商品房銷售面積測量計算
中華人民共和國國家計量技術規範（jjf1058－1998）
（國家質量技術監督局2023年12月22日批准實施）
一、概述
1、範圍
本規範適用於商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。
2、引用文獻
本規範引用下列文獻：
gbj96－1986住宅建築設計規範；
建設部建房[1995]517號商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規
則； ch5001－1991 房產測量規範。
使用規範時，應注意使用上述引用文獻的現行有效版本。
3、定義
本規範採用以下定義：
3.1 商品房銷售面積
－－商品房整幢**，其銷售面積為整幢商品房的建築面積（地下室作為
人防工程的，應從整幢商品房的建築面積中扣除）。
－－商品房按「套」或「單元」**，其銷售面積為購房者所購買的套內
或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的共有建築面積之和。
3.2 整幢房屋建築面積
整幢房屋建築面積係指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積
之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層
高2.20公尺以上（含2.20公尺）的永久性建築。
3.3 套內建築面積
套內建築面積系指套內使用面積、套內牆體面積及套內陽台建築面積之
和。 3.4 套內使用面積
套內使用面積係指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆線水
平投影計算。
3.5 套內牆體面積
商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重牆體，有共有牆及非共
用牆兩種。
商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間之間的分
隔牆以及外牆（包括山牆）均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入
套內牆體面積。
非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
3.6 陽台建築面積
陽台建築面積係指陽台地面底板外沿在水平面的投影。
3.7 套內陽台建築面積
套內陽台建築面積系指套內各陽台建築面積之和。
3.8 共有建築面積
房屋共有建築面積係指各產權主共同占有或共同使用的建築面積。
3.9 共有建築面積分攤係數
整幢建築物的共有建築面積與整幢建築物的各套套內建築面積之和的比
值，即為共有建築面積分攤係數。
3.10應分攤的共有建築面積
應分攤的共有建築面積為套內建築面積與共有建築面積分攤係數之積。
二、測量要求
4、房屋邊長測量應連續測量兩次取平均值（中數*）,兩次測量讀數之差
（較差*）不超過表1規定。
表1 單位：m
鋼捲尺 △l』＝±0.0005l（l>10）
＝±0.001l（l≤10）
△l』一兩次測量讀數之差
l－被測邊長
手持式測距儀 ｜△l』｜≤0.005
5、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△l不超過（1）式規定：
n △l＝±0.004∑l1 （1）
i=1式中：n－房屋邊段數；
l1－分段邊長，i=1、2、3……n。
6、商品房面積測量標準不確定度u（中誤差*）如（2）式所示。
商品房面積測量標準不確定度：
u≤（0.02s+0.001s） （2）
式中：s－商品房實測面積，單位：平方公尺。
其擴充套件不確定度（限差*）：
u＝2u（p=95%）
*測繪行業術語。
三、測量專案與測量裝置
7、測量專案如表2所示
表2 代號測量專案
s1 套內使用面積
s2 套內陽台建築面積
s3 套內牆體面積
s4 套內建築面積
s5 應分攤的共有建築面積
s6 套房銷售面積
s7 整幢商品房的建築面積
8、用於商品房面積測量的裝置如表3所示，也可選用不低於表3給出技術指標要求的其它測量裝置。
上述測量裝置須經法定計量檢定機構檢定合格且有效期內方可使用。
表3 序號測量裝置名稱主要技術指標
1 鋼捲尺示值誤差±（0.3+0.2l）mm
式中：l－以公尺為單位的被測距離值
2 刻度直角鋼尺測量面垂直度：0.5mm/500mm
示值誤差±0.48mm
3 手持式測距儀測量範圍：（0－140）m
擴充套件不確定度：5mm（p=95%）
4 經緯儀 j2級
5 拉力計測量範圍：（0－100）n
四、測量方法與面積計算
9、測量前準備
9.1 商品房測量前應參照購房協議實地調查，對分戶權界線及房屋公用共
有部位進行確認，按附錄1對計入建築面積的部位進行確認。
9.2 房屋面積測量平面草圖應實地繪製，樓房要分層繪製。盡量按幾何圖
形分塊，並編寫序號。
房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據，其式樣見附錄
5。 10、測量點位的選取
10.1 套內房屋邊長測量
測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的
1/6和5/6位置，兩測點應保持水平。房屋邊長較長時，應適當增加測點數。 10.2 牆體厚度測量
測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0.2m
位置。10.3 陽台邊長測量
陽台邊長測量選點參照10.1，陽台的長、寬每邊選取兩個測量點。
10.4 整幢建築物外圍尺寸測量
測點一般取建築物外牆勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼牆面的水
平位置。當無法選取上述測點的位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測
量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端麵的延長線上選取等效測量點
位。 室內分段測量之和（含牆身厚度）與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要
求時，應以房屋外廊資料為準，分段測量的資料按比例配賦。超差需進行複測。
11、測量方法與面積計算
11.1 套內使用面積
以矩形房屋測量為例：
用鋼捲尺（或測距儀）測量套內各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個測
點上，使測量線與被測量邊保持平行，連續測量兩次，兩次測量值之差應不超
過錶1規定。
取連續兩次測量值的平均值作為乙個測量點的測量值，以各測點的測量值
的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結果l1i和d1i。讀數精確到0.001m。
套內房間邊長測量值時，對已進行牆面裝修的，應加上裝飾面厚度1。
裝飾面厚度可參考結構設計施工總說明或地區標準圖集說明，按牆面材料
種類、原料配比計算。
套內第i個矩形房間使用面積
s1i=（l1i+2i）（d1i+2i）
套內使用面積
n s1＝∑s（5）
i=1n—矩形房間數（或矩形塊數）；
i＝1，2，…n。
11.2 套內陽台建築面積
套內陽台建築面積s2為套內各陽台建築面積之和。其中矩形陽台建築面
積按11.1測量方法測量陽台圍護結構的長、寬，對有共用牆體的，應計算一半
牆體面積。
11.3 套內牆體面積
靠近門窗部位的牆體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量牆體的
內外尺寸，計算差值求得。對於已進行牆面裝飾的，需減去裝飾面厚度。
對於磚牆結構，按設計圖紙的標準說明，取實測值最接近的設計值作為牆
體厚度；對於其他不屬於標準厚度的牆體，按實測值計算。
各牆體長度乘以牆體厚度得出各牆體面積。
套內牆體面積s3為共用牆體面積的一半與全部非共用牆體面積之和。
11.4 套內建築面積
11.4.1 套內建築面積s4應為11.1、11.2和11.3測量結果之和。
s4＝s1＋s2＋s3 （6）
11.4.2 套內建築面積還可用下述方法測得。沿各套建築結構外圍，用鋼捲
尺（或測距儀）測量各部分的長邊、短邊，按11.3的方法測量和計算出各外牆
牆體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端牆體厚度一半的差值、短邊平均
值與其兩端牆體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內陽台建築面積之和
即為各被測套內建築面積s4。
11.5 各套應分攤的共有建築面積
11.5.1 共有建築面積應參照上述有關測量方法進行測量。
11.5.2 共用建築面積分攤的原則和方法見附錄2。
11.5.3 各套應分攤的共有建築面積s5計算
a．多層商品住宅樓中各套應分攤的共有建築面積
共有建築面積
共有建築面積分攤係數（幢
各套內建築面積之和
各套分攤的共有建築面積＝各套內建築面積×共有建築面積分攤係數
（幢）b．多功能綜合樓中各套應分攤的共有建築面積
本幢房屋共有建築面積
共有建築面積分攤係數（幢
幢內各功能區建築面積之和
本功能區分攤的共有建築面積＝本功能區自有建築面積×共有建築面積
分攤係數（幢）
本功能區獨用的本功能區分攤的
共有建築面積 ＋ 共有建築面積
共有建築面積分攤係數（功能區
本功能區內各套建築面積之和
同功能區內某戶（套）＝同功能區內某套建築面積×分攤的共有建築面積
共有建築面積分攤係數（功能區）
11.6 套（單元）房銷售面積
套房銷售面積s6應為套內建築面積s4與本套分攤的共有建築面積s5之和。
s6＝s4＋s5 （7）
11.7 整幢商品房建築面積
測量整幢商品房建築面積s7時，用鋼捲尺在房屋外側勒腳以上處測量房
屋外圍的兩個長邊、兩個短邊，應符合10.4的要求。當測量距離大於30m時，
在鋼捲尺零刻線端鉤上拉力計，當拉力計示值達到50n時，讀取邊長測量值。
測量時現場溫度與檢定時溫度相差±15℃以上，應按下式進行溫度修正。 △lt(t為下角)=l20（a1-a2）（t-20） （8）
式中：lt－－溫度t時尺長修正值；
l20－－20℃時尺長；
t－－測量現場的溫度；
a1－－鋼捲尺的線膨脹係數；
a2－－被測牆體的線膨脹係數；
若用雷射測距儀測量房屋外圍邊長時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起
點，雷射束應投射到位於被測邊末端的目標板上，並使光束兩端在同一水平
面。 在高海拔地區使用手持式雷射測距儀，空氣折射率對被測距離的修正量計
算公式見附錄4。
11.8 非矩形房屋面積與計算
非矩形房屋面積測量與計算按附錄3進行。
五、測量結果的處理
12.1 分攤係數保留在小數點後4位以上。
12.2 所有面積計算過程中保留到小數點後3位。
所有面積計算結果保留到小數點後2位，單位為平方公尺。
12.3 商品房銷售面積測量結果按附錄6格式出具（測量報告）
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