平謙國際顧燕俠銷售經理
近些年來，中國工業地產的投資，一直在穩固的發展。雖然投資工業地產，回報的週期比較長，一般來說需要5-10年的甚至更長的週期，但是工業地產的投資回報率較高，投資回報穩定且投資長期性，更加符合國外投資者的投資習慣。包括普洛思、amb、騰飛、新加坡豐樹、日本新熙的等國際投資集團這幾年也陸續在中國工業地產市場開始布點。
且由於這兩年巨集觀調控政策對國內住宅地產的影響，原先國內投資住宅地產的大鱷們，包括復地集團、鵬欣集團、綠地集團、陸家嘴集團等在內的諸多國內知名大型開發商，都開始涉足工業地產領域。這也直接導致了工業地產投資的競爭和風險加大。在這樣的市場前景和競爭壓力下，如何掌握主動且打出品牌，成為了廣大投資者思考的大問題。
一般來說，目前發展較為成熟的工業區中，較老的廠房，房齡已經超過了10年，還有其他10年，8年，5年左右的廠房。而現在開發的廠房，比起這類8年、10年前開發的廠房，在**競爭上就沒有優勢。舉個例子：
10年前，鋼的**差不多是2600元人民幣/噸，而現在鋼的**差不多是4600元人民幣/噸。這只是其中的乙個部分，還要考慮上地價，勞動力成本等諸多因素，這也直接導致了現在開發新的工業園區，在成本上較老工業園區，無任何優勢。而且在使用性上面來說，一些質量比較好的老廠房，也完全不影響使用。
那新開發的工業園區，價值的定位應該在**？競爭優勢又在**？
我們認為，在工業園區的規劃和設計理念上，需要有創新！主要體現在以下幾個方面：
1.規模運作
像普洛斯等世界知名的工業地產投資商，他們成功的原因在**？當然資金是乙個重要的因素，但是我們從他們的投資方式上分析，規模化的操作也是相當大的乙個因素！首先他們基本每個自行開發的園區，其土地面積都在300畝左右。
而一般小型的開發商，操作面積是50-100畝的規模。這兩者的比較，從客戶的角度上看，首先就體現了乙個實力的感覺。其次，普洛斯已經在長三角，珠三角，環渤海以及西部地區，設下了眾多網點。
這也是規模化運作的一打體現。
乙個開發企業要打出品牌，長久發展，在對工業園區設點的戰略布局上、單個園區的規模上，有乙個高度。當然，這和企業的經濟實力有這時間的關係。
2.園區環境
我們已經提到過，新開發的園區和老工業園區，在造價上無任何優勢，如果像保持和老園區同樣的投資回報率，那在租金**上較老園區，有乙個明顯的增加。往往會發現在乙個工業區內，兩個「園中園」只間隔一條馬路，一家的**是12元/月/平方，另外一家是20元/月/平方公尺。客戶在尋找物業的時候，第一感覺就是**為何相差如此之大？
且在物業型別和使用上，區別又不大。其實從造假上分析，立刻就能分析出原因。但是從客戶的角度上來說，同樣的地理位置，差不多的物業型別，在不影響他們企業發展的情況下，一般來說都會選擇**優惠的，從而降低生產性客戶的生產成本，從而直接提高效益。
在這樣的情況下，如今開發新的工業園區，絕對就不能和8年-10年前開發的園區一樣的型別和模式，不然直接就會導致投資的失敗。所以需要在園區的環境上，有乙個突破，大面積的綠化，寬敞的主道路，外形現代化且不失實用的廠房。這些絕對會影響客戶的第一感覺。
一些有實力的客戶、注重企業形象的客戶，關心員工工作環境的客戶的客戶，在校園式的工業園和里弄式的工業園之間，往往願意多支付那8塊錢。
3.功能配套齊全
我們的客戶是企業，如何能成功？企業需要什麼，我們就要給企業什麼。那企業究竟需要什麼？
乙個高品質的物業，友善的生產環境，更重要的是齊全的配套設施！這樣能讓企業減少很多額外的支出和管理精力，從而全力投入到企業發展上去。乙個園區應當具備哪些配套設施？
食堂民以食為天，皇帝不差餓兵！這是千古不變的道理，你要設立乙個廠房，必定要考慮如何解決員工的吃飯問題。現在的工作餐，已經不是簡單的吃飽就可以解決。
衛生，營養，快捷，這都是如今餐飲的標準。但是這些往往都不是企業的特長，術業有專攻。如果要企業另外分出一部分精力和財力，去解決這個問題，顯然不合適。
而且效果可能也未必達到，所以乙個成功的園區，一定要有乙個有規模的食堂和專業的團隊，可以針對普通員工，管理人員不同的型別提供用餐。
宿舍一般來說，相對發達的城市，流動人口比例相對高，企業用工來說，外來員工數量自然不會少。在員工的住宿上，又是乙個問題。這不單單是費用的問題，還要考慮到員工的安全等諸多因素。
所以需要有乙個乾淨，整潔，高標準，嚴格管理的宿舍，來問企業節約員工的住宿問題。使得員工能夠更加好的為企業服務。
服務中心
服務中心包括：接待室，多動能會議廳，展示廳，辦公研發樓等，使得企業不出園區，就基本能夠完全滿足他的運作需求，從生產產品，到接待客戶，洽談業務和企業的內部會議，都有一套高質量的硬體和軟體支援！
娛樂配套
外地員工在業餘時間，都需要放鬆身心。但是如何能讓他們有健康，安全，有質量的業餘生活，也是企業需要關注的乙個問題。園區內配備的娛樂配套設施，一般包括：
健身房，電子閱覽室，圖書室，休閒茶園，桌球室等。能夠讓員工的業餘生活更加豐富，同時也讓員工對園區的生活工作環境更加滿意，從而提高對企業的忠誠度和歸屬感。
物業管理
24小時的保安，周界報警，定時巡視，這些工作必不可少。園區的安全一直是個不容忽視的事情。另外，在保潔，保綠，維修等方面，都需要專人進行維護。這同樣不用企業客戶操心。
4.節能，新穎的廠房
現在生產的大趨勢，都已經轉向了低碳、節能的主題。一些開發商，如平謙國際，已經開始著手在節約日常用電上動腦筋，在廠房的頂部鋪設太陽能薄膜，來支援客戶的日常用電，從而達到降低生產成本的目的。
而從廠房的外觀上，大面積的玻璃幕牆，加大了透光度和外觀的美觀，又不失實用性，即提高了企業形象，又不失實用性，還節能，一舉三得。這種型別的物業，應該是日後開發工業廠房的大趨勢。
總的來說，現在的工業園區投資，已經不能是以往的那種單純做產品，而應該逐步轉入做產業的模式。投資客從以前的「賣房子」開始逐步轉向「賣服務」。規模化，網路化的投資規劃理念、大學式的園區環境、齊全的配套設施、全部匯入iso質量管理體系，建設高標準，節能，外觀新穎的廠房，必定是日後開發的主導方向，這也是我們平謙國際一直以來的傳統和目標！
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