地儲備。
2、 房地產暴利時代已經結束，越來越多的開發商已經感受到了調控帶來的壓力，同樣也感受到單純依靠降價已經不能完全的吸引客戶，產品的價值創新，以為給客戶帶來多大附加值，已經成為關注的焦點，在這個現金為王的時代，誰先求變，誰就會佔得先機，恆大、龍湖、遠洋都在調整戰略，我們同樣不能甘於人後。
3、 我覺得定期搞一次這樣的觀摩活動非常好，看到了別人的長處，也挖掘出了自身的不足，不去看看外面的世界，自己永遠是井底之蛙，感謝公司給我們這次機會，也希望通過公司這個平台能接觸到更多專業以外的知識。