恆大集團全套工程管理（失誤與經驗）總結（最終版）
2014-11-16房地產經理人聯盟
閱讀引語
為了總結經驗，吸取教訓，提高工程管理人員的專業技能和管理水平，提高工作質量和工作效率，現結合恆大各工程部提交的「工程管理經驗總結」，由綜合計畫部和工程技術部重新整理彙總，聯合編制了《恆大工程管理經驗總結》。
《恆大工程管理經驗總結》既含有成功的經驗，又有失敗的教訓或不足，還包含工程專案管理的難點與建議，共分為兩部分，第一部分為《各專案工程管理經驗總結》，第二部分為《恆大「搶開盤」工程經驗總結》。《工程管理經驗總結》作為工程施工管理的總結性檔案對各專案特別是新開工專案提高綜合管理水平有一定的指導和借鑑意義，供各專案參考執行
第一部分各專案工程管理經驗總結
一、各專案工程管理成功經驗
1、工程進度方面
（1）恆大華府
1號地塊地下車庫施工進度較快：車庫單層面積有一萬多平方，共兩層地下室，施工時周轉材料一次性投入，主要為架管、機件、模板、木方等，在主樓施工的同時利用主樓的工人同時進行車庫施工。例如主樓在支模時就將所有的鋼筋工集中力量綁車庫鋼筋，主樓在澆砼時就將所有的木工集中在車庫支模。
這樣既沒有影響主樓的施工又將車庫在最短的時間施工完成，周轉材料基本上只使用1-2次，可以用於其它工地，最主要是車庫施工完成後為主樓的後續施工例如砌體和抹灰施工等及時提供了運輸通道和施工場地。
半個月完成35#棟樣板房精裝：在接到做樣板房的指令後第一時間組織主體單位和裝修單位申報材料計畫，然後組織主體單位進行砌體和抹灰施工，其中抹灰採取滿掛鋼絲網和增加抗裂砂漿，在主體施工的同時裝修溼作業穿插進行施工，這樣主體施工完成後裝修溼作業也同時完成，後期就只剩下刮塗料和安裝門等簡單的工作了。在樣板房內施工的同時再集中力量進行看房通道的施工，這樣就保證了樣板房的按期交付。
（2）恆大綠洲
綠洲進度控制成功的原因主要有兩點，1、招標階段，根據專案開發進度，選擇2-3個主體施工單位，現場管理杜絕一家獨大的狀況，各施工單位直接存在比較和競爭關係，便於現場管理；2、施工管理過程中工程部充分發揮服務意識，向各施工單位積極提供配合，施工單位提出的問題及時給予答覆解決；做好現場協調，把施工單位之間的施工衝突及時化解，維護各單位的施工積極性。
（3）恆大雅苑
嚴格按照公司要求，以拿地後6個月開盤的工期要求作為開盤前總的控制目標，此目標由經理全域性掌控，然後逐一分解到土方工程、配套管網道路和園林園建工程、樣板房、綜合樓、大門樓土建和精裝修工程、需達到預售條件的主體施工工程，確定各個工程完成的節點工期，再由專案經理和工程師具體跟蹤控制。整個施工過程，恆大雅苑專案合理組織和管理，環環相扣，責任到人。同時，合理組織周轉材和勞動力的有效利用，也有效的加快了施工進度，比如在綜合樓結構施工時，以層數作為應配備的模板套數，不考慮模板在綜合樓結構施工時進行周轉，以最快的速度保證綜合樓封頂，然後，將拆除的模板利用到樣板樓的施工，做到既省工，又加快施工進度。
另外，樣板房樓棟進行主體施工時，為能及時將三層樣板房交付精裝修及為精裝施工提供足夠的時間，採取先不進行基坑回填，在二層搭設懸挑腳手架的施工方案，從而縮短了土建工程的工期，為專案的順利開盤，贏得了寶貴的時間。另外，在安裝工程施工管理上，綜合樓、運動中心安裝工程交叉施工較多，消防安裝工程、**空調安裝工程、三網安裝工程、智慧型化安裝工程等都隨精裝修同步進行，故對現場關係協調及各專業交叉作業配合要求較高，施工工藝和施工程式的選擇直接關係到各安裝工程是否能正常進行。施工前，由工程部牽頭組織各專業安裝單位及我司總工室，設計院、裝置**商到施工現場，對出現裝置安裝、管線安裝打架的部分，根據現場情況及時變更設計，以解決現場施工矛盾，確保施工進度及質量。
雅苑專案在雨季施工過程中，基本都是趕在合同要求節點工期前完成各項工程目標，如何提高施工單位的積極性，是一項很重要的工作任務。專案採取了重獎重罰的經濟刺激手段，確保了施工單位勞動力的投入。具體為，春節期間為搶進度給專案管理人員和民工發加班工資和設立工期目標獎；開盤前夕，為各個施工單位設立工期目標獎，確保各項工作在合同要求工期內完成。
結果證明，有效的經濟刺激手段是確保施工進度最有效的途徑。
雅苑專案為完成公司的進度目標，同時也在工程技術方面下了不少功夫，比如說，為克服現澆樓板砼結構需達到一定的強度才能拆模的技術侷限性要求，採取將樣板層及以下樓層砼的強度等級提高乙個等級的技術措施，在保證了混凝土設計要求強度質量的前提下，提前了拆模時間，從而縮短了樣板房施工工期。
雅苑專案因地面面積很大，且拆遷尚未完成，土方工程量巨大，土方工程無法按照集團的要求，一步到位，所以，在整個施工過程中，因土方問題和拆遷問題，給專案現場管理帶來了前所未有的難度。雅苑專案採取有所側重，各個擊破的工作方法完成土方和拆遷工程，配合工程施工的開展。比如說，先填施工道路路基，再填園建路路基和園建地基，最後完成整個銷售區域的園林土方需求，土方工程自始至終貫穿於整個施工過程。
同樣拆遷工程也是先完成工期最長的綜合樓，再完成樣板樓，最後完成大門樓和運動中心。確保專案的順利開盤。
（4）郴州華府
工程進度控制的依據是恆大集團綜合計畫部下發的總進度計畫及月度進度計畫，通常這個進度計畫是在滿足工期要求和滿足開盤的前提下，由恒大公司根據長期開發專案建設週期的經驗編制的。我們在工程進度監控中要及時掌握工程進度，與事先審批通過的進度計畫進行對比，對滯後嚴重的要進行書面的警告，可要求施工單位增加人員、裝置等的投入以提高工程進度，確保按時交工。對於工期嚴重超前的，要根據情況，增加對工程質量的監控，以避免因追求速度而影響質量的情況發生。
2、工程質量方面
恆大華府
二期飄窗塞縫施工做的較好，後期塞縫採用專業防水施工隊伍進行施工，並且專人進行管理，塞縫後全權進行檢查，這樣就避免了勞務隊自行塞縫施工不到位造成漏水隱患，塞縫質量大大提高。
1號地塊砼結構觀感質量較好：主要是加強過程中的控制，在支模過程中對模板的標高、平整度、接縫等均進行現場實測實量，發現超出規範的部位當時就要求作業人員進行整改，另外在澆砼前嚴格對支模架進行驗收，驗收不合格整改不到位堅決不允許澆砼，澆砼旁站時對重點部位進行監督，就樣就保證了砼澆築成型後觀感質量較好。
（2）恆大雅苑
工程實體的質量控制級級落實到經理、專案經理和工程師，建立以工程部經理為中心的質量控制體系，各個環節嚴格把控，嚴格執行公司的失職問責制度，維護集團公司的品牌形象；
為應對雅苑複雜的地質環境，在基礎施工階段，工程部就及時與總工室和工程技術部溝通，變更與現場情況不符的設計，確保工程質量。比如因預製管樁在施工過程中達不到收錘標準，為保證地基的承載力，採取加樁和變更承臺等措施；小區內瀝青路路基淤泥無法清除乾淨，及因雨季施工，回填土含水量過大，無法壓實到位，採取路基填磚渣或拋石處理，在路面砼中增配鋼筋的措施；因樣板房工期緊張，所以工作面無法到達技術要求的工期間歇，採取在樣板層的表面抹灰層增加玻纖網布的措施防止牆面後期的開裂。
（3） 郴州華府
召開質量現場和會議交流會，強調質量的重要性，並要求施工單位嚴格按照規範及設計要求進行施工，否則堅決予以返工，嚴格實行樣板先行制度，做好技術交底。
3、材料計畫方面
（1）恆大華府
為提高三月計畫的準確率要求施工單位提前半個月申報下月實際用料計畫，再以實際用料計畫為基礎編制三月材料計畫，這樣就保證了三月計畫的準確率。
（2）恆大雅苑
甲供材方面，按照專案工期要求和工程技術部下發的甲供材模板，充分考慮甲供材的排產週期，及時按集團要求報計畫排產，確保不會出現停工待料的局面；
乙供材方面，及時監督施工單位的自購材料，如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況，出現斷供等苗頭的時候，及時了解原因並督促施工單位及時採購。
裝置及水電類材料基本為我司自行採購，水電類甲供材料種類多且複雜，水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關面板等，故材料計畫的準確性、及時性尤為重要。公建部分**空調安裝工程的空調主機、風機盤管、電梯均由我司自行採購，裝置的排產時間及到貨時間需根據現場情況準確把握，避免出現人等裝置或裝置等人的現象。
（3）郴州華府
對施工單位實行嚴格的限額領料制度，必須在施工前成文，即由施工單位按工程量加規定的材料損耗率報材料計畫，再由我司審核、供貨，施工完成後由預決算部及工程技術部共同審核工程量，之後對比實際使用量，節省了材料就獎勵、超用了材料就對施工單位進行一定額度的罰款。如此，一是讓施工單位形成一定的成本節約意識；二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費等情況。
成本控制方面：
（1）恆大華府
4號地塊整體地下室施工完成後周圍回填土採用2、3號地塊的外運土方，以最大限度實現土方平衡，為公司節約了成本。
（2）郴州華府
強調圖紙會審，減少返工；根據實際情況優化圖紙，降低投資；仔細熟悉合同條款減少簽證的發生。
3、材料計畫方面
（1）恆大華府
為提高三月計畫的準確率要求施工單位提前半個月申報下月實際用料計畫，再以實際用料計畫為基礎編制三月材料計畫，這樣就保證了三月計畫的準確率。
（2）恆大雅苑
甲供材方面，按照專案工期要求和工程技術部下發的甲供材模板，充分考慮甲供材的排產週期，及時按集團要求報計畫排產，確保不會出現停工待料的局面；
乙供材方面，及時監督施工單位的自購材料，如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況，出現斷供等苗頭的時候，及時了解原因並督促施工單位及時採購。
裝置及水電類材料基本為我司自行採購，水電類甲供材料種類多且複雜，水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關面板等，故材料計畫的準確性、及時性尤為重要。公建部分**空調安裝工程的空調主機、風機盤管、電梯均由我司自行採購，裝置的排產時間及到貨時間需根據現場情況準確把握，避免出現人等裝置或裝置等人的現象。
（3）郴州華府
對施工單位實行嚴格的限額領料制度，必須在施工前成文，即由施工單位按工程量加規定的材料損耗率報材料計畫，再由我司審核、供貨，施工完成後由預決算部及工程技術部共同審核工程量，之後對比實際使用量，節省了材料就獎勵、超用了材料就對施工單位進行一定額度的罰款。如此，一是讓施工單位形成一定的成本節約意識；二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費等情況。
成本控制方面：
（1）恆大華府
4號地塊整體地下室施工完成後周圍回填土採用2、3號地塊的外運土方，以最大限度實現土方平衡，為公司節約了成本。
（2）郴州華府
強調圖紙會審，減少返工；根據實際情況優化圖紙，降低投資；仔細熟悉合同條款減少簽證的發生。
現場管理方面：
（1）恆大華府
恆大地產集團工程建設驗收管理制度 試行
目錄第一章總則4 第二章勘察工程4 第三章基礎工程5 1 預製樁工程5 2 衝 鑽 孔 旋挖灌注樁工程6 3 人工挖孔樁工程7 4 攪拌樁工程8 5 cfg樁工程8 6 基坑驗槽9 7 基礎工程檢測10 8 邊坡支護工程10 第四章土石方工程12 1 土石方開挖12 2 土方回填12 第五章主體結構...
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2 鋼筋工程13 3 混凝土工程14 4 砌體工程15 5 抹灰工程15 6 外牆工程16 7 防水工程16 8 煙道工程17 9 門窗工程17 10 欄杆工程17 11 西瓦 水泥瓦 工程17 12 grc安裝工程18 第六章裝修工程18 1 裝修工作面移交18 2 牆磚 牆面石材 鋪貼19 3 ...
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第一章總則4 第二章勘察工程4 第三章基礎工程5 1 定位放線5 2 預製樁工程5 3 衝 鑽 孔 旋挖灌注樁工程6 4 人工挖孔樁工程7 5 攪拌樁工程8 6 cfg樁工程9 7 基坑驗槽10 8 基礎工程檢測10 9 邊坡支護工程11 第四章土石方工程12 1 土石方開挖12 2 土方回填13 ...