怡文軒文化藝術城
2023年營銷策略報告
2023年12月31日
1、怡文軒文化藝術城年度可售**分析
注：資料截止到2023年12月31日，以交納定金資料為準
2、可售**分析結論
1、截止到2023年12月31日，正式簽署合同的客戶僅2戶。因此，對交納定金業主的轉簽仍將作為春節之前的重要工作。
2、從已售**分析，自主經營仍然是客戶購買商鋪的主要需求。
3、雖然正式的客帶客活動尚未展開，但是由於古玩商圈的受眾群體相對較小，客帶客的作用已經初步體現出來。
4、-1層，2層的價效比不夠明顯，-1層、2層的銷售工作將成為2023年得銷售重點與難點。
3、年度推盤計畫分析
四、年度營銷目標分析
通過對營銷目標及推盤計畫的分析，2023年度，1-3月份仍然以去化年底開盤推出的**為主要工作。4-8月份市場轉暖，同時前期客戶轉簽工作基本結束，1-3層**去化80%，可加推4層，-1層。
基於年度營銷回款目標要求，4-8月份主要銷售期要加推新**，推廣時間緊，蓄客難度大，銷售任務重，成為2、3季度工作的重中之重。
五、年度營銷策略
1、營銷策略總體思路：
在2023年度推廣中，元旦之後，銷售方式轉為以直銷為主，通過銷售人員的集中走訪，在周邊文化商圈內的經營業主之中深入挖掘意向客戶，同時發布老帶新政策資訊。
4-8月份，針對推出的新**，著重宣傳投資價值，繼續挖掘投資群體。
2、年度推廣策略
階段推廣策略分解
● 準商業產權現鋪（持續熱銷，產品價值）
● 高投資回報，收益無憂（簡訊持續精準投放，網路覆蓋投資群，道旗吸引區域投資客）
● 區域熱度，產業價值（文化產業集群，**扶植，濟南文化產業核心區）
3、年度營銷策略
直銷+圈層營銷
直銷策略：
為深入挖掘行業內部經營市場，銷售人員春節之前銷售手段以直銷為主。攜帶專案物料對齊魯古玩城、藥王樓及周邊英雄山文化市場，雅園、新世界等濟南各古玩商圈進行集中走訪，挖掘意向客戶。
12.281.41.111.20
1、 自12月28日起，置業顧問分兩組。輪流駐守售樓處、外出走訪。置業顧問需做好外出地點的記錄，交接與下一組置業顧問，避免重複走訪。
2、 12月28日到1月11日。重點走訪雅園，新世界，英雄山文化市場，人防**。
3、 1月12日到1月20日重點走訪齊魯古玩城，藥王樓等區域。
4、 置業顧問走訪中做好客戶記錄，深入挖掘意向客戶，對有意向的客戶再次重點回訪。
5、 走訪過程中攜帶專案單頁，名片。並同時發布怡文軒客帶客,老帶新政策。
圈層營銷：前期營銷推廣過程中，報廣，廣播，簡訊，派單網路等不同**均帶來效果不等的來電量，但電轉訪的比率明顯較低，因此，媒介推廣的不足，我們用公關活動，特別是圈層營銷這種投資圈，文化圈內的人際交流更加直接的的方式來彌補。
2023年1月春節賀卡派送
2023年4月文化產業經營投資論壇
2023年5月怡文軒免費鑑定周
2023年6月濟南文化產業投資、經營明星人物評選
4、渠道策略
在2023年度，來電來訪客戶的資訊獲知渠道較為豐富，前期主要以定期投放的報廣，簡訊為主，後期以廣播廣告為主。總體來講，採用的短效**較多，長效**前期幾乎沒有，後期雖採用廣播持續投放，但推廣階段相對滯後，媒介配合不足。開盤前期推廣力度明顯不足。
在2023年，專案客戶渠道構建上調整建議如下：
回暖期**籤期，過渡期）：以簡訊，派單等媒介由周邊向外圍發布專案資訊，持續暖場。
主銷期：以報廣、簡訊、計程車led廣告、派單、網路的集中配合投放，立體化，全方位，多渠道的發布專案資訊。
為專案在此階段的主要銷售任務提供支援。網路廣告想投資群體針對性的試水發布，吸引投資客。
尾銷期：以簡訊週期性發布為主，主要追訪消化前期來訪客戶以及區域內分流攔截客戶，保證以較快的速度
**尾貨。
長效**的運用：
網路：根據對上一年度推廣情況的分析，雖然沒有投放網路廣告，但是依然有相當一部分投資群體通過網路途
徑主動獲知專案資訊，在成交客戶中，網路途徑來訪的，投資性十分明確。為配合銷售需求，在挖掘周邊文化
商圈內部的經營業主的同時，仍然需要多放出擊，主動尋求投資群體的關注。
道旗：根據明年市場情況分析，區域內部**珠寶古玩城將於3月份開盤，新世界**也有意向改造**。以
道旗搶先占領周邊區域推廣陣地，能夠為分流後期區域內的來訪客戶做準備。，在整個區域內部的競爭中處於
優勢地位。
標示性，同時，為了提高外部專案形象，在於對面專案的競爭中縮小差距，樓體廣告勢在必行。
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級以上各班自願參加 2 統一使用普通話參加演講，把握演講內容和技巧，注重儀表形象和演講效果。3 誦讀作品為古今中外的經典名作 4 演講時間 不超過5分鐘。4 要求脫稿 流利 自然有感情進行朗誦。5 朗誦過程中可以適當配樂或其他有創意的形式，烘托氣氛，增強效果。7 演講比賽將於十五週分東西校區進行預賽...