一、專案分期開發計畫
鳳凰山專案擬作如下分期開發計畫，如下圖所示：
1、一期位於專案北側，開發思路主要是以「產品展示、試探市場反應」為主，在保證專案品質並能順利回籠專案建設資金的前提下，在產品配比方面應以花園洋房（因為它可以實現別墅的某些功能，體現高品質）為主、板式小高層（因為它比別墅類物業型別更容易回籠專案建設資金）為輔，同時少量配給聯排別墅、雙拼別墅。這樣做到既可以用豐富的產品型別來試探市場的反應，以便在專案後期開發中作出相應調整，又可以保證產品能滿足市場需求，順利回籠專案建設資金。
一期的物業型別設定（暫估）：獨棟別墅5畝，容積率0.5，建築面積1667㎡；雙拼別墅5畝，容積率0.
6，建築面積2000㎡；聯排別墅10畝，容積率0.7，建築面積4667㎡；花園洋房80畝，容積率1.1，建築面積58667㎡；板式小高層9畝，容積率5.
6，建築面積33600㎡；商業配套10畝，容積率1.5，建築面積10000㎡。
2、二期地塊在一期地塊右側，建設用地面積共約317畝，分為2－1和2－2地塊。地形地勢條件較好，可開發面積較大，有利於作高密度物業型別的開發。由於專案二期的主要目的是健全和完善整個專案的配套設施，因此，商業開發和住宅開發要統籌考慮，用一定量的高品質商業型別來帶動同區域的住宅物業。
二期的物業型別設定（暫估）：雙拼別墅15畝，容積率0.6，建築面積6000㎡；花園洋房247畝，容積率1.
1，建築面積181134㎡；板式小高層25畝，容積率5.6，建築面積93334㎡；商業配套30畝，容積率1.5，建築面積30000㎡。
3、專案三期地塊位置於專案地塊中部**景觀周圍，分為3－1和3－2地塊。
在物業型別上，應根據政策要求和實際的地形地勢，綜合考慮花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅各種型別，而不應只單純考慮低密度的開發。這樣不僅豐富了產品型別，可以滿足不同的市場需求，還可以回籠更多的建設資金，降低專案的開發難度。
同時，在做好景觀改造和品質提公升的前提下，要在適當位置設定社群精品型高階商業業態，營造專案內良好的商業氛圍，進而吸引人氣，聚集人氣。
而在整個鳳凰山專案中，鳳凰樓作為地標性建築，並且圍繞其周邊形成了乙個**商業廣場。因此，在定位3－1和3－2地塊的物業型別時，為了避免削弱鳳凰樓的核心作用（同時，鑑於鳳凰樓是地標建築，**可能會對其周邊建築作限高要求），就不應考慮板式小高層，最好以花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅等物業型別為主。
三期的物業型別設定（暫估）：別墅類建築面積佔三期規劃建築面積的35%（42畝），容積率0.6，即16800㎡；花園洋房佔三期規劃建築的55%（66畝），容積率1.
1，即48400㎡；商業配套佔三期規劃建築的10%（12畝），容積率1.5，即12000㎡。
4、四期位於專案地塊的中下部，共分為4－1、4－2、4－3地塊，規劃建築面積約為160畝。
在4－1地塊中的」鳳凰樓商業廣場」，不應單純作為商業開發來考慮，而是應圍繞鳳凰樓在周邊考慮設定一些人無我有、人有我精的物業業態（如國際知名的嬰幼兒早教機構、小體量的溫泉度假精品酒店等），充分利用鳳凰樓這一極具標識性建築的優勢，通過聚集人氣來帶動鳳凰樓周邊的商業開發。
4－2地塊處於整個專案中較佳位置，視野開闊，景觀面較好，比較容易營造低密度、高品質的聯排別墅、雙拼別墅。
4－3地塊由於地處專案內部，視野和景觀相對4－2地塊而言，優勢不是很突出，因此4－3地塊物業型別應結合專案品質，以回籠資金為目的，建議考慮板式小高層或花園洋房等。
四期的物業型別設定（暫估）：別墅類建築面積佔四期規劃建築面積的50%（75畝），容積率0.6，即30000㎡；花園洋房佔四期規劃建築的36%（54畝），容積率1.
1，即39600㎡；商業配套佔四期規劃建築的14%（20畝，扣除鳳凰樓占地面積約1畝），容積率1.5，即5600㎡。
5、專案五期處於整個專案的南側，地形地勢相對平整，交通通達性較好，但離專案三期較遠，商業和配套不完善。整個專案五期地塊雖然便於布置高密度的物業型別，但是還是應注重營造它的專案品質，最好以花園洋房為主，在區域性區域配置板式小高層或聯排別墅。同時，針對專案南端社群商業和配套不是太完善的不足，還應在專案五期地塊裡設定相應的社群商業和配套，在市場上形成更多的關注焦點，成為人人嚮往的宜居之地。
五期的物業型別設定（暫估）：別墅類建築面積佔五期規劃建築面積的20%（24畝），容積率0.7，即11200㎡；花園洋房佔五期規劃建築的55%（66畝），容積率1.
1，即48400㎡；板式小高層佔五期規劃建築的15%（18畝），容積率5.6，即67200㎡；商業配套佔五期規劃建築的10%（12畝），容積率1.5，即12000㎡。
6、專案六期所處區域位於專案地形地勢、景觀視野等最佳處，比較容易營造專案的高品質，並且在後期開發該區域時可以實現較高的經濟效益。因此，該區域比較適合在專案後期作雙拼別墅這類低密度、高品質物業型別的開發。
六期的物業型別設定（暫估）：別墅類建築面積佔六期規劃建築面積的100%（100畝），容積率0.6，即40000㎡。
7、專案七期臨近開遠市城市**景觀大道，在專案各期開發順利結束後，配合開遠市城市開發建設的程序，再作該區域的開發建設，通過設立各汽車品牌4s店的城市展廳、大型餐飲、ktv等商業業態，將進一步豐富專案內涵，提公升專案價值，拓展公司和專案的品牌價值空間。
七期的物業型別設定（暫估）：物業型別全部為商業，規劃建築面積50畝，容積率1.5，即50000㎡。
二、專案投資成本和銷售利潤估算
1、一期建設用地面積109畝，綜合容積率1.38，綜合開發成本為2.8億元（按2800元/㎡計）。
銷售收入：獨棟別墅，5500元/㎡×1667㎡＝916.85萬元；雙拼別墅，5000元/㎡×2000㎡＝1100萬元；花園洋房，3900元/㎡×58667㎡＝22880萬元；板式小高層，3500元/㎡×33600㎡＝11760萬元；商業配套，10000元/㎡×10000㎡＝10000萬元；合計銷售總收入約4.
7億元。
到期銷售淨利潤為1.9億元。
2、二期建設用地面積317畝，綜合容積率1.47，綜合開發成本為5.9億元（按2800元/㎡計）。
銷售收入：雙拼別墅，5500元/㎡×6000㎡＝3300萬元；花園洋房，4400元/㎡×181134㎡＝79699萬元；板式小高層，3900元/㎡×93334㎡＝36400萬元；商業配套，13000元/㎡×30000㎡＝39000萬元。合計銷售總收入約15.
8億元。
到期銷售淨利潤為9.9億元。
3、三期的規劃建築面積約為120畝，綜合容積率1.3（暫估），綜合開發成本為2.9億元（按2800元/㎡計）。
銷售收入：雙拼別墅，6000元/㎡×16800㎡＝10080萬元；花園洋房，4800元/㎡×48400㎡＝23232萬元；商業配套，15000元/㎡×12000㎡＝18000萬元；合計銷售總收入約5.1億元。
到期銷售淨利潤為2.2億元。
4、四期的規劃建築面積約為150畝，綜合容積率1.3（暫估），綜合開發成本為3.9億元（按3000元/㎡計）。
銷售收入：雙拼別墅，7000元/㎡×30000㎡＝21000萬元；花園洋房，5200元/㎡×39600㎡＝20592萬元；商業配套，60000元/㎡×5600㎡＝33600萬元；合計銷售總收入約7.5億元。
到期銷售淨利潤為3.6億元。
5、五期的規劃建築面積約為120畝，綜合容積率1.47，綜合開發成本為3.5億元（按3000元/㎡計）。
銷售收入：聯排別墅，6500元/㎡×11200㎡＝7280萬元；花園洋房，5600元/㎡×48400㎡＝27104萬元；板式小高層，5000元/㎡×67200㎡＝33600萬元；商業配套，15000元/㎡×12000㎡＝18000萬元；合計銷售總收入約8.6億元。
到期銷售淨利潤為5.1億元。
6、六期的規劃建築面積約為100畝，綜合容積率0.6，綜合開發成本為1.2億元（按3000元/㎡計）。
銷售收入：雙拼別墅，8500元/㎡×40000㎡＝3.4億元。
到期銷售淨利潤為2.2億元。
7、七期的規劃建築面積約為50畝，綜合容積率1.5，綜合開發成本為1.8億元（按3500元/㎡計）。
銷售收入：商業配套，25000元/㎡×50000㎡＝12.5億元。
到期銷售淨利潤為10.7億元。
三、開發時點計畫
1、按專案工作進度安排，專案一期在9－10月份開盤銷售，至12月31日，完成約40%的銷售率，實現銷售收入1.88億元，剩餘60%的**計畫在2023年12月底前完成，到期共實現銷售利潤1.9億元。
2、二期地塊中的2－1地塊計畫於2023年6、7月份啟動開發建設，開發建設週期為2年，至2023年6月份竣工交房。銷售週期為2年，2023年1月份開盤銷售，至2017底結束；
2－2地塊計畫於2023年12月啟動開發建設，開發建設週期為2年，2023年底竣工交房。2023年6月份開盤銷售。銷售週期為1.5年，至2023年12月底結束。
3、三期開發建設週期為1.5年，從2023年7月開始開發建設，至2023年12月份竣工交房。銷售週期為1年，至2023年12月底左右結束。
4、四期開發建設週期為1.5年，從2023年7月開始開發建設，至2023年12月底竣工交房。銷售週期為1年，從2023年1月開盤銷售，至2023年12月底結束。
5、五期開發建設週期為1.5年，從2023年7月開始開發建設，至2023年12月底竣工交房。銷售週期為1年，從2023年1月開盤銷售，至2023年12月底結束。
6、六期開發建設週期為1年，從2023年7月開始開發建設，至2023年6月竣工交房。
7、七期開發建設週期為1年，從2023年7月開始開發建設，至2023年6月竣工交房。
四、總估算
鳳凰山專案規劃建設面積約966畝，從2023年9月開始銷售，至2023年6月全部竣工交房，週期8年3個月，開發成本22億元，銷售收入57億元，銷售淨利潤35.6億元。
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