投資性房地產核算案例分析
新《企業會計準則》附錄規定，「投資性房地產」科目用來核算企業採用成本模式（或公允價值模式）計量的投資性房地產的成本，該科目可按投資性房地產類別和專案進行明細核算。但是，一些房地產開發企業對以經營租賃方式出租的房屋不通過「投資性房地產」科目核算，仍掛在「開發產品」科目，有的甚至「有物無賬」。
案例 某稅務檢查組對一家多年從事房地產開發的k公司進行了檢查。當檢查到商品房銷售情況時，檢查員小王很自然地詢問公司有多少空餘商品房沒有銷售，並請k公司銷售部提供未實現銷售房屋的台賬。從台賬可以看出，k公司近3年開發的專案幾乎每期都有未實現銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發現了一些疑點。
於是，小王提出將銷售台賬與未銷售房屋的鑰匙進行核對。k公司很不情願地拿出了鑰匙，並解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開門看房，所以鑰匙不全。對此，小王並未提出不同意見，而是請k公司將有鑰匙和沒有鑰匙的房屋分別統計。
待k公司統計完畢後，小王重點抽查了沒有鑰匙的房屋。抽查的結果正如小王所料，所謂沒有鑰匙的房屋，實際上是k公司用於對外經營租賃的，但k公司辯解是銷售人員私下將房屋用於出租。隨後，小王走訪了一些前期開發專案的店面房和配套房，不僅獲取了由k公司投資人另外投資成立的物業公司開具的收取房租的收款收據，而且了解到由k公司銷售部負責人個人（k公司投資人的弟弟）收取房租沒有開具發票的情況。
對此，k公司稱這些房屋都已由其個人購買，由其本人收取房租。情況果真如此？經驗豐富的小王請k公司和當事人分別拿出銷售和購買房屋的發票，k公司和當事人均無言以對。
在事實面前，k公司只好說出了事實。
原來，k公司將其開發的一些底層、配套設施（有不少是違章建築）及少數未銷售的房屋用於經營租賃收取租金，將一小部分租金計入k公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業公司。但在物業公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計入了小金庫。這部分計入小金庫的收入主要是對外出租違章建築收取的，k公司早已將這部分違章建築的成本隨相關開發專案的銷售成本一併結轉完畢，使得這部分違章建築因沒有賬面成本而游離於賬外。
k公司遂以銷售部經理個人的名義對外出租，並將租金計入小金庫，用於發放公司領導層獎金、員工福利以及公司無法獲取發票的業務活動開支，從而偷逃了營業稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等相關稅款。
分析 根據新《企業會計準則》的規定，企業用於經營性租賃的房屋，應該通過「投資性房地產」科目進行核算。但在日常會計核算中，一些企業發生對外經營性租賃房屋業務後，不僅沒將房屋轉入「投資性房地產」科目進行核算，還將用於經營租賃房屋的成本隨已實現銷售房屋的成本一併結轉，使得這些出租房沒有成本游離於賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬於此類情形。
另外，被檢查單位很可能為了迴避問題而採取麻痺檢查人員的手段。如上述案例中，k公司稱「有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中」、「銷售人員私下將房屋用於出租」、「這些房屋已由其個人購買」等，都是為了迷惑檢查人員。所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導，而且要從中悟出其背後所要隱瞞的問題，因為這些辯解往往暴露了問題所在。
實際上，檢查房地產開發公司的納稅問題並不複雜，檢查人員應抓住以下四個關鍵環節：
一是檢查所有開發專案的立項批准檔案，核對所批准開發專案的建築面積和實際銷售的總面積是否相當，可供銷售和實際銷售房屋的套數（或間數）是否一致（已全部銷售的情況下）。
二是核對預收房款是否及時計繳了相關稅款。核對預售房合同，看是否有用購房意向書代替預售房合同的情況，有沒有很多購房戶的預收賬款同時從同一賬戶轉入。
三是核對房屋銷售台賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙並進行必要的抽查，將出租房屋台賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，並進行必要的抽查（向承租方核對房租發票及實付租金）。如果開發商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用於出租。
四是檢查開發專案的配套設施、店面房（特別是違章建築）的成本核算情況。許多情況下，房地產開發公司很可能不將配套設施、店面房（特別是違章建築）單獨列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一併結轉，從而造成這部分房屋低成本甚至無成本而游離於賬外。檢查賬外房屋時，可以從檢查開發公司開發了哪些專案，專案緊鄰或附近有無配套設施、店面房或違章建築，這些建築物的所有權歸屬，其成本如何核算，是否按合法程式銷售或出租等方面入手。
多算的3萬元獎金從何而來
2009.02.16 劉志耕，沙兵
筆者曾受聘檢查一家單位，該單位中層以上幹部被舉報利用隱瞞銷售收入集體**。由於沒有任何線索，只好以主管部門進行業績考核，需要核實盈虧的名義檢查企業的會計資料。從現金盤存、銀行賬戶截止性檢查、廢舊物品變價及維修收入到料工費配比分析等，這些常規檢查方法和要點都被一一否定，直到第四天檢查結束，筆者仍一無所獲。
第五天，筆者請主管銷售賬的會計一起到銷售科核對賬目。核對工作剛開始，筆者與銷售科長聊起了銷售員的苦衷，然後很自然地聊到獎金與收入掛鉤的問題。此時，銷售科長的語速明顯變慢且出言謹慎，只說總體上掛鉤，卻不談具體如何掛鉤。
筆者要求看上年度的獎金結算表，銷售科長猶豫了一下，拿出了上年度財務結算獎金的彙總表（與財務科提供的完全一致）。筆者隨即要求銷售科長拿出銷售科與各銷售人員結算獎金的明細表。他顯得有些為難，最終還是拿了出來，並反覆強調是草擬的表，數字不一定準確。
筆者一眼看出，該錶計提獎金的收入基數比財務賬上多了110萬元，於是立即與銷售人員進行核對，確認了該錶的正確性。回到財務科，筆者將這張明細表給財務科長看，他先是一愣，隨後說這張表多算了110萬元收入，後來調整了。筆者要求財務科長拿出調整後的分配表，財務科長說就在彙總表上調整的。
筆者說彙總表只能調整分配的收入總數，怎麼能調整明細數呢？就算調整了，也應該有調整後的明細表。見財務科長無言以對，筆者繼續說，從情理上分析，銷售科應該依據財務科確認的獎金總數計算發放獎金，怎麼可能再多算收入基數和獎金？
銷售科多算的3萬元獎金從何而來？這些都違反了正常的邏輯關係。財務科長對此解釋不清。
筆者告訴財務科長，筆者已經與銷售人員核實並確認了這張明細表的正確性，財務科很可能少計了這110萬元收入，現在就差核實這筆收入的來龍去脈，可以到倉庫、車間和銷售科作進一步核實。看到此場景，財務科長主動說明了情況。
原來，該單位在日常銷售業務中，對關係比較好且用現金結算不要發票的客戶，由銷售科開出收款收據，月終由銷售科彙總後將現金交財務科長統一安排。該單位被檢查年度共用收款收據收款110萬元，在扣除提取給銷售人員的3萬元獎金後，全部發放給中層以上幹部（此問題造成銷售科獎金結算明細表比財務科獎金彙總表多3萬元）。而用收款收據銷售的產品由倉庫發出後，再由倉庫保管員從當月入庫產品數中扣除這部分數量後重新開具產品入庫單。
這樣，財務賬面上顯示入庫的產成品就不含收款收據銷售的數量，也無需核算這部分產品的銷售成本。
由於該單位沒有將110萬元收入及相關產品的數量計入財務賬簿，所以用常規方法從財務賬面上查不到蛛絲馬跡，即使用料工費配比分析的檢查方法，也會因為企業少計的收入數占企業總收入的比例過小而分析不出任何問題。在此情況下，檢查人員一定要冷靜思考，尋找新的突破口。如上述案例中，筆者採取了詢問銷售科長的方法。
由於非財務人員對檢查人員的檢查思路不了解，對檢查人員的提問警惕性通常小於財務人員（更小於財務科長），從而會不知不覺地將問題暴露出來。即使詢問意圖被其察覺，其故意迴避問題，也容易給檢查人員留下疑點。筆者就從銷售科長語速、聲調的突然變化和謹慎的表現，發現了疑點。
可見，檢查人員巧妙、機智、恰當的詢問，往往可以使檢查工作取得突破性進展。
當然，檢查人員需要注意詢問的方法和技巧。第一，一般情況下，不要直截了當地提問，可以從與檢查不相關的內容談起，旁敲側擊。這樣既可以緩和氣氛，融洽關係，也不容易引起對方的警覺。
如上述案例中，筆者先與銷售科長聊銷售員的苦衷，然後很自然地聊到獎金與收入掛鉤的問題。第二，必要時可單刀直入，提高檢查效率。如上述案例中，筆者為了節約時間，直接請財務科長拿出獎金結算表。
第三，詢問可適當含糊。如上述案例中，筆者請銷售科長拿出獎金結算表，但沒有明確是什麼結算表，儘管銷售科長沒有被忽悠，但此舉在實踐中常常行之有效。第四，仔細分析對方的解釋和強調的理由，最好能分析出自相矛盾、有悖常理及違背邏輯關係的問題，這樣很容易攻破對方的心理防線。
如上述案例中，筆者先戳穿了財務科長混淆調整彙總表與調整明細表的關係，又分析了銷售科多算獎金分配基數違反了正常的邏輯關係，給對方造成了很大的心理壓力。當筆者找出其他證據乘勝追擊時，對方徹底認輸，主動說明了情況。第五，注意詢問的態度，不能盛氣凌人，也不能和藹可親，以免失去嚴肅性。
詢問關鍵問題時，聲音可以適當提高一點，但盡量不要引起對方的牴觸情緒，更不要激化矛盾。如上述案例中，不管對方如何煩躁，如何反感，筆者始終保持冷靜。檢查人員的冷靜不僅表示胸有成竹，而且能從心理上給對方形成壓力。
多角度檢查固定資產減值準備
2009.02.23 劉志耕，趙志勇
新《企業會計準則》附錄規定，「固定資產減值準備」科目用來核算企業固定資產的減值準備。資產負債表日，固定資產發生減值的，按應減記的金額，借記「資產減值損失」科目，貸記該科目，處置固定資產還應同時結轉減值準備。該科目期末為貸方餘額，反映企業已計提但尚未轉銷的固定資產減值準備。
但是，由於稅法不認可計提的各項減值準備，所以，在進行所得稅納稅處理時需對計提的減值準備予以納稅調整。必須注意的是，對計提的固定資產減值準備進行納稅調整與其他計提減值準備資產的納稅調整相比有其特殊性，檢查人員對此需全面關注。
案例某檢查組去一家執行新《企業會計準則》的a公司進行企業所得稅年度匯算清繳檢查，a公司在被檢查年度的2月，按照會計準則的規定計提了960萬元的固定資產減值準備。檢查員小畢對此問題進行了專項檢查，並在與a公司溝通核實後提出了調增960萬元計稅所得額的意見，但a公司提出了不同看法。a公司財務人員認為，在計提固定資產減值準備後，他們對相關固定資產的賬面價值和折舊額進行了相應調減，並且已經從被檢查年度的3月份起按照調減固定資產賬面價值後的金額計提了折舊，至被檢查年度末，共計少提折舊180萬元，如果因不承認計提的減值準備而全額調增計稅所得額，那也應該允許按照計提減值準備前固定資產的賬面價值計提折舊並進行稅前扣除。
但小畢認為，為了嚴肅企業所得稅稅前扣除行為，根據《企業所得稅法》的規定，企業納稅年度內應計未計扣除專案，包括各類應計未計費用、應提未提折舊等不得扣除。由於小畢的解釋讓人無可置疑，a公司遂接受了小畢的意見並在檢查底稿上簽字確認，小畢就此形成了檢查意見並交由檢查組長老趙審核。